Хоть оптом, хоть в розницу

В I квартале 2011 г. 95% нового загородного предложения было представлено поселками без подряда, – отмечает Дмитрий Цветков, директор департамента Penny Lane Realty. Однако, по его подсчетам, в прошлом году к апрелю их вышло около 40, а в этом – всего 17. «Эти проекты становятся неинтересны покупателям», – объясняет он. Поэтому девелоперы вспомнили о необходимости строить инфраструктуру в поселках, от которой отказывались в кризис, называет тенденцию этого года Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting.

Например, в «Руза Family Park» компания «Гуд вуд» строит детский развлекательный комплекс на 22 000 кв. м. В «Трувиле» девелопер «Мирум» отводит треть общей площади (16,5 га) под инфраструктуру, возводя ее одновременно с домами.

Надежда на сезон

Аналитики ОПИН считают, что до конца года на рынок выйдет 25–30 проектов, больше половины из них (около 3000 домовладений) – поселки с участками с подрядом. «Проекты, пережившие кризис, реанимируются, достраиваются и постепенно растут в цене», – говорит Сергей Фокин, вице-президент Multigroup. На готовые дома застройщики стараются не делать дисконт, надеясь продать дороже в сезон, отмечает Виктор Сюков из «Аллтек девелопмента». «На рынок вернулись сделки в бюджете от $1 млн до $3 млн. Но покупатель хочет за них то, что раньше стоило $5 млн», – возражает Петр Кирилловский, маркетолог поселков «Величъ» и «Lipki парк».

Далеко или тесно

По данным «Миэль – загородная недвижимость», в Подмосковье продается без малого 500 поселков, активно рекламируется около 200. Антон Архипов из «Инком-недвижимости» говорит, что реально продажи идут примерно в полусотне.

«Дальние дачи» предлагают почти все. В ближайшем Подмосковье все чаще на территории коттеджных поселков появляются таунхаусы или малоквартирные дома. «Ближе к Москве земля дороже, выгоднее уплотнять застройку», – объясняет Евгений Шевченко, директор по продажам Multigroup (компания рассматривает возможность создания подобного проекта). Всего, по данным Urban Group, на рынке представлен 141 поселок таунхаусов, в 77 идут продажи. В среднем квартиры в них стоят 10,6 млн руб. (плюс 14% к декабрю 2010 г.), по данным «Инкома». «Чтобы делать рентабельными недорогие поселки с небольшими домами, нужны не менее 40 га и коммуникации в непосредственной близости, – рассказывает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. – Маржа девелопера не превысит 15%, а малейший просчет обернется серьезными убытками». Его компания делает такой поселок на Пятницком шоссе в 8 км от МКАД.

Земля на распродаже

На рынке оживилась оптовая торговля землей. В январе – феврале 2011 г. число подобных обращений выросло на 40% по сравнению с этими же месяцами 2010 г., рассказывает гендиректор «Гео девелопмента» Максим Лещев. Сейчас, по его данным, в области предлагается 15 000 участков от 1 га, всего на рынке около 100 000 га (в 2008 г. – 40 000 га). Участки от 2 до 10 га в зоне до 15 км от МКАД могут стоить $5000–15 000 за сотку, в 30 км – $3000–7000 за сотку. Земля за 50 км от Москвы продается по $500–3000 за сотку.

60% спроса, по данным Лещева, приходится на земли промназначения в 30 км от МКАД. Но востребованы и сельхозземли в 70–100 км по цене до $500 за сотку: их покупают под корпоративные или дачные поселки, конно-спортивные комплексы, аграрный бизнес и т. д. Екатерина Лобанова, маркетолог «Земера», отмечает, что крупные сделки с землей перестали быть спекулятивными: «Сейчас продается именно та земля, которая нужна компаниям для текущей профильной деятельности». «Участки выбираются уже с учетом концепции будущего поселка», – подтверждает Юлия Севериненко, гендиректор «Земактива». Для строительства новых поселков инвесторы готовы приобретать только дешевую оптовую землю, поскольку рассчитывают на экономсегмент, говорит Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют менеджмент».