Интервью: «Экономкласс нужно переформатировать»

Константин Королевский, замминистра регионального развития РФ, пришел в Минрегион около года назад. До этого более семи лет он работал в столичном стройкомплексе. Сейчас в сфере его полномочий – актуализация СНиПов, нормативов ценообразования, техрегулирование строительной отрасли и обеспечение граждан социальным жильем. О том, что удалось за время работы в Минрегионе и как выстраиваются взаимоотношения власти с бизнесом, он рассказал в интервью «Ведомости-недвижимости».

– Как бы вы оценили состояние российского строительного рынка?

– Я с оптимизмом смотрю на то, что происходит. Недавно я был в Липецке, посещал новый микрорайон. Когда поинтересовался, сколько квартир продано, сказали: все. До этого выезжал в Самару, Нижний Новгород, Калугу – такая же история. Там, где люди включили мозги, заложили правильные проектные решения и нормальную рентабельность, провели маркетинговые исследования, а местные власти им помогают, проблем с реализацией нет. Нет ни одного проекта, который бы замер из-за того, что остановились продажи квартир. Но предложение на рынке гораздо меньше того уровня, который должен быть.

– Как исправить ситуацию?

– Нужно переформатировать сегмент экономкласса. Он должен занимать 60–70% всего рынка. Сейчас занимает около 30%. Необходимо вывести на рынок недвижимость другого класса по другим инвестиционным механизмам, в которых отсутствуют затраты на землю и на инженерию. Это значит, субъект Федерации должен создать условия, при которых инвесторам станет выгодно вкладывать свои средства в развитие жилищного строительства. И объемы стройки должны быть не меньше того показателя, который определен для каждого субъекта.

Эти плановые показатели существуют, мы знаем, какие земельные участки будут запущены в оборот в ближайшие пять лет, в какие сроки должна быть готова граддокументация, проведены конкурсы и как все это должно быть увязано с инвестиционными программами местных монополий. Соисполнителями в каждом регионе выступают Фонд РЖС, АИЖК и Фонд ЖКХ. На мой взгляд, Минрегион выполняет координирующую функцию довольно эффективно.

– Сколько планируется ввести жилья в 2011 г.?

– Постараемся выйти на уровень в 63 млн кв. м. Но уже по прошлому году заметна тенденция к росту жилья экономкласса. В 2010 г. введено 58,1 млн кв. м жилья – лишь на 3% меньше, чем в 2009 г. А в единицах жилой площади – на 1,8% больше: в 2010 г. построено 714 100 новых квартир, а в 2009 г. – 701 300.

В 2015 г. мы должны сдать 90 млн кв. м – это колоссальный объем предложения. На каждый метр жилья вводятся также детские сады, школы, гаражи и т. д. Это не менее 150 млн кв. м, если оценивать в деньгах, получим не менее 4,5 трлн руб. Это десятая часть ВВП страны. Кроме всего прочего, стройка тянет на себя и металлургию, энергетику и т. д.

– Вы сказали, что там, где строители заложили нормальную рентабельность, все в порядке. Справедливая рентабельность, по-вашему, какая?

– Около 20% на вложенный капитал. Наша задача – снимать административные барьеры и вовлекать в оборот как можно больше земли. Если мы будем предлагать жилье, в котором сидит спекулятивная составляющая в 50–70%, реализовать его, уверен, скоро будет невозможно.

– А сколько обманутых дольщиков в России? Как решается эта проблема?

– По данным субъектов РФ на 5 марта, в России почти 900 проблемных объектов, по которым нарушены права свыше 80 000 граждан, заключивших договоры. За I квартал регионы должны сдать 24 объекта, это более 3000 квартир для обманутых дольщиков. В каждом субъекте создаются свои законы и свои критерии, кого признавать пострадавшими. Согласитесь: тот, кто вкладывал деньги в сомнительные сделки с недвижимостью и играл, как на бирже, имея в собственности не одну квартиру, и тот, кто вложил последние накопления и вынужден скитаться по углам, пострадали не в одинаковой степени.

Механизмов несколько. Например, изыскание средств регионального бюджета на завершение строительства проблемных объектов, поиск соинвесторов для завершения строительства, снижение или полное исключение затрат на подключение к инженерной инфраструктуре, выделение дольщикам земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов и т. д. Это работа, которая выполняется регионами, мы ее координируем. Но надо сказать, что народ умнеет и обманутых становится меньше.

– Какое количество строек приостановлено?

– Примерно 7–8 млн кв. м. Всего же в стадии строительства сейчас находится около 145 млн кв. м. Когда говорим, что помогаем дольщикам, в том числе имеем в виду, что как раз решаем и проблему приостановленных строек. В каждом регионе сделана инвентаризация, составлены графики производства работ.

– Минрегион не исключал, что постепенно нужно отказываться от закона о долевом строительстве. По-вашему, когда это может произойти?

– Я уверен, что этот закон когда-нибудь будет отменен за ненадобностью. Когда деньги дорого стоят, то и конечная цена объекта дорогая. За счет дольщиков застройщик привлекает недорогие деньги, отсюда и разница в стоимости на начальном и конечном этапах. Когда стоимость денег будет низкой, разницы между ценой на разных этапах стройки не будет.

– Минрегионразвития планирует выделить 3,5 млрд руб. 40 регионам для субсидирования процентной ставки застройщикам. По каким параметрам будете выбирать регионы?

– Около 30 регионов получат от 60 млн до 200 млн руб. Конкурс планируем провести во II квартале этого года. Разработана методика отбора субъектов. В нее вошел ряд критериев оценки региональных программ развития жилищного строительства (увеличение годового объема ввода жилья, увеличение доли ввода жилья экономкласса, снижение количества ветхих и аварийных домов, увеличение доли ввода малоэтажки) и ход их реализации.

– Уже много лет Минрегион говорит о сокращении сроков согласования, снятии административных барьеров. Что-то меняется?

– Ведется большая работа. Конечно, это неверно, когда раньше инвестор должен был получить десятки согласований. И там, где вводилось больше жилья, там же было больше административных барьеров. Объяснение простое: при растущем рынке власти видели маржу застройщика и валили на него все работы, придумывая еще и дополнительную инвестиционную нагрузку, обременения в виде детских садов, инженерии и т. д.

В распоряжении правительства по снятию административных барьеров есть поручение перейти на предоставление земельных участков строго по результатам аукционов. Таким образом, в настоящее время основные требования будут предъявляться к качеству подготовки лотовой документации. В ней должен быть проект планировки, техусловия на весь срок реализации проекта, разрешения, чтобы вся земля была поставлена на кадастровый учет. То есть комплект документов должен быть настолько полным, чтобы оставалось только вписать победителя аукциона. У многих регионов это уже есть. В итоге у победителя 30 дней, чтобы определиться с началом проектных работ, затем 90 дней, чтобы разработать проект и сдать на экспертизу. Потом в течение 60 дней экспертиза должна его рассмотреть. Но уже на момент сдачи документации на экспертизу инвестор может выходить на площадку с подготовительными работами.

– Весной прошлого года из-за несоответствия нормативов ценообразования в строительстве реальным ценам был уволен Сергей Круглик. Что изменилось за это время? Разрабатываются ли новые нормативы?

– Давно требовалось навести порядок в существующей нормативной базе. В последнее время все чаще возникали случаи, когда стоимость того или иного объекта от стадии бюджетного планирования до стадии реализации возрастала на 50–60%, а то и вовсе в разы. Допустим, на возведение музыкальной школы закладывалось, к примеру, 200 млн руб., а потом на этот объект «вдруг» требовалось 400–500 млн. Иногда удорожание происходило по ряду объективных причин. Но зачастую все выливалось в умение подрядных организаций на бумаге обосновывать возрастающие издержки. Именно поэтому правительство и поручило Минрегиону разработать такую схему, чтобы прогнозы по расходам федерального бюджета на строительство детских садов, больниц, дорог, школ, жилья и других объектов были как можно более точными и отражали их реальную стоимость.

Сейчас для повышения точности бюджетных прогнозов Минрегион разработал укрупненные нормативы цены строительства. Это сборники с предельными показателями цены возведения тех или иных объектов во всех 83 субъектах страны. Это предельные цены, выше которых государство теперь финансировать стройку не будет. На мой взгляд, это повысит эффективность расходования бюджетных средств: за счет федерального бюджета перестанут оплачиваться избыточные издержки строителей и проектировщиков. А тем, в свою очередь, чтобы уложиться в заданный коридор, придется выбирать наиболее приемлемые методы работы, оптимизируя производство.

Например, строится школа на 400 учащихся в Московской области. Мы взяли реализованные проекты, выбрали лучшие, ресурсным методом пересчитали затраты. В результате выяснилось, что в этом субъекте из таких-то материалов при таких-то трудозатратах при использовании такого-то оборудования максимальная стоимость школы будет такая. Эта оценка и ляжет в основу планирования и станет ограничителем при организации конкурса на проектную организацию. То есть ей скажут: спроектировать школу не дороже наших показателей. Потом объект выставляется на генподряд, и после торгов и снижения генподрядчика мы получаем реальную стоимость.

Параллельно с этим Минрегион запускает формирование банка данных лучших проектных решений, которые финансировались в текущем году по этим же видам строительства. В конце 2011 г. Минрегион должен утвердить нормативы цены, которые лягут в основу расчета федеральных адресно-инвестиционных программ, по которым будет идти финансирование из федерального бюджета в 2013 г.

– Как выбираете лучших?

– Ведется совместная работа с Национальным объединением проектировщиков плюс дано поручение всем федеральным органам исполнительной власти и региональным экспертизам, чтобы информация про все финансируемые из бюджета объекты направлялась в Минрегион. Здесь рабочая группа детально разбирает эти проекты с учетом всех приведенных показателей на единицу мощности.

Параллельно у нас формируются региональные базы данных по стоимости сырья и материалов. Зная стоимость работ, мы определяем, сколько будет стоить школа в 2012 г. Плюс к этому мы пересмотрели сроки строительства, а это тоже деньги. Последние сроки строительства были установлены документом Росстроя в 1986 г. С тех пор изменились и технологии, и используемые материалы, и организация самой стройки. Таким образом, у нас есть укрупненные сборники цены строительства, лучшие проекты, реальная стоимость строительных материалов в разрезе субъектов и сама методология.

– Насколько нынешние нормативы отличаются от тех, что действовали раньше?

– Точность бюджетных прогнозов повысится на 20–30%. Именно чиновники на местах будут нести ответственность за то, чтобы оформленная бюджетная заявка была максимально прозрачной.

– Из чего будет складываться норматив предельной цены?

– В его структуре уже заложены все строительно-монтажные работы, накладные расходы и сметная прибыль, затраты на проектно-изыскательские работы, экспертизу проекта и строительный контроль, стоимость технологического оборудования (лифтовые кабины, система вентиляции и др.). Здесь также «сидит» стоимость внутренней отделки помещений и даже коэффициенты на сейсмичность. А в показателях по жилым зданиям для удобства бюджетного планирования учтена и стоимость строительства внутриплощадочных инженерных сетей и благоустройства прилегающей территории.

В сборниках по всем субъектам отдельно вынесены такие нормативы, как «наружные сети связи», «сети водоснабжения и канализации», а также сети газо- и теплоснабжения и электрика.

Сделано это для того, чтобы те, кто будет формировать бюджетную заявку, могли при желании вычленить из норматива показатели, ненужные при возведении конкретной школы, моста или дороги. К примеру, если используется проект школы из каталога повторного применения, то можно вычесть из норматива процент, заложенный в нем на проектные работы. А если субъект берет на себя обязательства по отделке того же дома культуры, то приведенный в нормативе показатель можно уменьшить на соответствующую величину.

В новых нормативах нет платы за землю и земельного налога в период строительства, платы за подключение к внешним инженерным сетям, затрат подрядных организаций, не относящихся к строительно-монтажным работам (командировочные расходы, перевозка рабочих, затраты по содержанию вахтовых поселков и проч.). Еще одно новшество – стоимость подготовки территории под застройку из цены строительства самого объекта теперь вычленена, так же как и стоимость строительства объектов подсобного и вспомогательного назначения. При формировании бюджетной заявки эти показатели должны будут прописываться отдельно.

– В Москве зачастую тендеры выигрывают компании, предлагающие самые низкие цены, а потом в процессе стоимость работ увеличивается. Ваша система будет отсекать такие вещи?

– Абсолютно. Когда определили верхнюю планку, дальше идет небольшой процент снижения. Компании, которые дают снижение на 30–40%, должны будут объяснить, за счет чего оно. Кроме того, сейчас рассматривается новая концепция 94-ФЗ, где должен быть учтен новый подход в части конкурсных процедур, в частности, стройка должна быть выделена в отдельное направление.

Мы подготовили и направили в Минэкономразвития предложение, чтобы при подведении итогов конкурса помимо цены строительства учитывалась и цена эксплуатации здания. Этот показатель не менее важен. Потом мы плавно перейдем на контракты жизненного цикла. То есть мы за то, чтобы на конкурс выставлялась не только школа как таковая, пусть мы на нее потратим немного больше, зато потом сэкономим на эксплуатации.

– Строители давно жалуются, что СНиПы устарели. Какая работа ведется в этом направлении?

– По итогам прошлого года актуализировали 25 СНиПов (всего их 90). Это те СНиПы, которые обязательны и обеспечивают строительный цикл. Весь список мы должны актуализировать до середины следующего года.

– Над чем еще работаете?

– Хотите, расскажу про сегодняшнее утро? Даже просто об одном из четырех утренних совещаний. Мы подводили промежуточные итоги реализации программы «Жилище» в части обеспечения жильем молодых ученых, были представители Академии наук, Фонда РЖС. На этот год академии выделили 1 млрд руб. на строительство жилья для этой категории. На следующий год предусмотрен еще 1 млрд руб. Если кратко, то смысл такой: любой молодой ученый, окончивший аспирантуру, который еще не сделал великих открытий, должен быть обеспечен нормальными жилищными условиями. Для этого мы должны создать им около 5000 квартир – такова потребность в жилье Российской академии наук по всей стране. Когда этот специалист начинает прилично зарабатывать, он переходит в другую категорию и может приобрести жилье, например, с помощью ипотеки.

Мы договорились, что выйдут поправки к закону о Фонде РЖС, по которому они будут предоставлять землю именно тем кооперативам, которые созданы сотрудниками тех организаций, земля которых передается фонду.

– Как чиновник, долго проработавший в столичном стройкомплексе, как бы вы оценили действия новых властей?

– Положительно оцениваю те цели, которые поставлены. Единственное, что меня настораживает, – снижение объемов строительства жилья. Например, если домостроительный комбинат производит 500 000 кв. м, то он не может вместо этого строить дороги или заниматься инженерией. Поэтому, когда мы говорим, что Москве не нужно такого количества жилья, надо понимать, как это отразится на экономике в целом, а не только в численных показателях объема ввода. Ведь на заводах работают люди, и к снижению объемов жилья нужно подходить с четкой программой.