Ни вниз, ни вверх

Девелоперы подстраивают ценовую политику под арендаторов, ставки не меняются второй год», – говорит маркетолог «Эл-траста» Вячеслав Рандаев. Замдиректора «Поволжского центра развития» (ПЦР) Оксана Никитина отмечает, что новые офисы класса В+ могут стоить дешевле класса В: «Владельцы демпингуют, чтобы их заполнить». Арендаторов, по ее словам, по сравнению с докризисным 2007 годом стало меньше на треть.

Не сегмент, а объект

«Востребован не конкретный сегмент, а доходные объекты», – говорит директор оценочной компании «Интеллект» Денис Шевяков. Но таковых немного. По словам вице-президента по маркетингу СК «Портал» Екатерины Дусаевой, в городе есть здания, выставленные на продажу еще до кризиса: продать их можно, только снизив цену до уровня, который диктует спрос. «На мелкие площади по доступным ценам покупатели находятся быстрее и охотнее», – отмечает она. Шевяков добавляет, что пересмотр стоимости нерентабельных объектов не помог их продавцам: «Пусть цена неликвидного бизнес-центра в кризис сократилась на 50%, но и арендные ставки в нем тоже упали вдвое».

Шестерка новых

В 2011 г. девелоперы заявили о вводе шести бизнес-центров на 76 000 кв. м. «Часть готовы к вводу, почти все сдаются по преддоговорам», – рассказывает Никитина. По бумажным проектам девелоперы по-прежнему ведут переговоры с потенциальными инвесторами.

Например, на площадке бывшего завода 4-ГПЗ (проекта «Самара-центр») введен только один МФК, хотя по плану там должны появиться торгцентр (184 000 кв. м), магазины (25 000 кв. м) в составе жилых комплексов (520 000 кв. м), офисы класса А (64 000 кв. м), в том числе здание мэрии Самары. Аналитики ПЦР уклончиво оценивают востребованность проекта, считая, что это «покажет время».

По мнению опрошенных экспертов, Самара хорошо обеспечена и офисами и необходимости в строительстве новых пока нет. Однако, отмечает Рандаев, к 2012 г., «когда будет выбрано существующее предложение», город может столкнуться с дефицитом и ростом ставок.

Город для торговцев

Клягин говорит, что лучше всех себя чувствует торговая недвижимость, объясняя это быстрым восстановлением розничного рынка. Рандаев отмечает сильный разброс арендных ставок – от 600 до 4000 руб. в месяц за 1 кв. м: «В каждом ТЦ все зависит от этажа и места». У якорей, по его словам, все зависит от договоренности с собственником: как правило, они платят процент с оборота.

По словам Клягина, берут площади в 150–300 кв. м, максимум – до 1000 кв. м. Избыток общего предложения уравновешивается недостатком качественных площадей. «В кризис плохое подешевело и потеряло потребителей (арендаторов)», – нашли «позитивный момент» аналитики ПЦР. «Не пользуются спросом торговые центры старого образца. Как правило, это переделанные старые офисные или заводские помещения (например, ТЦ «Захар»)», – добавляет Дусаева. По ее словам, клиенты выбирают современные центры, но таковых в Самаре пока пять.

Сейчас достраиваются и вводятся в эксплуатацию несколько крупных объектов. Из бумажно-проектной стадии вышел «Охотный ряд» в составе ЖК «Москва» (девелопер – «Город мира», площадь – 40 000 кв. м). Заработал ТОЦ «Вертикаль» («Эл-траст», торговая часть – 19 000 кв. м). «А вот «ИКЕА мос» снова (в 13-й раз) перенесла открытие «Меги» (130 000 кв. м)», – рассказывает Никитина.

В 2011 г. должен быть введен и прославившийся конфликтами с жителями близлежащих домов ТОЦ «Мелодия» (6000 кв. м). Они, перекрывая магистрали, протестовали против строительства, говоря, что он перекроет доступ солнечного света в квартиры. Однако попытки добиться остановки строительства как массовыми протестами, так и через суд успехом не увенчались.

В IV квартале 2011 г. X5 Retail Group N.V. планирует завершить работы по реконструкции Самарского дома молодежи. После чего его площадь составит 7820 кв. м, которые займут «Перекресток» и медцентр.

Среди сделок на рынке опрошенные эксперты выделяют продажу группой «Самарский деловой мир» 2 га возле ТЦ «Мегамебель-2» федеральной продуктовой сети «Магнит» под строительство гипермаркета. В июне этого года должны состояться торги по площадке (6 га) с недостроенным ТКЦ (площадь согласно проекту 57 000 кв. м) на ул. Физкультурной. Это актив обанкротившейся компании «РТМ Самара», который готовят к реализации внешние управляющие, рассказал «Ведомостям» представитель ПЦР.