Александр Браверман: «У нас контроль жесточайший»

Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства, созданному для того, чтобы занять под строительство жилья неиспользуемые федеральные земли, в этом году исполняется три года. Фонд называли любимым детищем президента Дмитрия Медведева – указ о его создании он подписал через два часа после своей инаугурации. По словам Бравермана, фонд планирует передать под жилищное строительство не менее 7500 га земельных участков в год. Что сделал фонд за три года, почему местные власти не научились быстро строить и как будет дальше развиваться фонд, рассказал его руководитель Александр Браверман.

– Давайте немного вспомним историю: для чего создавался фонд?

– В 2008 г. фонд был создан для формирования благоприятной жизненной среды человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан. При этом базовой целью фонда является фокусирование на жилье экономического класса.

– Что имеется в виду под «благоприятными условиями для проживания»?

– Если говорить о строительстве, то это комплексная застройка со всеми элементами инфраструктуры: социальной, транспортной и т. д.

– Фонд РЖС работает уже три года. Какие успехи достигнуты, какие неудачи?

– Я самооценкой не занимаюсь, давайте лучше говорить о результатах деятельности фонда. У нас вовлечено в оборот 340 земельных участков. Правительственная комиссия приняла решение о передаче фонду 220 земельных участков площадью примерно 6500 га. 120 участков на 3600 га переданы субъектам РФ. На аукционах предоставлено 79 земельных участков (более 2000 га). В стадии освоения находится 33 проекта комплексной застройки на 56 земельных участках. Общая площадь проектируемого на них жилья – примерно 6,5 млн кв. м, в том числе малоэтажного – более 1,5 млн. С 2012 г. Фонд РЖС планирует вовлекать под жилищное строительство не менее 7500 га земельных участков в год.

– Как развитие этих участков согласуется с генпланами регионов?

– Принцип подбора участков у нас от года к году был разный. На первом этапе, когда был создан фонд, мы руководствовались в основном предложениями субъектов РФ. Это вполне объяснимо, потому что мы не понимали, сколько этих участков, какие они, находятся ли они в спросе. Теперь у нас есть четкое представление, и мы осуществляем целенаправленный поиск по трем параметрам: направление развития города, его инфраструктуры и наличие платежеспособного спроса. Если все три фактора совпадают, тогда мы просим губернатора внести именно эти участки.

– Ваша цель – вовлечь в оборот все федеральные участки в стране?

– Нет, у нас стоит цель вовлечь те участки, которые находятся в спросе, и те, которые дадут достаточный объем для строительства на них примерно 30% индустриально возводимого жилья, в основном малоэтажного экономического класса.

– Согласно стратегии фонда в 2012 г. около 30% всего жилья в РФ должно быть построено на землях, введенных в оборот фондом. Насколько это реально?

– Смотрите – по состоянию на май 2011 г. на земельных участках фонда проектируется и строится 6,46 млн кв. м жилья, к концу года эта цифра составит не менее 7,6 млн кв. м. Это уже сейчас не менее 10% годового ввода жилья.

– Где в России больше всего требуется жилья?

– Есть 30 субъектов РФ, в которых сконцентрирована доминирующая часть платежеспособного спроса нашего целевого сегмента – экономически активного населения среднего класса. Это не означает, что мы не занимаемся и другими субъектами РФ.

– Сколько жилья уже построено на подготовленных вами землях?

– К концу года будет построено около 400 000 кв. м – в Курске, Кирове, Чебоксарах, Тюмени. Это при том, что фонд существует менее трех лет, а полный цикл освоения земельного участка длится не менее пяти лет.

– Сколько денег заработал фонд за время своей деятельности? Вы ведь помимо продажи земли еще зарабатываете на арендных платежах?

– С начала деятельности мы заработали 5,5 млрд руб., из них 4,6 млрд руб. – в прошлом году. В 2011 г. собираемся заработать еще примерно 4,6–4,7 млрд руб.

– Какая часть доходов пришлась на московские объекты?

– Порядка 2,3 млрд руб.

– За вашими расходами кто-то следит, или вы сами распоряжаетесь своими средствами?

– Конечно, у нас контроль жесточайший. Во-первых, у нас само расходование обусловлено исключительно решениями попечительского совета, где представлены руководители администрации президента, Минэкономразвития, Минрегиона, Минфина, Государственной думы и Совета Федерации ФС РФ. Во-вторых, нас проверяет Счетная палата. Кстати, на недавнем заседании попечительского совета представляющий Государственную думу (мнение которой для нас очень важно) председатель комитета по строительству Мартин Шаккум сказал о фонде буквально следующее: так готовят документы, что хотелось бы придраться, но не к чему.

– Сколько вы потратили на подготовку участков?

– До конца этого года планируем инвестировать примерно 2,7 млрд руб.

– А куда расходуются остальные деньги?

– Часть из них расходуется на деятельность фонда. Все средства находятся в Сбербанке на текущем счете, но ощутимого дохода нам, к сожалению, не приносят.

– Почему?

– Потому что законодательство не урегулировано в этом направлении. Мы не хотим, чтобы к нам были претензии в том, что деньги, хотя и не бюджетные, лежат на депозитах. Мы сейчас смотрим внимательно на эффективность этого процесса и, возможно, будем инициировать внесение изменения в действующее законодательство. Только тогда, когда это будет внесено, мы можем получать существенные проценты.

– Есть такая возможность, что в какой-то момент государство скажет: а давай ты часть заработанных денег отдай?

– Да. Государство, как учредитель фонда, может в любой момент забрать деньги. В 161-ФЗ прописано и иное, кроме жилищного строительства, развитие территорий. Под иным развитием территорий может пониматься все, что угодно.

– С другой стороны, правительство же вам земли дает.

– Насчет «дает» – это заблуждение.

– Вам же дали карт-бланш, сказали: вот наши земли, находите и забирайте.

– Вот это и есть ключевое заблуждение. Нам дали возможность найти участки, которые не используются, используются плохо, неэффективно, эти участки необходимо задокументировать, оформить, вовлечь их в оборот и предоставить на аукционе. Почувствуйте разницу между предоставлением просто бюджетных денег или готовых участков и процессом, который никогда в принципе до этого не происходил.

– Зато вы ничем не ограничены – сколько найдете, столько продадите.

– Это правда, но только продадим столько, сколько будет востребовано рынком. Мы ограничены платежеспособным спросом, с одной стороны, а в тратах мы ограничены теми направлениями, в которых можем тратить. Основные из них – это инфраструктурное направление, разработка архитектурной и планировочной документации в рамках ежегодно проводимых архитектурного и градостроительного конкурсов «Дом XXI века» и направление, которое связано с развитием информационных систем.

– Сколько тратит фонд на подготовку одного участка? Насколько это сопоставимо с рынком?

– Нам это обходится дешевле, чем другим, в силу того что у нас есть соглашение со всеми инфраструктурными компаниями и присоединение тех, кто выигрывает аукцион, обходится, как правило, дешевле, чем это происходит по рынку. Примерно на 15–20% ниже рынка.

– Монополистам вы платите?

– Конечно. Сейчас мы, например, заплатили в проекте в Истре по электрической энергии 183 млн руб., заплатили за воду. Но мы стараемся не строить ни в коем случае ничего сами, а мы платим монополистам за подключение по установленным тарифам.

– С какими сложностями сталкивается фонд?

– Сопротивление общее, которое было до последнего момента.

– Но сопротивление было и в первый год.

– Оно шло волнообразно. В первый год мало кто верил вообще, что этот проект получится, и поэтому сопротивлялись не сильно. Во второй год, когда проект начал масштабироваться, сопротивление стало нарастать. В этот период председатель правительства РФ подписал документ о продлении особых полномочий фонда сразу на два года. Сейчас с выходом постановления, которое продлевает запрет федеральным органам исполнительной власти на вовлечение земельных участков в оборот без фонда до 2016 г., это сопротивление уменьшилось, зато резко возросла заинтересованность крупных институциональных инвесторов, как отечественных, так и иностранных. Это демонстрируют и итоги аукционов, и результаты работы с инвесторами, в частности недавнее подписание соглашения с Канадской корпорацией жилья и ипотеки.

– Много компаний, которые, выиграв аукцион, впоследствии отказались от этих проектов?

– Есть один случай, когда компания выиграла и просто не смогла заплатить.

– Если в тот период, пока застройщик готовит документацию, выявляются проблемы и он не укладывается в сроки, вы идете навстречу? Ведь на второй год у вас идут уже увеличенные арендные платежи.

– Наша задача – содействовать ускоренному прохождению проекта, подготовленному в соответствии с законодательством. Если застройщик плохо сделал проект или не в соответствии с законом – это его проблема.

– Мне рассказывали, что среди участков, которые продает фонд, есть неподготовленные.

– А именно?

– Например, «Жилищный капитал» купил заболоченные территории.

– Никаких заболоченных территорий там нет. По результатам инженерно-геологических изысканий, выполненных в ходе разработки проекта планировки, определено, что вся территория земельного участка пригодна для застройки. Данный проект планировки согласован и утвержден, и на участке ведутся работы.

– «Моспромстрой» купил участок в природоохранной зоне.

– Речь идет о 36 га в Зеленограде, на улице Радио. Часть этого участка действительно расположена в границах объектов природных и озелененных территорий, утвержденных правительством Москвы. В аукционной документации была указана и максимально допустимая площадь застройки – не более 48% территории участка. Эта информация была доступна любому потенциальному участнику аукциона.

– Но сейчас компания не может согласовать проект планировки из-за этого?

– Надо сделать такой проект, который будет соответствовать законодательству.

– А проекты, которые в Москве вы разыграли, полностью отвечают тем требованиям нынешних властей?

– Да, аукционы по ним состоялись при правительстве Москвы, которое подало в отставку. Но они должны в первую очередь отвечать не требованиям региональных правительств, а требованиям федерального законодательства.

– Но ведь сейчас правительство Сергея Собянина проводит масштабную ревизию.

– Да, но эти проекты не подвергаются никакой ревизии. Эти четыре проекта будут обязательно реализованы в том объеме, в котором были заложены.

– Тем не менее вы меняете свои подходы при работе в столице. Как изменится ваша работа? Насколько это для вас болезненно?

– Мы понимаем, что только общие усилия могут дать возможность реализовать проект. Поскольку приоритеты изменились, значит, мы в соответствии с этими приоритетами будем действовать. Поэтому мы сосредоточиваемся сейчас на пяти базовых направлениях представления земельных участков в Москве: развязки, парковки, детские сады, парки отдыха и развлечений и, наконец, просто под озеленение. Насчет болезненности – бесспорно, у нас всего пять или шесть субъектов, которые являются реальными донорами с точки зрения получения доходов фондом, и Москва, конечно, из них была одним из самых крупных. Поэтому для нас выпадение этих доходов представляет определенную сложность. Но, с другой стороны, мы видим возрастание спроса в других субъектах РФ, мы надеемся, что это будет компенсировано.

– Как город будет возмещать ваши затраты?

– Если объект предоставлен под социальную инфраструктуру, то нам город ничего не возмещает. Остальные, например под парковочные пространства, мы будем выставлять на аукцион. Надо понимать, что это совершенно другие деньги по сравнению с жильем.

– Много ли участков в Москве сейчас в работе и есть ли под жилищное строительство?

– 23 участка в работе. Ряд участков – многоцелевые. Надо совместно с мэром Москвы принять решение по каждому из них.

– То есть вам еще пока не сказали, что под жилье категорически не рассматривать?

– Нет, мы не руководствуемся указаниями региональных властей, в том числе и московских. Надо отдавать себе полный отчет в отношении федеральных участков – направления вовлечения мы согласовываем и не делаем того, что некомфортно населению в Москве или в другом субъекте РФ. Это должна быть консолидированная позиция. Но конечное решение – всегда на федеральном уровне. Земля ведь федеральная.

– Когда перейдете на голландские аукционы?

– Мы ждем внесения проекта в Госдуму. Но такие аукционы, на наш взгляд, должны проводиться для обеспечения жильем определенных категорий граждан, перед которыми у государства имеются обязательства, и там надо работать исключительно на снижение цены квадратного метра жилья.

– А я начала переживать: где ж вы деньги-то будете зарабатывать.

– О, молодец. Тот же вопрос нам задали в одной из структур, которая анализирует документы: что проведение только голландских аукционов может подорвать финансовую основу деятельности фонда. Вот поэтому у нас будет такое сочетание земельных и жилищных аукционов. И там, где есть возможность реализовывать участки в рынок, мы это будем делать.

– Пришлось ли вам воспользоваться обязательством выкупать жилье у застройщиков, которые не смогли его реализовать на рынке?

– Мы выдаем гарантии на выкуп 25% многоэтажного жилья, 35% – малоэтажного с 5%-ным дисконтом от цены Минрегиона в том случае, если в течение полугода оно не было реализовано, и в том случае, если это жилье отвечает требованиям к жилью экономического класса.

Сейчас два застройщика попросили начинать оформлять документы на тот случай, если у них появится необходимость в выкупе. Называть их я бы не хотел.

– Что с этим жильем будете делать?

– В первую очередь удовлетворять нужды федеральных органов исполнительной власти, у которых имеется на это потребность. Или будем передавать его в аренду.

– Какие еще поправки готовятся в закон о Фонде РЖС?

– Мы совместно с депутатами разработали четыре поправки. Первая – мы считаем необходимым, чтобы субъекты РФ выставляли на аукцион участки с такой же скоростью, как и мы. Мы предоставляем за 4–9 месяцев, а у субъекта на это уходит до трех лет.

– Почему? Чиновники медленнее работают?

– Это не к нам вопрос. Они дали нам статистику по предполагаемому предоставлению участков, где две трети участков приходится на третий год. Мы сейчас инициируем поправки, которые должны синхронизировать эти шаги: раз у нас получается, то и субъекты должны это делать.

– В законе будут прописаны шаги?

– Да, это будет прямо прописано, что в течение одного года они должны реализовать участки. Если нет – значит, реализует фонд. Второе – по каждому из объектов есть требования по энергоэффективности и экологической чистоте, комфортности. Мы считаем, что на участках, которые были переданы субъектам, должны реализовываться такие же требования. Третье – это жилищные кооперативы. И четвертое – это голландский аукцион.

– Когда фонд создавался, было впечатление, что он должен повлиять на рынок. То есть не просто готовить 30% участков к продаже.

– Маркетмейкером стать, конечно.

– А что вы полезного сделали? Вот вы рассказываете, что местные власти как долго готовили участки, так и готовят. То есть ваш опыт они никак не перенимают?

– Мы же не управляем местными властями. Но поправки в законодательство инициировали.

– Я понимаю. Но вы же должны были повлиять на правила игры?

– Есть четыре уже реализованных проекта. В этих проектах цена ниже, чем средняя минрегионовская. Но у вас же нет ожиданий, что дома будут построены в течение 15 минут? Фонд существует три года, а цикл освоения земельного участка – пять лет. К тому времени, когда на участках, которые уже вовлечены фондом и переданы на аукционной основе застройщикам, будут построены дома, если сохранится тенденция влияния на цены, то будет 10–15%-ное снижение цены. 30% индустриально возводимого жилья с 10–15%-ным снижением цены – это и есть маркетмейкерство.

– Вы изначально закладываете, что фонд будет жить вечно? То есть он не какую-то миссию выполнит, что поменяет что-то на рынке, сделает жилье доступным, он каждый год будет поставлять на рынок определенное количество участков – как брокер.

– Не только определенное количество участков. Он занимается и будет заниматься новыми планировочными решениями, принципиально новыми технологиями по строительным материалам и т. д. Срока ограничения по закону у фонда нет.

Если его сравнивать, например, с фондом ЖКХ, да, у фонда ЖКХ там бюджетные деньги, поэтому он должен эти деньги определенным образом по определенным проектам распределить. А у нас, наоборот, процесс раскручивающийся.

– Получается, есть фонд, который реализует более или менее успешные проекты, которые слегка ниже рынка, а все остальные работают по старинке?

– 10–15%, по-вашему, «слегка ниже рынка»? А что, по-вашему, не «слегка»?

– В Москве, наверно, 10–15% – ощутимо, а в регионах?

– Еще ощутимее, потому что платежеспособный спрос в субъекте ниже. Поэтому, если такое влияние сохранится, об этом можно только мечтать. И мы будем считать, что наша цель достигнута полностью.

– А в чем выгода застройщику продавать дешевле рынка, если на продукт есть спрос?

– Ему задаются такие параметры застройки на наших участках. Вот в этом и суть. Мы же считаем, мы маркетируем рынок. И мы задаем такую плотность застройки, такие параметры по жилой площади, когда он дороже просто не продаст. Ему надо быстро реализовать большой объем, иначе он будет продолжать платить арендную плату фонду, не получив денежного потока.

– Объемы везде большие?

– Значительные. Если взять некоторые города, то там на землях фонда реализуется от 20% возводимого жилья и выше.

– Как вы оцениваете рынок недвижимости сейчас в целом?

– Как поднимающийся – спрос на площадки, и, самое главное, инициатива, которая исходит часто от предпринимателей по вовлечению того или иного участка в оборот, повысилась. Мы это видим четко.

– То есть приходят предприниматели и говорят: я знаю федеральный участок, который можно застроить?

– Да, это заложено в законе. Предприниматель понимает, что, приобретя этот участок, он должен будет продавать там квартиры. Значит, он уже посмотрел, туда ли развивается город, есть ли там спрос и т. д. А поскольку участок федеральный, иногда может встретиться сопротивление субъекта, они зачастую заявляют о них напрямую в фонд. Такая возможность по закону имеется, и фонд оперативно участки вовлекает. Еще раз говорю, для нас участки сейчас стали просто инструментарием. Чем больше будет реализовано проектов, которые уже заложены, хотя бы те же 6,5 млн м, которые в проектах уже есть, тем меньшее значение приобретают участки. Для нас конечная цель посмотреть, как это влияет на стоимость жилья в целом и на удовлетворение спроса.

– А нет ощущения, что фонд может стать махиной, которая будет мешать рынку?

– Есть. Когда обсуждался первый вариант закона о фонде, то были сторонники, которые приводили пример канадской ипотечной жилищной корпорации, которая строит дома. Мы же считали, что должны ограничиться созданием условий предоставления для застройщика земельного ресурса, возможности присоединения и т. д. Мы остаемся сторонниками этого подхода и сейчас. Другое дело, что влияние фонда на рынок по мере того, как будет все больше и больше предоставляться земли, будет увеличиваться. С другой стороны, чем больше будет реализовываться проектов, тем меньше можно говорить о земле, тем больше будет влияния на конечный продукт – жилье. Конечно, мы не можем без земли обойтись, вообще, это единственный ресурс, который у нас есть. Он у нас и финансовый ресурс, и площадной ресурс, и ресурс для инфраструктурирования, у нас все в одном пакете. Ясно, что это такая база, но это не цель.

– Как вы считаете, в Москве нужно доступное жилье?

– Я бы так переформулировал, если можно: возможно ли жилье экономкласса в общероссийском ценовом представлении? Нет.

– Почему?

– Потому что сложилась устойчивая картина по рынку жилья, по рынку земли, по инфраструктурным присоединениям.

– Кстати, когда мэр Сергей Собянин сказал, что жилья будем строить меньше, коренные москвичи обрадовались.

– Конечно. Будет более комфортная городская среда, да и цена пошла вверх.

– Нет. Что не будут приезжать все и покупать однокомнатные квартиры.

– Считаю, что должны быть созданы комфортные условия для проживания москвичей и для жителей города. И если для этих комфортных условий на этом этапе нужно сделать упор на дороги, социальные объекты, парки, то надо сегодня следовать этим приоритетам. Мы в этом смысле с Сергеем Семеновичем действуем в абсолютно согласованном режиме.

– Каким видите фонд через пять лет?

– Пока не вижу каких-то радикально новых функций.