На воздухе: Столичная долька

И рассказывал, горячась, о кирпичных «елизаветинских» избах со стенами в метр толщиной и о сказочной тамошней рыбалке.

До Селигера петербургские девелоперы пока не добрались – по крайней мере, предложений в организованных коттеджных поселках не обнаружено. Но, к примеру, побережья озер Ильмень и Чудское (они расположены в Новгородской и Псковской губерниях, в 200 км от Петербурга) осваивают весьма активно.

И чем дальше от Петербурга на юго-восток или юго-запад, тем больше у девелоперов в клиентской базе жителей столицы. Питерцы, по мнению участников рынка, весьма консервативны, для них формат дальних дач становится приемлемым и привычным лишь в последние год-полтора. Москвичи легки на подъем, для них не то что семь, а и двести лишних верст согласно поговорке не околица. А если подмосковные торфяники и в этом году продолжат гореть, на столичных покупателей петербургские девелоперы станут рассчитывать уже всерьез. «Пока столичный спрос ощущается лишь в сегменте аренды, – говорит советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева. – Но еще сезон-два, и ситуация может измениться».

По словам риэлторов, «спонтанные покупки» в местах, клиенту ранее не известных, достаточно редки. Чаще человек покупает дачу там, куда он несколько лет ездил (снимал домик, жил на базе отдыха), знает ближнее окружение, особенности ландшафта. Происходит смена статуса, а не места.

Хотя бывает иначе: в одном из проектов «Стинкома» на озере Александровское (100 км от Петербурга) клиент сделал выбор по интернету. «Покупатель жил за границей, – рассказывает Светлана Невелева. – Нашел на нашем сайте три варианта, попросил их сфотографировать. Выбрал, оформил покупку, перевел деньги. Он впервые приехал на свой участок через 1,5 года после сделки. Остался доволен».

Прекрасное – далеко

В роли первопроходца формата дальних дач в Санкт-Петербурге выступила компания «Олимп-2000», начавшая в 2009 г. строительство коттеджного поселка «Волхов» в 140 км от Петербурга. Комплекс на берегу реки Волхов рассчитан на 32 домовладения. Из Питера на машине сюда можно доехать по федеральной трассе «Россия» (124 км) или на поезде до станции Чудово. Земля продается без подряда; ближайший магазин – в 4 км, в Селищах городская социалка – в 30 км, в Чудово. Из инженерии: 5 кВт, вода из скважины, газ – когда-нибудь (по планам – примерно в 2020 г.).

«Участок подвернулся случайно, решили его не упускать. Такой формат дальней дачи должен заинтересовать петербуржцев, особенно тех, кто предпочитает отдых на воде: купание, рыбалку и т. п.», – говорит директор департамента управления проектами ГК «Олимп-2000» Сергей Щерба. Земля предлагается по 75 000–115 000 руб. за сотку, т. е. на уровне Карелии. Пока реализовано менее десятка участков. Впрочем, в «Олимп-2000» стоимость наделов пересматривать не собираются. Москвичи, по словам Сергея Щербы, проектом пока не интересовались.

В 2010 г. дачный формат уверенно ушел за 100-километровую отметку. В списке девелоперских предложений появились «Чудские берега» от «ЛВ-девелопмента» (Раскопельский залив Чудского озера, 240 км от Петербурга). Тоже около 30 участков, уже по 45 000 руб. за сотку. Сразу несколько проектов начато в Лужском районе: «Речной бобр», «Озеро Врево», «Заповедное». Все это в 140–160 км от Петербурга, цены – от 20 000 до 50 000 руб. за сотку.

Питерские застройщики начали осваивать Волосовский район (проекты «Усадьба Донцо», «В Каськово»), Волховский («Волхов яр»), Кингисеппский («Малиновка-1»). На примере ДНП «Малиновка» стали понятны некоторые особенности бизнес-схемы таких проектов. Организаторы проекта получили неиспользуемые земли от администрации района бесплатно, нарезали надел на 145 участков, провели межевание, подтянули электросети, прокладывают дороги. На обустройство уйдет 18–20 млн руб. Участки продают по 34 000 руб. за сотку. Каркасно-щитовой домик можно поставить за 500 000 руб. Рентабельность вложений подсчитать нетрудно. Спрос, по словам представителей застройщика, есть, хотя и не ажиотажный. На реализацию проекта компания «АТС «Малиновка» отводит три года.

Игра на понижение

В июне открылись продажи в дачном проекте «Озерки Чудские». Впервые на петербургском рынке дачные участки предлагают по 12 000 руб. за сотку. Природные достоинства этого места общеизвестны. Лес, охота и рыбалка – на высшем уровне: зимой на Чудском в тех немногих местах, где к берегу можно подъехать на авто, «джипы» паркуются вплотную.

Через акваторию проходит граница с Евросоюзом (с Эстонией). Это налагает определенные ограничения на передвижение в пограничной зоне, но, с другой стороны, исключает массовый поток диких туристов. Зато телеантенны и мобильники ловят Европу.

Собственники проекта (физические лица) привлекли в качестве консультанта ГК «Аверс». Специалисты «Аверса» участвовали в разработке концепции, провели правовую экспертизу документов. Они полагают, что 70–75% спроса обеспечат петербуржцы, 10–15% – жители Ленобласти, 5–10% – москвичи, еще 5% – остальные регионы. Очевидно, что «московский спрос» приведут в проект как раз те жители столицы, которые на Чудском озере уже отдыхали. Дальше начнет работать эффект сарафанного радио.

ДНП «Озерки Чудские» владеет территорией площадью около 50 га, как следует из названия – у деревни Озерки на Чудском озере (Псковская обл., Гдовский р-н, примерно 220 км от Петербурга). Первая очередь поселка (около 9 га) разбита на 50 наделов площадью до 15 соток. Жилой комплекс расположен в 150–200 м от берега.

По мере развития проекта цены будут повышаться. В стоимость участка входят 5 кВт электричества и внутрипоселковые дороги. Недостающие киловатты можно будет докупить. По расчетам, минимальный лот (каркасный дом в 60 кв. м с участком, с местным водопроводом от центральной скважины и локальной канализацией) можно будет приобрести за 1 млн руб. На береговую линию и общедоступную зону организаторы проекта не претендуют. Но единственная дорога к пляжу протяженностью около 2,5 км будет вести через поселок.

Развитие следующих очередей проекта будет зависеть от успеха первого этапа. Участники рынка полагают, что низкая цена в сочетании с природными плюсами перевесят фактор удаленности.

На другом полюсе

Ощутима и значима доля «московского интереса» и на другом конце ценовой шкалы – в коттеджных поселках, которые относят к элитному сегменту. По мнению аналитиков Knight Frank SPb, таких проектов под Петербургом немного – 17–18, предложение в них на данный момент составляет около 200 домовладений и не растет. По сведениям консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за первые четыре месяца 2011 г. на рынке появилось 36 новых проектов, 29 из них – это участки или экономкласс; элитных нет вовсе.

«Типичный» дорогой коттедж – это дом площадью 300–350 кв. м на участке в 35–36 соток в 30-километровой зоне, предназначенный для постоянного проживания. Исключение составляют дорогие «дачные» проекты Курортного района: Nirvana, «Мариньи», «Морской клуб» и др. Близость залива позволяет застройщикам держать высокие цены и в 50–70 км от Петербурга. Обычная стоимость престижного дома в этом сегменте – 25–35 млн руб.

«Практически в каждом нашем проекте 15–20% покупок совершают москвичи, в основном это люди с петербургскими корнями, – говорит Михаил Фуксман, директор по продажам компании «Петростиль». – У них родители или родственники остались в Питере. Жилье покупается для них, играет роль и возможность иногда приезжать».

По словам Фуксмана, каких-то особенных требований столичные покупатели не предъявляют. «Мы не приветствуем внешние проявления роскоши, наши архитектурные решения функциональны и неброски. Клиент либо принимает их, либо нет, – говорит он. – Конечно, мы тоже учимся. Идею предлагать более просторные участки – до 0,5 га – подсказал нам как раз один из столичных клиентов».

Социальный состав «московского сегмента» довольно пестрый: это могут быть бизнесмены, медиаменеджеры, банкиры, чиновники. «Москвичи знают нашу продукцию, – говорит Игорь Жданов, директор компании «Росса Ракенне СПб». – Дома Honka и в Подмосковье весьма популярны. Недавно мы продали три дома в Курортном районе столичным чиновникам. Это руководители федерального уровня, их интерес со временем ощутимо увеличивается».

Важное отличие, которое существенно сдерживает московскую экспансию в петербургские пригороды, – дефицит ярких архитектурных решений. Если в Подмосковье это норма, по крайней мере в элитном сегменте, то в Ленинградской области качественной архитектуры почти нет, потому что она не востребована. Замкнутый круг.

Позолоченная середина

В проектах бизнес-класса картина противоречивая. Москвичей привлекают далеко не все проекты; в имеющемся предложении их могут не устраивать параметры домовладений.

«Доля москвичей среди наших покупателей составляет 5–7%. Периодически появляются клиенты с московской пропиской и с уверенностью: им нужно именно это! – говорит Светлана Невелева. – Много бывших петербуржцев. Есть узенькая прослойка коллекционеров, конечно, Петербург их привлекает. Многие съездили в Финляндию, а Карельский перешеек – ее российский аналог. Ведь в Подмосковье нет ни озер, ни скал, ни сосен».

По словам Невелевой, московские клиенты приходят через интернет, через знакомых, с подачи риэлторов: «Мы думали о непосредственном выходе на московский рынок, участвовали в выставках. И пришли к выводу: прямая реклама в Москве – это затратное и малодейственное мероприятие. Два основных канала – либо через родственников и друзей, либо нас находят столичные риэлторы».

«В нашем проекте «Малый Петербург» столичных сделок практически нет, – отмечает Алексей Иванюк, гендиректор компании «АТ-инвест». – Постоянное жилье бизнес- и комфорткласса рядом с Петербургом московских покупателей интересует крайне редко. Им нужны либо уникальные объекты, либо качественный сезонный экономкласс (как запасная дача). Москва и Петербург встречаются на Селигере или на Валдае. А там петербургских проектов пока практически нет».

Аналитик Артем Желтов полагает, что активность московских инвесторов окружена каким-то мифическим ореолом. «Приехали москвичи и все скупили» – это в регионах стандартный ответ на вопрос о ситуации на рынке недвижимости. «Реальное положение дел может сильно отличаться от привычного стереотипа, – говорит Желтов. – В Ленинградской области последние два года присутствие москвичей почти незаметно. Потенциальные крупные инвесторы к вложениям в недвижимость Ленобласти охладели. Даже в элитном Курортном районе дела идут непросто. Земли, необходимые для решения коммерческих задач, тоже давно куплены, теперь проблема их освоить».

Возможно, недавняя мода скупать все, до чего удалось дотянуться, сошла на нет. Теперь, чтобы сделать кусок земли инвестиционным продуктом, девелоперам придется приложить большие усилия. Например, всерьез вложиться в развитие окружающей территории, рассуждает аналитик. Эксперты полагают, что именно такая схема – столичный инвестор и рост более требовательного московского покупательского спроса – могла бы вывести петербургский рынок на качественно новый уровень.