На асфальте: Девелоперы на перепутье

Владельцы участков, зачастую не появлявшиеся на фазендах годами, спешно начали их «предпродажную подготовку» в надежде на грядущие прибыли. Тормозит бизнес то, что собственники не знают, как «правильно» выставить цену.

В недоумении пребывают и девелоперы, которые начинали строить и продавать жилье в области, – их проекты вдруг оказались в городской черте. Или, вернее, в загогулине «новой Москвы».

С одной стороны, столичная недвижимость просто обязана стоить дороже областной. Президент «Авгур эстейта» Михаил Маликов в декабре прошлого года сетовал «Ведомостям», что вынужден продавать квартиры в «Квартале А101» в Коммунарке (может войти в состав «новой Москвы». – «Ведомости») по 67 000 руб. за 1 кв. м, в то время как в соседнем Теплом Стане такая же недвижимость стоила от 100 000 руб.

С января 2011 г. квартиры в «Квартале А101» подорожали на 10%, сообщила пресс-служба. По словам Виктора Козлова, гендиректора «Авгур эстейта», на цены влияют три фактора: рост спроса, степень готовности дома и удорожание стройматериалов. Сейчас средняя цена у застройщика – 75 000 руб. за 1 кв. в первой очереди (сдается в декабре 2011 г.) и во второй очереди на квартиры без отделки. Жилье с отделкой продается в среднем по 85 000 руб. за 1 кв. м. В июле – августе у компании резко выросли продажи, поэтому и цены увеличились, так что напрямую с объявлениями о «новой Москве» это повышение не связано, заверил Козлов.

У ГК МИЦ, по словам председателя совета директоров Андрея Рябинского, квартиры в Коммунарке подорожали на 20–30%. Он не исключил дальнейшего повышения цен. Обосновано это ажиотажным, по его словам, ростом спроса со стороны покупателей жилья экономкласса. 1 кв. м от МИЦ стоит теперь в среднем 80 000 руб.

Концерн «Крост» (еще один застройщик Коммунарки) квартиры продавал и продает дороже, чем соседи, так как они выше качеством, сообщил гендиректор Алексей Добашин. Такую ценовую политику концерн проводил и до объявления новых границ, и после. В августе 1 кв. м в его новостройках предлагался по 105 000 руб. (в июне – по 95 000 руб.).

С другой стороны, качественные характеристики объектов не изменились, равно как их удаленность от исторического центра Первопрестольной. Поэтому, делятся наблюдениями аналитики «Миэля», хотя средняя стоимость новостроек в области поднялась на 11%, отдельные объекты подорожали от 2 до 34%, другие пока продаются по старым ценникам.

Нарисуем, будем жить

«Сочинским синдромом» назвал повышение цен на «новомосковских» объектах Роман Семчишин, коммерческий директор Tekta Group. Он допускает, что квартиры в них на волне разговоров о блестящих перспективах подорожают на 7–10%. Однако, уверен Семчишин, роста покупательского спроса за этим не последует: за несколько месяцев невозможно построить новые объекты инфраструктуры, облагородить территорию, привести в порядок рекреационные зоны и т. д. «Поэтому цены, продержавшись пару месяцев на пике, постепенно спустятся к первоначальному значению», – резюмирует он. Как выразился гендиректор «НДВ-недвижимости» Александр Хрусталев, «фактически под «новой Москвой» сейчас продается идея того, что через какое-то время на достаточно большом куске земли появится благоустроенный район вроде Южного Бутова».

«Ажиотажного спроса нет, рынок достаточно вялый», – признает Ирина Каграманова, пресс-секретарь ГК «Ташир». Проектируемый в настоящее время объект компании – Gazoil Park, город-спутник на 1 млн кв. м на 14-м км Калужского шоссе, также внезапно оказался в черте новой столицы. Цены на жилье в нем девелопер пока не выставлял, но они будут явно выше, чем ранее прогнозировалось, заверила Каграманова. По ее словам, цены на первичном рынке Москвы уже вернулись к докризисным, хотя по числу сделок показатели 2007–2008 гг. еще не достигнуты. Но девелопер уверенно смотрит в будущее, в котором восстановится спрос на дорогое столичное жилье, поэтому снижать цены в строящихся жилых комплексах («Газойл сити», «Дирижабль», «Кронштадтский») не планирует. «У «Ташира» есть возможность реализовывать эти проекты самостоятельно и за счет кредитных ресурсов, не рассчитывая на инвестиции покупателей в процессе строительства», – объяснила неуступчивость застройщика Каграманова.

У «Сити – XXI век» в августе цены на подмосковные объекты выросли на 15%, сообщил Сергей Лядов, пресс-секретарь компании. Он объясняет это тем, что август был одним из самых успешных месяцев по продажам (спрос вырос в 3 раза). Компания строит жилье в Видном (цена 1 кв. м – в среднем 90 000 руб.), Люберцах (75 000 руб.), Красногорске (78 000 руб.).

Расти нельзя падать

Индекс средней стоимости московского 1 кв. м, по данным IRN.ru, на конец августа составил $5122 (в июне – $4986). «Нестабильные курсы валют скорее всего еще будут приводить к «дерганью» цен, однако выльется ли это в какой-либо устойчивый тренд или нет», аналитикам пока неясно. Подконтрольный IRN.ru интернет-журнал «Метринфо» уже опубликовал данные народного опроса, согласно которому цены осенью будут расти.

Риэлторы на этот раз «с народом» не согласны. По крайней мере в том, что касается «новой Москвы». «В ближайшее время не стоит ожидать значительного изменения цен на присоединяемой территории», – отмечает Мария Литинецкая, гендиректор компании «Миэль-новостройки». Она говорит, что новостройки в отдельных примыкающих к Москве районах и так продаются по цене столичного экономкласса: «Например, квартиры в поселке Коммунарка предлагаются по 104 000 руб. за 1 кв. м». «Конкуренция со стороны новостроек, расположенных в ближайших районах за пределами «новой Москвы», не позволит застройщикам резко повысить цены», – согласен Семчишин. Его компания строит жилье в Балашихе (от 50 000 руб. за 1 кв. м), Одинцове (от 68 000 руб.), а осенью начинает строительство нового жилого комплекса на 719 квартир в Сергиевом Посаде.

Предложение на первичном рынке Подмосковья и сейчас достаточно велико, а будет еще больше. Заявлены проекты по крайней мере на 2,5 млн кв. м жилья, в то время как спрос не настолько активен, чтобы завышать цены, продолжает Литинецкая. За летние месяцы «портфель продаваемых проектов» «Миэль-новостроек» пополнился всего одним новым московским жилым комплексом («Академ палас» на пр-те Вернадского), в то время как в Подмосковье компания взяла на реализацию новые очереди в пяти проектах.

У «НДВ-недвижимости» новых областных проектов также больше, чем столичных: два против одного. Это ЖК «Панорама» (Химки), мкр. «Новокосино-2» (Реутов) и апартаменты в МФК «Маршал» (Москва). Но компания уже проводит консультации с девелоперами о повышении цен, рассказал Александр Хрусталев: «Если раньше по большинству объектов повышение цен у нас проходило раз в месяц, то теперь мы планируем повышать цены два и более раз». Риэлтор уверен, что недвижимость снова стала исправным инвестиционным инструментом, так как банкам и фондовому рынку народ не доверяет.

По подсчетам «Ташира», «новомосковская» недвижимость может до конца года подорожать на 20%, говорит Каграманова.

Квартиры в жилых комплексах «Солнцево парк» и «Бутово парк», которые также претендовали на столичный статус, только за июль – август подорожали на 12–13%, сообщила пресс-служба застройщика – ГК «Мортон». Для сравнения: в предыдущие 12 месяцев компания не поднимала цены больше чем на 2,5% ежемесячно. В конце августа в микрорайоне «Бутово парк» в пяти готовых корпусах 1 кв. м предлагался от 83 000 руб., а в 12 строящихся – от 62 000 руб.

В июле ГК «Мортон» начала строительство и продажу квартир в микрорайоне «Завидное» в г. Видное. К 2014 г. девелопер обещает возвести 0,3 млн кв. м жилья, в основном панельного. Продажи были открыты от 59 000 руб. за 1 кв. м, к концу августа застройщик ценник переписал, увеличив цены на 5–7% в зависимости от корпуса. В конце августа ГК «Мортон» открыла продажи и в новом объекте на 352 квартиры в Ивантеевке – от 48 000 руб. за 1 кв. м в 3-комнатной квартире до 50 000 руб. за 1 кв. м в 1-комнатной.

ГК ПИК этим летом вывела на рынок новые корпуса в районе «Левобережный» в Химках, рассказал представитель компании Дмитрий Ивлиев. В августе цена 1 кв. м в корп. 3 составила 69 900 руб. (на 2100 руб. дороже, чем в июле), а в корп. 10 (с улучшенной отделкой) – 85 770 (против 84 160) руб.

Группа компаний «СУ-155», как сообщила пресс-служба, сосредоточена на завершении ранее начатых проектов. Однако планирует к запуску новый проект в районе Домодедово – «Никитские поля». Новый микрорайон будет располагаться на площади в 183 га, объем возводимого жилья составит 2 млн кв. м плюс социальная инфраструктура (школы, детсады, поликлиники, магазины). Район будет состоять из нескольких микрорайонов по 200 000–220 000 кв. м, возводимых поэтапно.

Ипотека в развитии

Застройщики не скрывают, что продажам сильно помогает ипотека. У того же «Мортона» доля ипотечных сделок доходит до 20–35% в зависимости от объекта. «Банки охотно работают с крупными девелоперами, разрабатывая совместные программы кредитования покупателей квартир», – сообщила пресс-служба. «НДВ-недвижимость» только за летние месяцы продала в кредит квартир на 1,2 млрд руб. (350 сделок). Средний размер кредита – 3–3,5 млн руб. Как признал руководитель департамента ипотеки и кредитов компании Андрей Владыкин, «порой это единственно возможный способ решить квартирный вопрос, тем более что банки предоставляют все более лояльные условия кредитования по ипотеке».

По данным «Миэль-новостроек», по ипотеке на первичном рынке в экономклассе продается 30–35% квартир, в бизнес-классе – около 20%. По наиболее востребованным проектам, отмечает Литинецкая, доля сделок с ипотекой может достигать 50–52%. За счет аккредитации новостроек при банках и совместных с застройщиками программ объемы продаж могут увеличиться в 1,5–2 раза, говорит риэлтор.

У Tekta Group в общем объеме продаж в жилых комплексах «Акварели», «Да Винчи» и «Гранд парк» с помощью ипотечных кредитов заключается каждая пятая сделка, сообщил Семчишин. Треть сделок из оставшегося объема закрывается с предоставлением рассрочки. По наблюдениям застройщика, на первичном рынке экономкласса Московского региона с помощью ипотеки сейчас заключается около 60% сделок.