Ориентиры: Последние долги

Совокупный объем инвестиций в торговые объекты России только за первое полугодие этого года увеличился в 10 раз по сравнению с показателем 2010 г., рапортовали аналитики Knight Frank.

Признак оздоровления отрасли? Отнюдь. Детали большинства проведенных продаж консультантам не известны – проходили они «вне рынка», по договоренности между сторонами. Среди крупнейших в столице аналитики отмечают следующие: структуры Михаила Гуцериева и Михаила Шишханова купили ТЦ «Калужский» у MCG Павла Фукса (57 000 кв. м, сумма сделки, по оценкам, – $150–230 млн), структуры Юрия и Алексея Хотиных приобрели «Горбушкин двор» и «Филион» у МТЗ «Рубин» (60 000 и 128 000 кв. м соответственно, общая сумма сделки, по оценкам, – $400–500 млн). «Метромаркеты» Capital Group, долго, по заявлениям брокеров, висевшие на экспозиции, приобрели новых хозяев: ими стали «РМБ инвест» и фонд UFG Real Estate.

Но была это расплата за долги со стороны продавца либо наполнение инвестиционного портфеля со стороны покупателя, остается за кадром. Горизонт привлечения рублевых банковских кредитов в Москве – максимум шесть лет, рассказывает Константин Лысенко, замдиректора отдела инвестиционных услуг CBRE. А окупаемость торгового центра – лет 10. «Если девелопер не сможет рефинансировать кредит, то вынужден отдавать его за долги банку», – говорит он.

Брокеры «большой пятерки» признают: скорее всего и в дальнейшем крупные покупки качественных торговых объектов будут происходить без их участия, кулуарно. «Дали бы нам «Европейский» продать, мы бы разогнали его стоимость, – мечтательно говорил один из консультантов. – Но не дают. Понимают, что мы разгоним на 10%, а они сами в следующем году смогут выторговать до плюс 20%».

По словам Лысенко, многие стали задумываться об инвестициях в торгцентры. Тому виной валютные опасения, инфляционные ожидания. Андрей Чамкин, коммерческий директор I’M Company, связывает увеличение числа инвестиционных сделок по покупке ТЦ, во-первых, с улучшением экономической ситуации в стране. «Появились инвестиционные ресурсы, заработали кредитные схемы», – объясняет он. Во-вторых, собственники проблемных объектов подошли к предельному запасу прочности терпения кредиторов, а также смогли получить приемлемую цену за объекты.

При правильном управлении ритейл, по словам Лысенко, дает хорошую защиту от инвестиционных рисков. Но собственник не застрахован от того, что рядом откроется более успешный магазин. Например, в Детройте большие сдувшиеся ТЦ уже соглашаются сдавать площади церквям, чтобы получить хоть какую-то арендную плату.

Сергей Гипш, партнер, региональный директор по торговой недвижимости Knight Frank, говорит, что качественные торговые объекты в Москве сейчас можно приобрести c доходностью 9–10% годовых, в регионах этот показатель начинается от 11%: «Для инвестфондов такие активы интересны в первую очередь благодаря возможности повысить доходность после покупки торгового комплекса, увеличив в первый год чистый операционный доход (заменив ряд арендаторов, повысив ставки и т. д.). Увеличение доходности является [для инвестфондов] серьезным драйвером, чтобы приобретать готовые торговые объекты как в Москве, так и в ряде российских регионов».

Вложения в качественную торговую (да и вообще любую) недвижимость за пределами Москвы у иностранных инвесторов пока лишь в отдаленно перспективных планах. Давид Годшо, гендиректор NAI Becar, выступая на одной из сессий прошедшего в сентябре форума Proestate, убеждал собравшихся, что по качеству региональная недвижимость ничуть не хуже столичной, да и развиваются регионы быстрее, так что «экономические риски работают в их пользу». Но, признал он, напрягаться за 9–10% (на абсолютно безрисковых гособлигациях инвесторы могут заработать 6%) иностранные денежные мешки не хотят.