Где жить хорошо: Затерянный в промзонах
Маленький район, затерянный среди промзон и железнодорожных путей, не привлекает к себе внимания ни громкими событиями, ни крупными стройками.Между тем у потенциальных покупателей жилья есть причина внимательно приглядеться к Рязанскому району.
Три дороги
Рязанский – один из самых дешевых (по стоимости квадратного метра) район внутри МКАД и самый дешевый на удалении 5–10 км от Садового кольца. Если нужна максимальная близость к центру за минимальную цену, Рязанский можно считать оптимальным вариантом.
Место это старое, с 1000-летней историей. На его заселение и развитие повлияли три главные дороги. Первая – проходившая через эту территорию Рязанская дорога (ныне одноименный проспект) – важнейший на Руси торговый путь, который связывал Москву с богатой Рязанью и странами Азии. По этой же дороге шли на Москву в XIII в. орды хана Батыя, и по ней отступала русская армия после Бородинского сражения. Вторая – построенная в 1860 г. Казанская железная дорога, по которой в настоящее время проходит граница района. Вблизи ее станций вырастали в XIX в. деревни и дачные поселки москвичей. Третья – МКАД, хотя район с ней и не граничит. Но массовая застройка этих мест началась после прокладки в 1961 г. кольцевой автодороги, когда территория района вошла в состав Москвы.
В настоящее время Рязанский – это 640 га земли и более 70 000 жителей. Район, как говорится, сложившейся застройки. Для покупателя в этом есть и плюсы, и минусы. Огромный плюс – уже действующая инфраструктура: транспортная, социальная и торговая. В районе одна станция метро – «Рязанский проспект» и три железнодорожные: Чухлинка, Плющево и Вешняки. Электрички – спасение для людей, живущих в северо-западной части района, удаленной от ближайшего метро на 1,5–3 км. Ходят поезда примерно каждые 15 минут и за столько же времени добираются до Казанского вокзала. Автобусы и маршрутки исправно курсируют по всем основным улицам района: Рязанский проспект, Михайлова, Паперника, Академика Скрябина и др.
Бич района (как, впрочем, и всей Москвы) – пробки. Рязанский проспект загружен чуть меньше своего соседа – Волгоградки, но тоже заставляет постоять в часы пик. Москвичи рассчитывают на предстоящую комплексную реконструкцию. В частности, в границах Рязанского района трассу расширят и построят подземный переход на перекрестке с ул. Паперника.
В более отдаленном будущем вдоль аллеи Первой Маевки пройдет Северная рокада, которая свяжет платные трассы Москва – Ногинск и Москва – Петербург. Проект новой магистрали обещают доработать в этом году. Еще более волнующая перспектива – строительство Кожуховской ветки метро от «Авиамоторной» до Люберецких полей. Две станции новой ветки предположительно окажутся в Рязанском районе, на пересечении одноименного проспекта с ул. Стахановской и Окской. Заявленные сроки сдачи объектов – 2015 г. – кажутся утопичными, но все равно вселяют надежду.
Все необходимое
Социальная и бытовая инфраструктура в районе развита неплохо. Здесь успешно работает около 200 объектов торговли, самые крупные – ТЦ «Рязанский», «Седьмой континент», «Пятерочка», недалеко от границ района – огромный ТЦ «Город» с «Ашаном». Небольшие продуктовые магазины и аптеки – буквально через дом. Имеется около 20 детских садов, 15 средних школ и три вуза, в частности Налоговая академия Минфина РФ. А также три поликлиники, кинотеатр, детский театр и несколько спортивных клубов. Кроме того, это один из нескольких районов, где уже реализован принцип «одного окна». В здании управы района на 1-й Новокузьминской, 10, работает сразу несколько муниципальных служб: паспортный стол, центр жилищных субсидий, ДЕЗ, инженерная служба и др. Это довольно удобно при оформлении различных документов, в том числе связанных с покупкой квартиры.
Таким образом, почти все необходимое для жизни большой семьи в Рязанском районе есть. Правда, нет парков. На севере с районом граничит крупнейший в Москве Кусковский лесопарк. Гулять по единственной, слабо освещенной лесной просеке не слишком интересно, но для бегунов, собаководов и мам с колясками место подходящее.
Замороженный потенциал
Однако «сложившаяся застройка» имеет и свои минусы. Основной жилой фонд здесь – старые дома. Новостроек с квартирами от застройщика нет вообще (ближайшая – «Life Волжская» в соседних Кузьминках, застройщик – ГК «Пионер»). Есть два относительно новых, но уже заселенных ЖК, где можно найти квартиры на вторичном рынке. Первый – «Волжский» (другое название – «Волгоградский», дом уже построен и заселен) на Волжском бульваре, 5, корп. 1. Однушка в панельной 17-этажке серии П-3М площадью 43,7 кв. м без отделки стоит около 6 млн руб. Второй – ЖК «Новокузьминский» у ст. м. «Рязанский проспект» (строил «Пересвет-девелопмент»). Это монолитно-кирпичный 24-этажный дом с подземной парковкой. 1-комнатная квартира свободной планировки площадью 48 кв. м предлагается за 7,4 млн руб., 2-комнатная площадью 79,5 кв. м – за 13,5 млн руб.
Еще два проекта было заморожено в кризис. В свое время на пересечении Волгоградского проспекта и Волжского бульвара на участке в 1,82 га планировался высотный офисно-жилой комплекс площадью более 80 000 кв. м, рассказала Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «Миэль-новостройки». По своим параметрам он мог быть отнесен к бизнес-классу. Пока комплекс остается на бумаге (информация о нем как о «перспективном строительстве» есть на сайте компании «Внешинвестпром»), но может выйти: площадка пока свободна.
Еще более масштабный проект – комплексная реконструкция микрорайона 126. В 2006 г. победителем аукциона по подбору инвестора на реализацию инвестпроекта комплексной реконструкции микрорайона 126 стала Корпорация ТЭН. На месте старых кирпичных и панельных 5-этажных домов к 2010 г. предполагалось возвести 440 000 кв. м жилья, торговые центры и подземные гаражи. Пока никаких работ по отселению жильцов и сносу старых домов не ведется, знают в компании «Миэль-новостройки». В 2011 г. город собирался разорвать контракт с Корпорацией ТЭН, но компания добилась в Высшем арбитражном суде признания действий правительства Москвы незаконными. Информация о проекте есть на сайте корпорации, но без указания сроков реализации.
Потенциал у Рязанского района огромный, ведь почти половина его территории – промзоны, а московское правительство не раз декларировало курс на вывод промзон за МКАД. Так, в декабре 2011 г. заммэра Андрей Шаронов заявил, что программа вывода промобъектов из столицы уже разработана, из 27 000 кв. м промзон в Москве останется только 7500 кв. м. Однако заводы Рязанского района пока в планах чиновников не фигурируют. Единственный проект по реорганизации промзоны «Грайворонов-56» и постройке 225 000 кв. м жилья (инвестор – компания ПИК) был отменен градостроительно-земельной комиссией при новом мэре.
Всего на территории района более 10 промпредприятий: Ремонтный завод «Мосэнерго», Завод опытных изделий и конструкций, ПО Машиностроительный завод «Молния», ЗАО «Светотехнический завод «Сатурн» и др.
Компания «Экостандарт» (независимая экологическая экспертиза) относит Рязанский к районам с неблагоприятной экологической обстановкой (в этой категории – около трети Москвы). Что неудивительно, учитывая наличие здесь вредных производств (литейное, машиностроительное, производство резиновых изделий и полимерной упаковки). Хотя некоторые предприятия уже не функционируют или работают вполсилы. Большая часть помещений сдается под офисы, автосервисы и т. п. Из плюсов – рабочие места, которых так не хватает за пределами ТТК.
Также в районе работает 12 научно-исследовательских институтов: Всесоюзный институт металлургического машиностроения, Центральный НИИ строительных конструкций им. В. А. Кучеренко, НИИ бетона и железобетона, НИИ подземных сооружений и оснований им. Герсеванова, Всероссийский НИИ механизации сельского хозяйства и др. Есть и бизнес-центры В- и С-класса: «Рязанский», «Наско плаза», «Москвичка», но в целом район сложно назвать «деловым». Гостиница всего одна – Palacio на ул. Паперника, 9. Номер в 2-этажном особняке стоит от 500 руб. в час и от 3700 руб. в сутки. Каких-либо туристических достопримечательностей в районе немного: несколько музеев районного значения, Малый храм Сергия Радонежского (еще один храм строится) и 11 памятников героям войны, летчикам, стахановцам и т. п.
Предложение ограниченно
По мнению заместителя гендиректора «НДВ-недвижимости» Ольги Новиковой, в связи с отсутствием в Рязанском первичного рынка жилья частным инвесторам этот район неинтересен. Квартиры в основном приобретаются «для себя». Что касается вторичного рынка, то, по данным Аналитического консалтингового центра «Миэля», предложение здесь весьма ограниченно: на декабрь 2011 г. продавалось всего 277 квартир (в 4–5 раз меньше, чем в других районах). При этом 56% предложения составляет экономкласс, 27% – комфорт-класс и 17% – бизнес-класс. Элитного жилья здесь не может быть по определению.
Объем предложения в Рязанском ограничен просто потому, что тут мало жилья. По данным с сайта префектуры ЮВАО, всего в районе 318 жилых строений, из них 136 пятиэтажек, 17 малоэтажных домов, 19 новостроек. Шесть кварталов готовится к сносу. Основное предложение на рынке, по информации «Миэля», сосредоточено в панельных домах (61%), где на строения с маленькими кухнями приходится 25%, на улучшенные панели – 24%, на панель типовой серии – 12%. Современные монолитные и монолитно-кирпичные постройки составляют всего 7% местного рынка.
Самая дешевая квартира на конец 2011 г., по информации гендиректора «Миэль-брокериджа» Алексея Шленова, стоит 4,1 млн руб. Это 1-комнатная квартира (30,2 кв. м) на 3-м этаже 5-этажного кирпичного дома на ул. Михайлова. Самый дорогой вариант – 16 млн руб. за 4-комнатную квартиру общей площадью 108,1 кв. м на 23-м этаже 23-этажного панельного дома. Две лоджии, дизайнерский ремонт.
Средняя цена квадратного метра по району на вторичном рынке, как уже говорилось, одна из самых низких в Москве. По данным онлайн-калькулятора портала Metrinfo.ru, она составляет 126 000 руб. Последние два года цены колебались синхронно с общими городскими показателями, а осенью 2011 г. даже опередили столицу по темпам роста. По итогам всех взлетов и падений прибавка за 2011 г. составила 15%.
Руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов называет другую цифру – 132 000 руб. за 1 кв. м. Средняя стоимость объекта, по его оценке, – 6,5 млн руб. Если в 2015 г. откроют еще одну станцию метро, можно прогнозировать рост цен на местную вторичку на 10–15%, считает эксперт. Иное мнение у Анны Соколовой: «В районе достаточно хорошая транспортная доступность, поэтому строительство метро не сильно скажется на ценах, но может подтолкнуть потенциальных инвесторов более активно заниматься разработкой перспективных промзон, которые можно будет выводить и застраивать».
1. Магазины
Единственный крупный торговый центр в районе – ТЦ «Рязанский» у метро. В 5-этажном здании площадью 11 000 кв. м работают «Перекресток», детский развлекательный центр «Лабиринт», бар и около 15 магазинов.
2. Вузы
В районе действуют Российский государственный университет туризма и сервиса, Институт профессиональных инноваций и Всероссийская государственная налоговая академия Минфина РФ (на фото), она готовит кадры для налоговых органов России.
3. Промпредприятия
Почти половина территории района – промзоны. Среди действующих – ПО «Машиностроительный завод «Молния», основанное в 1929 г., производит оборонную продукцию, оборудование для АЭС, газовой и нефтяной промышленности.
4. Служба «одного окна»
Служба «одного окна» в управе Рязанского района – один из первых в Москве экспериментальных центров обслуживания населения. Здесь можно зарегистрировать собственность на квартиру, прописаться по новому месту жительства, оформить субсидию на коммунальные услуги, получить единый жилищный документ и множество других справок.
5. Детские сады и школы
В районе около 20 детский садов. В том числе «Алиса» – один из крупнейших частных садов в Москве, существующий уже 15 лет.
6. Храм
Храмовый комплекс преподобного Сергия Радонежского заложен в 2002 г., строительство вела Корпорация ТЭН. Комплекс включает в себя малую церковь преп. Сергия Радонежского, большую церковь Введения Пресвятой Богородицы с крестильным храмом и дом причта, где располагаются воскресная школа и школа звонарей.