Ориентиры: Центры в среде
Мало строить просто ТЦ, конкуренция вынуждает создавать рядом инфраструктуру.
Один из иностранных девелоперов, работающий в России с середины 90-х гг. прошлого века, рассказывал недавно, как полтора десятка лет тому назад не мог убедить американских инвесторов дать деньги на строительство первого в нашей стране профессионального торгового центра. Американцы, изучив российский рынок и не обнаружив там ничего, кроме рынков (они называли их «базары»), решили, что аборигенам больше ничего и не нужно. Примерно в такой же ситуации находятся сейчас местные игроки, которые строят в не слишком раскрученных регионах ТЦ: жителей глубинки надо убеждать потратить деньги среди красивых витрин. Девелоперы идут на хитрости – не просто строят современные магазины, но и превращают их в некие центры притяжения, то разбивая рядом с ними парки, то возводя фонтаны, то заливая катки.
«Инвесторы – люди прагматичные и не будут создавать дополнительных опций при строительстве торгового центра в регионах,если хорошо работает «базовый набор», – говорит Максим Гасиев, гендиректор Colliers International. Ведь любое отклонение от стандартной концепции несет в себе риск. По словам Гасиева, есть две причины, которые могут подвигнуть девелоперов на возведение дополнительной и долго окупаемой инфраструктуры: конкуренция или настойчивые требования со стороны местной администрации.
Михаил Ерофеев, директор проекта компании «Форум групп» (строит в Екатеринбурге ТРК «Радуга-парк»), рассказал на одном из круглых столов «Ведомости-недвижимости», что стимулом для его компании организовать рядом с объектом развлекательный парк с зеленой зоной послужила «довольно жесткая конкуренция среди ТЦ в городе». В итоге из 22 га семь девелопер отдает под парк, зону развлечений и кинотеатр. «Мы смотрели, чем можем привлечь людей. Проанализировав объекты конкурентов, обнаружили, что [другие девелоперы], к сожалению для города и радости для нас, на развитие развлекательного направления особо не смотрели».
«Подобные зоны как бы являются продолжением коммерческого объекта, но не приносят прибыль напрямую, хотя могут косвенно влиять на продажи арендаторов в торговом комплексе», – говорит Юлия Горлова, замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle.
«Я не думаю, что человек, сняв лыжи, сразу пойдет к нам в торговый центр», – трезво смотрит на ситуацию Ерофеев. Однако надеется, что екатеринбуржцы, получив сегодня позитивные эмоции от парка рядом с ТЦ, завтра зайдут и в его магазины, кафе или на фудкорт. Ерофеев признался, что девелоперу не хочется «самим вкладывать в парк инвестиции, но придется». По данным гендиректора «Форум групп» Сергея Воробьева, ориентировочный объем инвестиций в парк составит 1 млрд руб. Окупить его компания надеется за семь лет.
В Воронеже I’m Company рядом с торговым комплексом «Арена» также работает над созданием парка – на 5 га. «Парк, к сожалению, вещь небыстрая, его нельзя разбить за год-два, если на этом месте был пустырь», – признавал на круглом столе «Ведомости-недвижимости» Андрей Чамкин, коммерческий директор I’m Company. Компания думает над тем, чтобы сделать парк развлечений – благодаря высокому трафику (недалеко от «Арены» находится большой жилой массив) окупить его возможно будет через 5–7 лет, надеется Чамкин.
В Брянске «Премиум проект» планирует в 2013 г. открыть первый в городе профессиональный ТРК «Саяны парк», рассказал Дмитрий Бурлов, исполнительный директор «Магазина магазинов» в ассоциации с СВRE» (консультант проекта). Концепция предусматривает парковую зону и облагораживание набережной Десны. На берегу которой, как обещает Бурлов, летом будет пляж с водными развлечениями, ресторанами, детскими площадками и т. п., а зимой разбит каток с теплыми кафе. Под весь проект (вместе с ТЦ на 95 000 кв. м и парковкой на 2000 машин) отдано 20 га. О его окупаемости Бурлов умолчал.
В Европе и США развитием городской среды вокруг ТЦ занимаются власти города, рассказывает Чарльз Слейтер, руководитель отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield, а в России эта функция ложится на девелоперов.