«Нельзя отправить на повторное согласование все проекты», - Андрей Назаров, генеральный директор «Старт девелопмента»

Один из крупнейших проектов Петербурга – город-спутник Южный, предполагающий строительство 4,3 млн кв. м и получивший статус «стратегического» от правительства Валентины Матвиенко, недавно был снова одобрен – на этот раз командой губернатора Георгия Полтавченко. Затянувшаяся ревизия проектов держит строительный рынок в напряжении. Невозможно пересмотреть все стройки, которые были начаты при прежней власти, уверен гендиректор «Старт девелопмента» Андрей Назаров.

– Почему новое одобрение Южного в Смольном стало для вас таким радостным событием – опасались, что будет по-другому?

– Мы относим себя к деятельным оптимистам. Отношения власти и бизнеса – тема тяжелая, интересы и цели не всегда совпадают, поэтому находить компромиссы сложно. Но правила игры, которые сегодня установлены администрацией Георгия Полтавченко, позволяют это делать. Сам по себе статус «стратегического» ничего не дает, он лишь свидетельствует о намерениях власти реализовывать тот или иной проект.

–Вы считаете нормальным, что новая власть может отменить решение предыдущей?

– Новая администрация задала правильный посыл. Любой, кто приходит на новое место, пытается разобраться в ситуации, расставляет приоритеты. Полтавченко намечает план действий, определяет, какие проекты хуже или лучше с точки зрения перспектив развития города. Мне кажется, сегодня оценка большинства проектов проведена. В завершающей стадии находится переоценка крупнейших проектов, и наш попал в перечень тех, кто этот экзамен прошел. Признание властью того, что проект необходимо реализовать, является отправной точкой для начала работы – формирования нормативной, правовой базы, согласований.

– Витает ли в воздухе ощущение, что даже те проекты, которые были раньше согласованы, с приходом новой власти снова требуют согласования?

– Подтверждение того, что проект городу нужен, – это всегда неплохо. Но нельзя отправить на повторное согласование все проекты, это юридически невозможно и приведет к массовым судебным искам. Однако единичные проекты, которые не имеют смысла в новой реальности, можно и пересмотреть.

– Смольный отказывается продлевать сроки «Главстрою СПб» по проекту на ул. Шкапина. Есть примеры и других отмененных проектов. Не беспокоит ли вас эта тенденция?

– Закон есть закон. Если Смольный говорит, что инвестор не выполнил своих обязательств, я отдаю себе отчет, что то же самое может быть применено и к нам. Я не знаю сути вопроса, но если такое решение принимается, оно, наверное, с чем-то связано. Думаю, ситуация уже не так критична – скорее всего, инвестору и городу удастся найти решение, и это как раз может служить примером разумного компромисса.

– Подобные случаи, на ваш взгляд, могут отразиться на инвестиционном климате, инвестиционной привлекательности города?

– Думаю, нет. Но, конечно, если они станут массовыми, если вдруг начнется повальный передел собственности и договоренностей, это будет плохо. Но не стоит забывать, что если инвестор владеет своим земельным участком, то применить к нему подобные санкции невозможно.

– Но «Главстрой СПб» купил право застроить участок на городских торгах, а Смольный вовремя не освободил его для покупателя, поэтому, как объясняют в компании, они и не уложились в срок.

– Я не хотел бы комментировать локальные ситуации. В Москве Собянин тоже пересмотрел приоритеты. Пока в действиях петербургских властей я не вижу ничего неуместного. Например, позитивно разрешилась ситуация с проектом «Набережная Европы», губернатор заявил, что проект будет продолжен, несмотря на то что есть предложения построить там парк.

– А каково ваше мнение на этот счет как инвестора и как горожанина?

– К активным градозащитникам себя не отношу. Часто бываю в других странах и вижу, что везде находят компромиссы между исторической застройкой и новым строительством. Как Эйфелева башня для Парижа, Петербургу нужны неотъемлемые атрибуты. Смольный может сказать: не надо нам «Набережной Европы», давайте компенсируем девелоперу затраты и разобьем парк. Но надо понимать экономическую обоснованность такого решения: есть ли у города деньги на компенсации и рекультивацию этой территории? Как гражданину мне нет разницы, будет это парк, театр Эйфмана или что-то еще. Главное – чтобы это была живая среда, а не старые полуразвалившиеся заводы в центре города. Все в городе должно развиваться исходя из приоритетов. Есть программы реновации хрущевок, сохранения исторического центра, вывода промпредприятий из центра, и все они важны. Но город – для жителей, а не только для туристов. И людям надо где-то жить, а следовательно, необходимо новое строительство, выход один – развитие пригородов.

Деньги – это стимул

– Власть должна как-то стимулировать бизнес в этом направлении?

– Невозможно в один день заставить сотни мелких промышленных предприятий, в процессе приватизации получивших землю или помещения на территории старых заводов, покинуть свои места ради реализации программы по выводу промышленности из центра города. Там бизнес, который их кормит. Как стимулировать человека, который зарабатывает на этом месте деньги? Ему надо гарантировать, что он как минимум не потеряет, а еще лучше, если приобретет. Деньги – это стимул. Но все хотят много денег, подчас за незначительный актив, в этом проблема. Процесс может быть только постепенным.

– То есть цели власти могут быть достигнуты только рыночными механизмами?

– Власть может способствовать реализации проектов, но рынок подменить не может. Нельзя просто захотеть, чтобы бюджет стал бездефицитным. Нельзя встать и проголосовать за то, чтобы у нас в городе не было промзон, а вместо них появилось жилье. Власть лишь должна иметь волю и желание обеспечить условия, а движение всегда идет от рынка.

– А что за условия должна власть обеспечить?

– Меры стимулирования. Речь идет как о развитии окраин, так и о развитии города внутри сложившейся агломерации. Если говорить о реновации и выезде промпредприятий за черту города, то это должны быть льготные условия и софинансирование со стороны государства тех девелоперов, которые захотят туда прийти. Плюс хорошо проработанная юридическая база.

– Софинансирование в каком смысле?

– В прямом. В переводе производств. Освободить землю от предприятия, чтобы на его месте построить жилье, это значит перевезти завод, утвердить градостроительную документацию, а в радиусе нескольких километров провести модернизацию головных источников, которые к этому пятну не имеют отношения. Если бросить бизнес в одиночку решать все проблемы, то результата не будет – никакой инвестор не потянет такую экономику. И при развитии пригородов нужен механизм взаимодействия власти и бизнеса, ведь территории в пригородах не обеспечены ни источниками питания, ни градостроительными документами. Если вернуться к нашему городу-спутнику Южному, то мы готовы решать эти вопросы, участвовать в подготовке энергоресурсов, понимая, что при больших объемах проекта это экономически оправдано. Но есть еще часть социальной инфраструктуры, дорог, которые имеют федеральное и городское значение, школы, детские сады, больницы. Та часть, которую бизнес никогда не потянет.

– Вы считаете, что бизнес не должен платить за социальную инфраструктуру?

– Уверен, что нет.

– По проекту Южного вам удалось согласовать строительство социальных объектов за счет бюджета города?

– Принципиально – да. Мы на себя берем инженерное обеспечение территории, город на себя – социалку и магистрали.

– Во сколько вам это обойдется?

– По нашим подсчетам, около 30 млрд руб. будет стоить инженерия. Примерно столько же социальная инфраструктура. Но она генерирует и налоги, которые поступают в бюджет.

– Сколько будет стоит жилье в Южном?

– Без учета инфляции, если бы продажи начались сегодня, цена была бы 45 000–47 000 руб. за 1 кв. м.

– Какую эффективность может дать эта цена?

– Строительная маржа, по нашим оценкам, должна быть 15–20%.

– Когда начнутся продажи?

– К середине 2013 г. должна завершиться работа по получению градостроительной документации. К концу 2013 г. мы надеемся приступить к проектированию. К середине 2014 г. планируем приступить к инженерной подготовке территории и строительству жилья. А продажи начнутся в 2014 г.

– На сколько лет рассчитан проект?

– Срок его реализации – 19 лет, речь идет о строительстве 4,3 млн кв. м. И это только городская часть. Другая часть проекта расположена в Ленобласти – это еще 2000 га, суммарно у нас около 4000 га, поэтому целиком весь проект растянется еще на больший срок.

–А давно эти земли были сформированы?

– Года полтора назад. Это бывшие сельхозземли, мы выкупали их у частных собственников.

– Сколько вы сами собираетесь застраивать?

– Примерно по 200 000 кв. м в год. Остальное – до 200 000–250 000 кв. м в год будут строить партнеры, которых мы планируем привлечь. Предварительные договоренности уже есть. Это как крупные, так и небольшие компании, и не только петербургские.

– Каков общий объем инвестиций в проект?

– Порядка 176 млрд руб.

– Сколько из них вложит «Старт девелопмент»?

– Около 30%.

– Это деньги акционера?

– Естественно, есть вклад акционеров, есть привлеченные партнеры-участники, есть инфраструктурные фонды, банки. Мы сейчас очень активно общаемся на эту тему с крупнейшими российскими и международными банками, рядом иностранных фондов. Считаем, что продукт, который мы предлагаем, инвестиционно привлекательный и понятный.

– «Старт девелопмент» принадлежит Захару Смушкину?

– Мы не комментируем состав акционеров. Захар Давидович – председатель совета директоров компании, он принимает активное участие в реализации ее проектов.

Мы не авантюристы...

– Какими еще проектами занимаетесь?

– В стадии проектирования у нас гостиничный проект в Пушкине. Сейчас он в финальной стадии с точки зрения утверждения концепции и оператора. Гостиничный сегмент не простой, тем более в Петербурге, где зима очень долгая, а какой-то бизнес-активности мало. Но мы не планируем существенно расширять гостиничный сектор, нам интереснее промышленная недвижимость, под индустриальный парк «Дони-Верево» отведено почти 300 га в районе проекта «Южный», где должны появиться предприятия и люди будут работать. Я считаю, что 75% населения должны быть заняты в том месте, где они живут. В этом принципиальное отличие проекта «Старт девелопмента» от других. Можно построить 300 000, 500 000, 1 млн кв. м жилья, но если не подумать, где все эти люди будут работать, то эффект будет лишь в создании маятниковой миграции.

– Много участков у вас уже зарезервировано производителями?

– Резиденты есть примерно для половины площадей. В завершающей стадии находятся переговоры с одним из крупных автоконцернов. К сожалению, не могу пока сказать каким, скажу лишь, что его производство пока отсутствует в России. Сегодня в этих переговорах шаг за городом – власть должна подтвердить автопроизводителю, что заинтересована в нем и будет оказывать поддержку.

– Эксперты складской недвижимости бьют тревогу, что в городе острая нехватка складов.

– Если бы это было так, то стояла бы очередь из желающих построить склады. Мы ведем переговоры с несколькими компаниями, но ажиотажа нет.

– Почему вы сами не строите склады?

– Построить, а потом ждать, что кто-нибудь придет? Мы не авантюристы. Производители и крупные складские операторы выбирают не коробку, а место. Построить можно очень быстро и построить именно то, что нужно тебе, а не втискивать свои нужды в прокрустово ложе чужих архитектурных решений. Главное – это расположение и возможность подключения энергомощностей. Дони-Верево – место очень привлекательное: рядом порт, железная дорога, дороги на Москву, на Киев. Мы считаем, что конкурентно мы лучшие по этому сегменту.

– По какой цене вы продаете участки под промку?

– В зависимости от размера в среднем от $40–60 за 1 кв. м инженерно подготовленной земли. Это невысокая цена, наши конкуренты продают и по $200.

– Что происходит с ценами на индустриальную недвижимость?

– Из-за кризиса образовался отложенный спрос. Цены не просели, но спрос существенно уменьшился. Был период, когда все заняли выжидательную позицию, а потом год назад резко активизировались. Но от момента принятия решения о строительстве производства до момента подписания контракта проходит более 7–8 месяцев.

– А вы согласны с тем, что в городе не осталось земли под застройку?

– Физически земля есть, но территории инженерно не подготовлены, а стоит это дорого. У многих участков есть ограничения – транспортные, энергетические. Именно стоимость земли определяет эффективность проекта.

– Должен ли город, на ваш взгляд, заниматься подготовкой участков за бюджетный счет?

– Конечно, если это земля городская.

– И как вы оцениваете, активно ли чиновники это делают?

– В последние годы многие кварталы были вовлечены в строительный оборот. Посмотрите в направлении Богатырского проспекта, там за пять лет появился огромный район.

– Когда бюджет ограничен, как власти выбирать проекты для софинансирования? Может сложиться ситуация, когда бюджет будет участвовать в проектах лишь тех компаний, руководители которых имеют нужные связи, знакомства.

– Крупные игроки в состоянии сами о себе позаботиться. Как правило, их проекты более эффективны за счет больших объемов. Нужно доказать власти, что твой проект необходим городу – есть методики расчета эффективности. Мы показали администрации города бизнес-план, который убедил ее, что наш проект стоит поддержать. Сейчас много говорят о том, что мелким и средним строителям негде строить, потому что не хватает подготовленных территорий. На торги часто выставлялись большие лоты, которые тяжело и дорого осваивать. Стратегия, которой мы придерживаемся, как раз направлена на то, чтобы занять нишу, которую сегодня не способно занять государство и предложить подготовленную землю рынку, в том числе и небольшим строительным компаниям.

Было ощущение

раздумья...

– В последнее время нередки ситуации, когда имущественный и строительный блоки Смольного готовят активы к торгам, выставляют на заседание правительства для утверждения, а губернатор накладывает вето на продажу. При этом строители жалуются, что им нечего покупать. Вы не видите здесь противоречия?

– В масштабах галактики не вижу. А какие участки? По своим размерам они никак не влияют на жизнедеятельность города.

– Может быть, это и есть предложение для малого и среднего бизнеса?

– Не в эту сторону надо смотреть. Мне кажется, более правильный подход – системно определить место для малого и среднего бизнеса, создать несколько очагов роста, работая в которых, компания будет знать, что она загружена на годы вперед. Это важнее, чем дорого продать один домик. Системных мест, где может работать мелкий и средний бизнес, не очень много. И поэтому сегодня строители активно идут в область – в Кудрово, Бугры, Ручьи... Только встает другая проблема: а городу от этого какая польза? Деньги в бюджет области уходят.

В этом вопросе важен системный подход, где локомотивами выступят несколько крупных компаний, за которыми неизбежно потянутся и малые, и средние.

– С приходом Полтавченко было ощущение, что власть не знает, чего она хочет?

– Было ощущение раздумья. Сейчас они поняли и разобрались. Те тренды, которые мы видим, говорят о положительной динамике.

– А как вы относитесь к инициативе городских властей остановить новое строительство в историческом центре?

– Я уже сказал, что хотелось бы, чтобы центр сохранился. Негативно бы воспринял, если бы на Невском снесли историческую застройку и построили пятиэтажки. Мораторий – единственный способ прервать хаотичное преобразование исторических районов – но только до того момента, когда будет утверждена программа реконструкции исторического центра Петербурга.

– Тем не менее строительство в центре должно происходить или оно должно остановиться?

– Оно не может остановиться, но должно быть под контролем. Есть места, где неразумно ограничивать высоту в силу того, что старые здания разрушаются, а инвестору они малоинтересны, потому что это невидовая часть, например. Надо создавать стимулы и механизмы привлечения в подобные проекты инвесторов.

– После прихода Полтавченко парализован процесс выдачи градостроительных документов. Это может негативно отразиться на предложении жилья в ближайшее время?

– Гипотетически да, примерно через 1,5 года. Практически, думаю, нет. Тот объем проектов, который был утвержден ранее, вполне достаточен для того, чтобы поддержать предложение. Тот период, пока власть брала паузу, – небольшой срок при том объеме застройки, который сейчас идет. Часть предложений, как я уже сказал, активно перетекает в область. Если не будут строить в городе, будут строить в области. Аналогичный процесс в Москве продолжается уже пять лет. Проблем с предложением не будет. Более того, средняя цена будет постепенно снижаться.

– Вы верите в это?

– Имею в виду среднюю цену по рынку. Будут выходить крупные новые проекты в Ленобласти, а также на границе области и города, за счет чего средняя цена опустится. Это чистая математика. Был пирожок, который стоил 10 руб., потом появился пирожок по 3 руб., а средняя цена двух пирожков получается 6,5 руб.

Сейчас рынок себя вполне хорошо чувствует. К примеру, если взять Кудрово, сегодня там уже продают жилье по 80 000 руб. за 1 кв. м, хотя еще недавно продавали по 60 000.

– И где тут снижение цен?

– Разумеется, в центре города и спальных районах с развитой инфраструктурой рядом с метро цена будет расти, но будут и места, где цена пойдет вниз за счет новых масштабных проектов экономкласса.