Ориентиры: Чем дальше, тем дешевле
На офисном рынке Москвы начался процесс децентрализации. Центр опять дорожает, арендаторы все еще экономят.
В пределах Садового кольца с апреля 2011 г. по апрель 2012 г. было совершено 30% известных на рынке офисов сделок, утверждают аналитики Knight Frank. В этом районе вакантно всего 7–8%, оценивает Денис Колокольников, гендиректор RRG. К строительству в ЦАО на 2012–2014 гг. запланировано около 0,6 млн кв. м новых офисных площадей, подсчитывает Алексей Кучвальский, директор по России и СНГ Jones Lang LaSalle (JLL). А, к примеру, на северо-западе столицы девелоперы обещают возвести более 2 млн кв. м, сравнивает он. И свободных кабинетов там больше.
Поэтому так любимый брокерами дефицит качественных (по факту, а не по названию) бизнес-центров в центре города толкает ставки вверх. Базовый тариф (не включающий НДС и эксплуатационные расходы) на класс А недалеко от Кремля в конце мая, по данным Knight Frank, достигал $1400 за 1 кв. м в год (в январе был $1000). «Ставки в центре достаточно агрессивные», – говорит Кучвальский.
Стоимость аренды качественных офисов в центре и вне его, по данным брокеров, различается на порядок. Например, между так называемым Четвертым транспортным кольцом и МКАД помещение в бизнес-центре класса А можно снять по $500–600 за 1 кв. м в год, утверждают брокеры Knight Frank. Аналогичный офис, но находящийся между Четвертым и Третьим транспортным кольцом, обойдется уже в $650–750 за 1 кв. м в год. Кабинеты в бизнес-центре рядом с Садовым кольцом предлагаются по $700–850 за 1 кв. м в год. Минимальная ставка 1 кв. м на премиальные офисы внутри Садового кольца, по данным Knight Frank, составляла в конце I квартала 2012 г. $900 в год.
Впрочем, в последнее время, говорит Ирина Неврова, директор отдела корпоративных услуг Cushman & Wakefield, ставки расти перестали. По данным Cushman & Wakefield, показатель «абсорбции офисов» (так аналитики компании называют число вновь заключенных сделок на новые площади) в I квартале был отрицательным. «Это значит, что компании не заключают новые сделки, переездов нет», – объясняет Неврова. Основой арендной политики по-прежнему остается экономия на всех расходах. Сейчас, отмечает она, подошел срок переподписания контрактов на аренду, заключенных в 2007–2008 гг.: кто не сможет прийти с собственником к компромиссу по поводу ставок, будет искать офисы за пределами ТТК или даже ЧТК.
Сейчас все больше компаний стремится купить себе офис, утверждает Кучвальский. Так, в конце мая было объявлено о покупке Райффайзенбанком одного из зданий (около 25 000 кв. м) в технопарке Nagatino i-Land. Банк переводит туда бэк-офис, собирая различные подразделения под одной крышей. Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International, говорит, что подобные «примеры консолидации» на рынке становятся все более частыми. В центре остаются те, чья работа связана с клиентским бизнесом: юристы, банкиры, консультанты.