Созреет "Малинка"

Торговый центр в Новосибирске – актив закрытого ПИФа «Тройки диалог» «Коммерческая недвижимость» (см. врез), он куплен в 2008 г. у обанкротившегося сибирского ритейлера «Алпи». В мае «Тройка диалог» закрыла «Мозаику» на капремонт, а вчера представила потенциальным якорным арендаторам новую концепцию. В Новосибирск приехали представители «Рив гош», «Спортмастера», Zolla, Kari, «Уютерры», «О’кей», «Шоколадницы», «Сабвэя», «Юниверфуда», «Росинтера». С ними, а также с «Крошкой-картошкой» и KFC «Тройка диалог» ведет переговоры о размещении в «Малинке», говорит Юлия Соколова, директор по сдаче в аренду торговых центров Knight Frank (консультант проекта реконцепции).

Стоимость проекта представители «Тройки» не называют. Исполнительный директор Adwill Partners Рустам Топчиев оценивает его от $6 млн до $10 млн.

За сколько точно «Тройка диалог» купила торгцентр, неизвестно. В совместном пресс-релизе компании с «Алпи» назывался диапазон 1,1–1,6 млрд руб.

«Тройка» в 2009 г. после ремонта открыла ТРЦ под названием «Мозаика» и под управлением ROSS Group. Вице-президент отдела управления фондами недвижимости «Тройки диалог» Светлана Малинина признает, что концепция «Мозаики» была «несколько ущербной», поскольку «было мало времени на перезапуск торгового центра и недостаточный бюджет». По ее словам, попытки компании заполучить якорями крупные федеральные сети не увенчались успехом. Якорными арендаторами «Мозаики» были продуктовый супермаркет «Поляна» кемеровской компании «Регион-март» и магазин новосибирской сети DIY «Перестройка».

«В торгцентре не было нормальной системы вентиляции и кондиционирования, не были грамотно организованы покупательские потоки», – перечисляет Малинина.

Площадь обновленного ТРЦ останется прежней – 23 000 кв. м (торговая площадь составит 18 000 кв. м) – «как фонд мы не можем осуществлять строительство, это запрещено инвестиционной декларацией [компании]», говорит Малинина. По ее словам, около 6000 кв. м на первом этаже «Малинки» займет гипермаркет «О’кей», с которым они «в процессе подписания договора». Цоколь торгового комплекса, продолжает Малинина, станет «этажом целевых покупок», там разместятся супермаркет бытовой техники и магазин товаров для дома – скорее всего, «Эльдорадо» и «Уютерра». На втором этаже планируются фудкорт на 6–8 операторов, детский развлекательный центр и галерея бутиков.

Руководитель пресс-центра «О’кей» Артем Глущенко и топ-менеджер «Уютерры» подтвердили, что их компании ведут переговоры с «Тройкой». Пресс-служба «Эльдорадо» на запрос «Ведомостей» не ответила.

Топчиев считает, что фиксированная ставка аренды для «О’кей» в «Малинке» может быть $150 за 1 кв. м в год без учета эксплуатации и НДС (что составит 4–5% от товарооборота), а для «Эльдорадо» выше – около $200 за 1 кв. м (6–7% от товарооборота).

Руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой-недвижимость» Татьяна Казакова допускает, что «Малинка» будет удачнее «Мозаики», но не настолько, чтобы прогнозировать успех проекта в целом. Она и Топчиев считают, что у ТРЦ неудачное расположение. Жилой массив рядом с «Малинкой» небольшой, поясняет Казакова.

К окончанию срока договора доверительного управления фондом – к декабрю 2019 г. «Тройка диалог» продаст «Малинку», рассказала Малинина. По ее словам, «Тройка диалог»считает нормальной цену за торгцентр в «6–7 годовых арендных плат». Доходность для инвестора составит в этом случае 14–16% годовых, говорит Топчиев.