Ориентиры: Миллиарды без суда

В августе правительство Москвы утвердило порядок компенсации затрат инвесторам, с которыми город расторгает инвестиционные контракты. Новый порядок позволит городу выплачивать компенсационные платежи при расторжении инвестконтрактов без судебных процедур, что ускорит получение выплат, сообщил мэр Сергей Собянин. По его словам, властям приходится по нескольку месяцев или даже лет судиться с инвестором и только затем выплачивается компенсация, на которую он и так имеет право. «Это нецелесообразно и неправильно. Предлагаемый к рассмотрению нормативный акт впервые вводит простой и необременительный порядок компенсации затрат инвесторов», – считает мэр.

В 2011 г. инвесторам из бюджета было выплачено 2 млрд руб., из них 1 млрд руб. – прямые затраты, остальное – по решениям судов, рассказывает руководитель департамента экономической политики Москвы Максим Решетников. По его словам, сейчас в случае расторжения контракта город без суда возвращает только те деньги, которые были заплачены в бюджет при приобретении прав на застройку. Например, так с городом разошелся ДСК-1. По словам первого заместителя гендиректора компании Андрея Паньковского, город вернул деньги, которые компания заплатила в бюджет, купив права на застройку микрорайонов Кузьминки, Нагатинский затон и Ивановский.

Теперь решения о компенсации будет принимать Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), а сроки и стоимость возмещаемых работ регламентированы. Чиновники установили среднюю стоимость строительства: дороже всего строить кинотеатры, а паркинги требуют минимальных инвестиций.

ГЗК под председательством Собянина второй год пересматривает все городские инвестконтракты подряд и забраковала уже 370 штук (240 прекращены, 130 – на стадии расторжения). По информации стройкомплекса Москвы, отменено контрактов примерно на 10 млн кв. м.

Все остальные затраты инвесторам надо было обосновывать, а город имел право их возместить лишь по решению суда. В отсутствие понятного механизма возмещения затрат большинство инвесторов идет в суд, часто с несоразмерными требованиями, говорит Решетников. Так, из 169 планируемых к прекращению контрактов 80 стали предметом судебного разбирательства. «Судебного решения приходится ждать год, а то и два. Таким образом, невыполнение городом взятых обязательств негативно сказывается на инвестиционном климате», – продолжает он.

Теперь возмещению подлежат фактически понесенные затраты в пределах нормативов. Функции по определению размера выплат выполняет ГЗК, она же принимает и решение о компенсации.

Возмещаются прямые платежи инвестора в бюджет города, плата за технологическое присоединение к сетям, затраты на отселение, вывод собственников, арендаторов и пользователей и – по нормативам – затраты на предпроектные и проектные работы, строительно-монтажные работы, работы по прокладке инженерных сетей (сейчас все, кроме первого пункта, только через суд).

Департамент подсчитал, во сколько обходится для бюджета строительство и проектирование; эти показатели закреплены в документе. Нормативы общей стоимости строительства приведены в расчете на 1 кв. м (без учета стоимости земли). Дороже всего, по оценкам чиновников, обходится возведение кинотеатров – 97 400 руб. за 1 кв. м, а типовое жилье, к примеру, оценено втрое дешевле: в 30 000 руб. Ничего удивительного – кинотеатры считаются сложными объектами, комментирует старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. Они требуют специальных технологий – сложного оборудования, звукоизоляционных материалов и т. д. – и обычно строятся в составе торгово-развлекательных комплексов, говорит эксперт.

Строительство 1 кв. м физкультурно-оздоровительных комплексов оценено в 80 900 руб., медицинских центров без оборудования – в 60 000 руб., многофункциональных комплексов – в 46 000 руб., подземных гаражей – в 17 200 руб., а жилых домов по индивидуальным проектам – в 50 000 руб. Себестоимость строительства домов бизнес-класса без учета стоимости земли примерно такая и есть, соглашается Закревский.

Впрочем, приведенная стоимость не означает, что такие суммы могут быть компенсированы инвесторам. Как правило, контракты, исполнение которых дошло непосредственно до стройки, расторгаются редко. Речь чаще всего идет об объектах, которые находятся на стадии проектирования. В постановлении правительства приведена и доля проектных и изыскательских работ в Москве для разных видов недвижимости. Так, для жилья она составляет 3,5%, для кинотеатров – 4,8%, для медцентров – 4,9%, для МФК – 6%, для гостиниц – 2%, для паркингов – 4,8%, для индустриальных парков – 3,8% и т. д.

Алексей Шепель, председатель совета директоров S. Holding, называет цифры реальными: по его словам, в среднем проектирование обходится в $30 на 1 кв. м. «Но все объекты разные – у кого-то затраты могут быть в разы больше», – оговаривается он.

По новому порядку теперь на принятие решения о компенсации у города есть максимум 3,5 месяца с того момента, как инвестор подал документы. Инвестор сдает документы и получает решение о размере компенсации через департамент экономической политики и развития Москвы. Принятое постановление исключает обязанность инвесторов по дополнительной разработке сметной документации и одобрению Мосэкспертизы. Эта работа раньше занимала до шести месяцев.

Любые четко сформулированные правила снижают риски девелопера, рассуждает коммерческий директор «Капитал груп» Алексей Белоусов. «Единственное, о чем можно сожалеть, – кто-то из девелоперов будет выбирать, например, архитектора не с точки зрения его уровня, а сообразуясь с новыми нормативами, что в целом может негативно сказаться на облике города», – говорит он. Например, услуги архитекторов с мировым именем могут доходить до 10% от сметной стоимости проекта. И если такой проект не реализован, то это финансовые риски девелопера. «Если вы привлекли модного и дорогого архитектора, а проект не реализовался, затраты все равно будут оцениваться в пределах нормативов», – предупреждает Решетников.

Пик расторжений пришелся на первую половину этого года, говорит Решетников. Так, в первом полугодии 2012 г. выплаты за счет бюджета составили 1,8 млрд руб., еще около 4 млрд руб. возвращено из сумм, ранее перечисленных инвесторами в столичный бюджет (в 2011 г. от реализации инвестконтрактов город получил 6,7 млрд руб.). В текущем году крупная сумма была выплачена «Газпромипотеке», выигравшей суд (ранее эти деньги компания перечислила в бюджет). В 2013–2014 гг. на компенсации потребуется 7–8 млрд руб.

«В этом году мы расторгаем гораздо больше инвестконтрактов, чем в прошлом, – рассказывает один из московских чиновников. – Многие инвесторы заплатили большие деньги, город их вернул. Все это плата за то, что мы отказываемся от нереалистичных или ухудшающих положение Москвы проектов, усугубляющих положение с транспортной системой, плотностью застройки и проч. Ведь за последние 20 лет в центре было построено больше, чем за всю советскую историю. Это гигантские цифры».