На асфальте: Трудные новые стройки

Московские власти постоянно торопят и нажимают», – признается Виталий Ефимкин, вице-президент ГК«Ташир». Компания сдала в сентябре давний московский долгострой – ЖК «Дирижабль» на Профсоюзной, 64–66.

Storm Properties, по словам заместителя гендиректора компании Надежды Башбынар, готова рассматривать любое предложение под жилье внутри Москвы. Есть территории, пригодные для массового строительства, – промзоны, «но для их развития требуется содействие властей», добавляет она. «Промзоны в городе – это сложный и запутанный вопрос», – считает Антон Евдокимов, первый вице-президент Etalon Group (бренд «ЛенСпецСМУ» в Санкт-Петербурге). Тем не менее девелопер рассматривает их под строительство жилья комфорт-класса.

В следующие 2–3 года риэлторы ожидают выхода ряда новых проектов именно на территориях промзон. «Галс-девелопменту» согласовали элитный ЖК «Литератор» (67000 кв. м, $130 млн инвестиций) на месте Экспериментального завода напитков в Хамовниках (релиз о согласовании компания распространила в конце августа, хотя сам проект был презентован на MIPIM в марте этого года). В районе Серпуховского Вала на территории Московского завода по обработке цветных металлов (7,71 га) идет разработка ППТ, где планируется построить МФК с жильем общей площадью около 105000 кв. м (ранее заявлялось 240000 кв. м). Партнерами по проекту являются группа ЛСР и Coalco Development. Согласовывается документация на панельную застройку в Нагатине на территории Московского судостроительного и судоремонтного завода, рассказывает Софья Лебедева, гендиректор «Миэль-новостроек».

Страшно перспективно

Проект «Дирижабля» был куплен «Таширом» в кризис, когда стройка застыла на 18-м этаже. «Там была нездоровая ситуация, дом не строился, уже были проданы квартиры из городской доли», – говорит Ефимкин. За 1,5 года группа доделала 40-этажный комплекс.

За два года сдали еще один дистресс-актив, доставшийся от ГК «Авеню», – проект «Газойл сити» на ул. Наметкина, рядом с «Газпромом» (около 150000 кв. м жилья и бизнес-центр). «Как только строители заканчивали этаж, мы туда сразу же проводили тепло и приступали к работе отделочники, параллельно делался следующий этаж – от нас столичные власти требовали соблюдения сроков, – рассказывает Ефимкин. – Так быстро в Москве, наверное, никто не строит». В настоящее время, по его словам, группа рассматривает участки («Нас заваливают предложениями. Но мы стали привередливы») и «Ташир» выбирает только самые интересные проекты.

На Поклонной горе компания в партнерстве (партнер не раскрывается) построит 150000 кв. м, из них 26000 кв. м – апартаменты. Еще один объект – на Тишинской площади, 3 (45000 кв. м, спроектировано 115 апартаментов). Группа намерена увеличить долю московских проектов с нынешних 50% от общего объема портфеля до 70% к 2014 г. Промзоны «Ташир» не интересуют. Впрочем, по словам Ефимкина, если бы была понятная городская программа по реорганизации промзон, группа бы приняла участие.

С промзонами не боится работать другая питерская компания – ГК «Пионер», у группы жилой комплекс в Митине на 118000 кв. м расположен на месте бывшей промышленной территории. По словам председателя совета директоров ГК Леонида Максимова, промзоны и расселение ветхого фонда – единственные перспективные площадки в Москве. По подсчетам «Миэля», более 15000 га «промки» может быть застроено жильем. «Лет на 50–100 вперед работы хватит», – замечает Максимов. По его словам, власти поддерживают проекты реорганизации промзон. В Митине «уже новая власть давала разрешения на перевод земли, на строительство». Впрочем, как рассказал Дмитрий Отяковский, директор по маркетингу и развитию «Пионера», площадку (6,5 га) компания купила еще до кризиса, в 2007 г., и купила «дорого». Еще 1 га город выделил под строительство многоуровневой парковки, в которой будет еще и «торговая составляющая». Объем инвестиций в проект «Life-Митинская» оценивается в 8 млрд руб. (в том числе 5 млрд – кредит Сбербанка). Только на инженерные сети «Пионер» потратил около 800 млн руб.

У MR Group практически все новые проекты – на территориях бывших промзон: комплексы «Береговой», «Водный», «Складочная», «Новоданиловский», добавляет Григорий Длуги, директор по продажам коммерческой недвижимости компании.

На 2-й Звенигородской улице у «Панавто», официального дилера Mercedes-Benz, есть участок в 0,5 га, на котором она планирует построить комплекс апартаментов. Ранее заявлялось, что на этом месте дилер возведет отель на 1900 кв. м. На 12 га в районе Рочдельской улицы будет построена недвижимость площадью около 250000 кв. м. В «Большом Сити» на ул. Макеева компания Insigma строит многофункциональный жилой комплекс, знает Лебедева. Участок первой очереди строительства, более 2 га, – это бывшая промзона и принадлежит «Мосдормашу», участок второй очереди, более 2,5 га, расположен в бывшей коммунально-складской зоне и принадлежит 7-му таксомоторному парку.

Сократить vs. отменить

Значительную часть проектов столичная ГЗК уменьшила. По словам риэлторов, сократилась площадь МФК «Береговой» («Большой Сити») MR Group. «Первая фаза комплекса (378000 кв. м) прошла тотальную реконцепцию и включает в себя минимальное количество офисных площадей при жилой составляющей более чем в 100000 кв. м», – прокомментировал Григорий Длуги. «Проекты в районе «Большого Сити» подверглись корректировке в сторону уменьшения площадей застройки», – добавляет Лебедева. «Чиновники боятся согласовывать высотные и плотные проекты», – считает один из девелоперов. Так, у «Сити – XXI век», как рассказали брокеры, проект около ст.м. «Алексеевская» уменьшили в 2 раза. Пресс-служба компании отказалась от комментариев.

ГЗК, по словам Марата Хуснуллина, заммэра по градостроительной политике и строительству, за два года отменила решения о строительстве 9 млн кв. м, которые «не соответствовали интересам города». Комиссия подтвердила контрактов на 36 млн кв. м. На момент образования ГЗК в Москве было принято решение о строительстве около 50 млн кв. м недвижимости, в том числе 12 млн кв. м в центре.

Среди отмененных – застройка на территории Бадаевского пивоваренного завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти (около 580000 кв. м), проект принадлежал ГК ПИК, ИГ «Абсолют», ООО «Актеон». «Интеко» отменили контракт на строительство жилых домов и МФК («Сетунь-хиллс») площадью более 1,5 млн кв. м, «Главмосстрою» – проект реконструкции квартала 16 района Кунцево (1,5 млн кв. м), компании «М.О.Р.Е.-плаза» – проект реконструкции кварталов 78–80 района Можайский и строительство 93000 кв. м жилья.

Но если «вы приходите к администрации с депрессивной зоной и предлагаете проект, который учитывает задачи города, вы получаете поддержку», утверждает Максимов. По словам Хуснуллина, выдано разрешений на строительство более 2800 объектов в «старой Москве».

По итогам девяти месяцев 2012 г., по данным Мосгосстройнадзора, в столице сдано в эксплуатацию более 1,7 млн кв. м жилья. Это на 34% больше, чем за тот же период 2011 г. В этом году в Москве, вероятно, сдадут жилья больше, чем в прошлом (тогда было введено 1,8 млн кв.м). Разрешений на строительство сейчас выдается примерно столько же, как при Юрии Лужкове, сообщал представитель Мосгосстройнадзора.

В области в 2011 г. сдали 8,2 млн кв. м, в этом году результаты скромнее. По данным Росстата, в Московской области за первое полугодие было сдано более 2,4 млн кв. м жилья.

Область притормаживает

«Кому мы строим жилье-то? <...> Налогов не видим, трафик забивается, социальные расходы растут. Нужно ли это нам?» – риторически вопрошал Андрей Шаров, председатель правительства Московской области. В мае были приняты ограничения по этажности в зависимости от численности населения, которые фактически уменьшили объем застройки в 1,5–2 раза, напоминает Дмитрий Коновалов, гендиректор Tekta Group.

«Уже фактически официальная цель подмосковных властей – настолько ограничить строительство, что почти запретить его», – негодует другой руководитель работающей в области девелоперской компании. Бумажные проекты многоэтажной застройки, по его словам, не согласовываются. «Сейчас анализируются все выданные разрешения, а их почти 1500 на 16,6 млн кв. м», – говорит Кайдо Каарма, гендиректор компании Est-a-Tet.

Всего, по данным правительства МО, в области 140 проектов комплексной застройки на 56 млн кв. м. Но, как сказал Шаров, этот объем пересматривается: «Мы должны исходить из следующего принципа: нет рабочих мест – нет жилья». Возможно, заявленный объем и сохранится, но поменяет свою географию, добавил он.

В области крупные проекты у «СКМ-девелопмента» (пос. Жаворонки Одинцовского района, 425250 кв. м, и ЖК «Светлый город» в г. Электроугли, 935000 кв.м), «Ренова-стройгрупп» (Щербинка, 313000 кв. м), «Комстрина» (Железнодорожный, 124000 кв. м), «Мортона» («Бутово парк–2», 200000 кв. м, Путилково, 620000 кв. м, и др.), RDI (Видное, 200000 кв. м).