Нежилые квартиры

Новая градостроительная политика – строить в Москве меньше жилья и офисов – заставила девелоперов искать обходные пути. Поэтому идея апартаментов – помещений свободного назначения, продающихся как квартиры, – стала в последнее время весьма популярной. KR Properties, познакомившая рынок столицы с данным сегментом, продолжает разрабатывать эту нишу. В ее активе уже семь проектов (готовых, реализующихся и планируемых), представляющих собой переделку существующих зданий. Сергей Матюхин, гендиректор компании, обещает в будущем не только продавать апартаменты, но и помогать владельцам ими управлять, как в Европе.

– Рынок сейчас кидается то в апартаменты, то в редевелопмент.

– В апартаменты все кинулись за нами. Но мы почти ничего не делаем спекулятивно, по принципу «построить, а потом искать покупателя». Проекты компании – узкосегментированные. Например, в начатом в сентябре проекте Studio8 предусматриваем возможность для покупателей сделать отдельный вход, разместить на первом этаже студию, на втором – рабочее пространство, а на третьем оборудовать хорошую мансарду. И как бонус получить сообщество людей, близких по духу и мироощущению.

– Это влияет на цены?

– Например, в Manhattan House цена продаж на старте начиналась от $5500 за 1 кв. м, сейчас инвесторы продают его (был исторический максимум) по $10000. В «Даниловской мануфактуре» статистика примерно такая: мы продавали по $5000 с небольшим, сейчас (через два года) там перепродают по $8000–9000.

– Каков по площади ваш самый большой проект апартаментов?

– Мы для себя определили, что он не превысит 10000 кв. м. «Потери» (т.е. площади не на продажу) – примерно 20–25%. Для апартаментов это стандартный коэффициент потерь, это ведь не офисы, где платят и за общую площадь тоже.

– Кто ваш покупатель?

– Сейчас уже можно говорить о статистике: у нас два завершенных проекта, четыре в активной фазе и до конца года выйдем еще с одним. Число инвесторов, которые переходят из проекта в проект, мы для себя определили максимум в 20%. На двух завершенных проектах 15–20% клиентов купили апартаменты по «инвестиционным» ценам.

– Как вы находите клиентов? Некоторые компании рассылают sms с предложением купить «последние пентхаусы» даже сотрудникам «Ведомостей» – видно, шлют по всем контактам в базе.

– Спамовой рассылкой мы не занимаемся. Мы 2–3 года тратили большую часть рекламного и маркетингового бюджета, чтобы объяснить людям, что такое лофт. Сделали колоссальную работу, на примере западных стран показывая, что лофт – это стильно, модно, по карману многим. Он просто необходим тем, кто стремится жить в чем-то уникальном, следит за трендами.

– Какова минимальная площадь ваших лофтов?

– В «Николаевском доме» были два лофта по 37 кв. м, но их сразу же продали. Сейчас самая маленькая площадь продаваемых лофт-апартаментов – 55 кв. м.

– Почему эта тема стала такой модной? Жилье в Москве не дают строить?

– Мне кажется, виной тому спрос, который копился долгое время, а девелоперы не предлагали такого продукта. И в какой-то момент случился бурный выплеск и покупательского спроса, и девелоперской активности. Думаю, что следующим шагом будет создание компаний, которые станут сдавать апартаменты в аренду, как в Европе: владелец уехал, одну комнату закрыл, другую сдает, заключив договор с компанией, которая предлагает такой сервис.

– Вы намерены предлагать такой сервис?

– Пока не готовы, но где-то попробуем это обязательно. Мешает отсутствие такой технологии на российском рынке.

– Как вы оцениваете покупательский спрос?

– Если брать Studio8, то четко была определена целевая аудитория. Это люди, которые арендовали офисы в «Красном Октябре», Flacon, Art-play, но не имели возможности там купить. Мы им даем такую возможность.

Целевая аудитория «Николаевского дома» и Clerkenwell House – люди, которые хотели бы иметь постоянное место для остановок в Москве или постоянного пребывания ближе к центру, в престижных Хамовниках.

– Насколько типовые проекты апартаментов дешевле «глубоко проработанных»?

– Мы не занимаемся типовыми. Сумма вложений только в строительство у нас примерно $1500–1700 за 1 кв. м. Это без стоимости входа в проект.

– Сможете оценить рынок площадок под промзонами, которые могут быть застроены апартаментами?

– То, что раньше делалось на промзонах, – делалось на чистом энтузиазме девелоперов. Если это будет делаться централизованно и продвигаться городом, станет легче. Это золотая бизнес-идея города, которую подхватят очень многие девелоперы, владеющие промзонами.

Мы смотрим под апартаменты много площадок (не только промзоны), но берем 2–3 из 10–12 [просмотренных] в год. Отбраковываем потому, что месторасположение, соседство не то. Все, что мы делаем, – мы делаем на собственных площадках. Это стратегия компании. Мы – инвестиционные девелоперы.

– Какие у вас обороты?

– За 2011–2012 гг. объем [денежных] поступлений вырос на 25%. Мы начали четыре офисных проекта и три проекта апартаментов за прошедший год. На бумаге еще около восьми проектов. Город сейчас много продает. Например, готов продать ЗиЛ – это огромная территория в неплохом месте, рядом с Третьим транспортным кольцом.

– Вам она интересна?

– Она большая для нашей компании. Да и для любого одного девелопера такая площадка будет великовата.

– А как договориться?

– Город должен взять на себя функцию координатора. Иначе между собой девелоперам трудно договариваться.