Наталья Сергунина: Интервью - Наталья Сергунина, заместитель мэра Москвы

Вице-мэру Наталье Сергуниной, которая отвечает в правительстве Москвы за имущественно-земельные отношения, приходится принимать непопулярные решения. С этого года стоимость аренды городских помещений и кадастровую стоимость земель город увеличил в разы. Одна из причин – сокращающиеся доходы Москвы: только от ухода консолидированных налогоплательщиков город потерял в прошлом году около 72 млрд руб. Об этом и о том, за счет чего еще власти планируют пополнять бюджет, Сергунина рассказывает в интервью «Ведомостям».

– Этот год начали с реорганизации комплекса имущественных и земельных отношений. Почему?

– Идею объединения имущественного и земельного блоков я вынашивала довольно долго. У двух департаментов было очень много дублирующих функций. При этом, когда я пытала, почему не продан тот или иной объект, выяснялось, что один департамент направил другому запрос на формирование участка, а он не сделал этого и они оба дружно занимаются перепиской. Мягко говоря, подобное положение дел вызывало раздражение.

– Вы уже более двух лет работаете в должности заместителя мэра. Довольны результатами своей работы?

– Видимо, это свойство характера – я всегда чем-то недовольна (cмеется), я всегда стремлюсь к чему-то лучшему. Сказать, что мы достигли всех целей, которые были поставлены, конечно, нельзя. Скорость принятия решений пока не совсем отвечает тем задачам, которые ставит мэр. Поэтому будем работать над собой: чтобы стать более прозрачными, более мобильными и оперативными. Думаю, посвятим этот год борьбе с бюрократами. (Улыбается.) Но то, что многое поменялось, – это факт. И цифры говорят сами за себя: например, если в 2010 г. вклад комплекса имущественно-земельных отношений в бюджет города был 50 млрд руб., то в 2012 г. он вырос в разы и составил более 120 млрд руб. Также к позитивным результатам можно отнести исполнение 159-ФЗ [«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»]– начали работу практически с нуля, были сложности с регистрацией договоров, но мы их преодолели. Хочу отметить еще одно наше достижение – снижение количества «постоянных участников» торгов. Когда мы пришли, выяснили, что 80% лотов на аукционах по продаже или аренде нежилых помещений приобретали посредники. Они выигрывали аукцион, выбивая добросовестных покупателей, а потом спекулировали городскими помещениями. Благодаря ряду жестких экономических, организационных мер, взаимодействию с правоохранительными органами количество постоянных участников торгов сегодня сократилось до 10%. Кроме того, на сайте департамента городского имущества есть ссылка на портал, где размещен список постоянных участников торгов, с которым может ознакомиться каждый и сделать для себя вывод, работать с той или иной компанией или нет.

– А как оцениваете результаты работы продавцов городской недвижимости?

– Недавно был прецедент. Город проводил открытый аукцион на право продажи и сдачи в аренду объектов нежилого фонда имущественной казны. Участвовало несколько компаний, и в результате торгов по одному из лотов компания согласилась заплатить городу только за то, чтобы иметь возможность продавать нашу недвижимость. Что этот случай показал? Что торги фактически выигрываются для того, чтобы получить доступ к объектам. У людей, готовых платить нам, чтобы делать нашу работу, другой интерес, и он далеко не связан с желанием качественно провести аукционы. В связи с этим принято решение, чтобы торги по недвижимости проводились тендерным комитетом. То есть у нас не будет организаторов торгов – СГУПа [специализированного государственного унитарного предприятия] по продаже имущества, РАДа [Российского аукционного дома], «Солида». Что показала практика? Когда аукционная площадка заинтересована в объекте, то все хорошо. А когда нет – то эффективность работы низкая. Продать хороший актив несложно. Гораздо сложнее продать неликвид за хорошие деньги – надо проводить road show, тратиться на массовую и качественную рекламную кампанию и т. д. Когда серьезного маркетинга продаж нет, то и покупателя нет. То есть формально какая-то работа проделана, а результат отсутствует. С нашей точки зрения, конкуренция за проведение торгов оказалась псевдоконкуренцией. Тендерный комитет достаточно успешно торгует земельными участками, и тот объем, который мы ему передадим, будет им реализован.

– Ваши продавцы получали процент со сделок?

– Процента от продаж не было. Они получали денежные средства в рамках госзаказа. Стимуляции качественной работы нет, в таком случае нам проще выписать премию госслужащему, который будет хорошо продавать, чем бороться с организаторами торгов. Тендерному комитету уже начали передавать объекты. У «Солида» в этом году контракта нет, у РАДа со СГУПом – до конца I квартала. СГУП по продаже имущества будет ликвидирован.

– Вы в разы увеличили стоимость аренды для малого и среднего бизнеса. В чем логика, если город говорит про их поддержку?

– Во время кризиса 2008 г. было решено установить ставку аренды помещений для малого и среднего бизнеса в размере 1000 руб. за 1 кв. м в год. Кризис закончился, а ставки были по-прежнему малы. В 2012 г. стоимость аренды составляла 1800 руб. за 1 кв. м, что заметно ниже рынка в столице (порядка 8000 руб. за 1 кв. м). То есть городское имущество сдавалось фактически за бесценок. При этом, как показала практика, такая льгота превратилась в обычную кормушку для недобросовестных предпринимателей. Они стали сдавать льготные помещения в субаренду, а разницу в ценах присваивать себе. К тому же на льготном положении оказалось всего 2,5% всех частных предпринимателей. Поэтому город принял решение ликвидировать льготы по аренде городских помещений. Мы признаем, что в числе льготников далеко не все занимались субарендой. Поэтому именно для них была установлена переходная ставка в размере 3500 руб. за 1 кв. м.

– Землевладельцы также жалуются на резкий рост арендных платежей за землю.

– У города образовалось много выпадающих доходов, связанных с уходом консолидированных налогоплательщиков. Социальные программы сокращать нельзя, возникает вопрос: как возмещать их? Важная задача – начать процесс, связанный с адекватными налоговыми поступлениями с оборота недвижимости в городе. В прошлом году мы провели кадастровую оценку земли. Последний раз она проводилась в 2007 г. Новый расчет арендной ставки показал, что арендаторы должны платить больше. Некоторые компании начали кричать, что мы «душим и убиваем бизнес». Но при рассмотрении отдельно взятых жалоб выяснилось, что стонут продуктовые рынки, за которыми мы бегаем, чтобы они заплатили налоги. Раньше они платили 200 000 руб. в год, а сейчас будут 2 млн руб. Смешная сумма на фоне общего денежного потока на рынках. Девелоперы плачут от того, что мы пытаемся получить с них платежи за изменение разрешенного использования. Выдача им ГПЗУ [градостроительных планов земельных участков] всегда сопровождается строительством инфраструктуры (транспортной, социальной и т. д.) – но уже за счет города. В результате получается, что, разрешая строить 1 кв. м, город берет обязанность оплатить еще 15 000 руб. на 1 кв. м. То есть вся маржа у девелопера, а у города сплошные расходы. Мы говорим, что город хочет получить конкретный платеж не куда-то, а в бюджет, который позволяет эти деньги переложить в АИП [адресно-инвестиционную программу Москвы] и создать инфраструктуру к объекту, который вы создаете.

– Как этот платеж рассчитывается?

– На данный момент расчет – 30% от рыночной стоимости земельного участка. Но, конечно, много вопросов о том, насколько правильно рассчитана эта рыночная цена. Спорят с нашими оценщиками. Именно поэтому сейчас мы перейдем на расчет по кадастровой стоимости. На сайте департамента городского имущества появится формула, по которой любой собственник земельного участка сможет посчитать свои затраты. Три составляющие, которые участвуют в формуле, – это кадастровая стоимость, плотность застройки и вид разрешенного использования. В зависимости от сочетания этих факторов и получится стоимость.

– Насколько увеличена кадастровая стоимость?

– Где-то в пределах инфляции, где-то в разы.

– На новых территориях кадастровая стоимость выросла в такой же пропорции?

– Безусловно, рост на новых территориях существенно ниже, чем в границах старой Москвы. Если брать базовые расчетные ставки для новых участков, то рост составляет 30–40%, если говорить о фактически существующих земельных участках (наличие землепользователя), то рост составляет 15%. Цифры эти сопоставимы с уровнем инфляции за один год.

– Закончили инвентаризацию земель в новой Москве?

– Завершена полностью инвентаризация и земель, и недвижимости. По результатам мониторинга обнаружено много объектов, у которых нет собственников. То есть они используются, но у некоторых нет даже адресов. Проделана достаточно тяжелая плановая работа. Инвентаризация в пределах старых границ еще продолжается.

– В конце 2011 г. вы говорили, что права собственности на землю в Москве оформлены менее чем на 1% земель. А сейчас как?

– Произошел большой скачок. Плановое задание по выкупу земельных участков в прошлом году ставилось 3 млрд руб., а в результате реализовано больше чем на 15 млрд руб.

– По какому принципу принимается решение, какие помещения город продает?

– Существует несколько критериев отбора помещений, все они обозначены в Среднесрочной программе приватизации государственного имущества города Москвы на 2011–2013 гг. (816-ПП). Например, нежилое помещение может быть предложено для продажи на аукционе в основном не ранее чем через три года после заключения на него договора аренды. Оно должно быть не обременено правами пользования. Кроме того, это могут быть площади, находящиеся в неудовлетворительном состоянии или требующие значительных капитальных вложений. И очень важный критерий – объект не должен быть востребован для социальных программ и нужд города.

– От каких помещений не будете избавляться?

– От тех, которые сданы в аренду и стабильно приносят доход. От объектов, которые могут быть использованы под социальные программы.

– Сколько сейчас коммерческой недвижимости в собственности города?

– Более 4 млн кв. м. От сдачи их в аренду город получил порядка 12 млрд руб. Мы считаем достижением, что успешно выигрываем судебные разбирательства по вопросам законности использования городских площадей, и защищаем свою недвижимость всеми возможными способами. Мы активно реализуем мероприятия по принудительному выселению незаконных пользователей. Например, большая часть МФЦ размещается в помещениях, которые раньше были заняты недобросовестными арендаторами.

– Кажется, что за эти два года Москва распродала самые крупные свои активы. Больше особо нечего продавать?

– Почему? Есть. Ни для кого не секрет, что мы собираемся продавать МОЭК [Московская объединенная энергетическая компания]. Назвать некрупным объектом ее язык не поворачивается. (Смеется.) Пока идет оценка актива – никаких решений еще нет. Крупные продажи будут. Но хочу отметить: в этом году мы ставим задачу отладить плановую и прозрачную работу, не привязываясь к крупным продажам.

– Вы говорили, что у Москвы должно остаться 50–60 эффективных предприятий...

– Мы к этому идем – пока не так быстро, как хотелось бы. Этот план – пятилетний, поэтому время у нас еще есть. Если по состоянию на 1 января 2011 г. город был участником в 431 обществе, то на начало этого года количество таких обществ сократилось до 380. Ориентировочная стоимость чистых активов – порядка 400 млрд руб.

– Какие ГУПы акционированы?

– Закончили акционирование «Мосводоканала», «Мосгаза». В этом году мы заканчиваем акционирование «Столичных аптек».

– Их не собираетесь продавать?

– Мы не придерживаемся позиции «акционирование ради акционирования». Пока не поймем ситуацию, связанную с инвестициями и оптимизацией доходов и расходов, решения не будем принимать. «Столичные аптеки» хотим продать до конца года.

– Кто на них претендует?

– Очень много желающих. Разные инвесторы интересуются, так как предприятие имеет достаточно широкую сеть. Практически все сетевики держат руку на пульсе – когда выставим на торги. Банки готовы кредитовать их под эту сделку – и «Альфа», и Сбербанк.

– Есть ли шансы продать «Объединенных кондитеров»?

– Мы сделали новую оценку в Сбербанке и еще в трех банках, пришли к выводу, что стоимость «Объединенных кондитеров» – 7 млрд руб. Основные акционеры – группа «Гута» – заинтересованы в приобретении пакета.

– Завершили разграничение памятников?

– Разграничение памятников культурного наследия практически по всем объектам завершено. Остались те, по которым сложно выработать какую-то консолидированную позицию. Например, объект религиозного назначения, в котором размещается учреждение, на территории которого расположен ФГУП. Но эти вопросы, надеюсь, в ближайшее время все разрешим. После завершения разграничения город сможет вовлекать объекты в хозяйственный оборот, в том числе и с помощью частных инвесторов.

– Расскажите о «Мосстройвозрождении» – компании, которая будет заниматься реставрацией памятников архитектуры.

– Сейчас проводятся мероприятия по увеличению уставного капитала ОАО на 2,3 млрд руб. В компанию будет передано 13 объектов, со стороны ООО «Сбербанк инвестиции» внесено 1,159 млрд руб. Эти деньги будут потрачены на реставрацию. После этого объект будет продан, а доходы от продажи – разделены поровну между городом и банком. Но вся эта процедура довольно громоздкая, поэтому мы сейчас обсуждаем с банками вопросы предоставления банковской гарантии. Например, если продадим объект, то только при наличии банковской гарантии на полную сумму стоимости реставрационных работ. Если он не осуществит работы, то мы предъявим банковскую гарантию банку – и тратим эти деньги на реставрацию. Будет точка невозврата. Второй механизм – банковская гарантия на эксплуатацию, что они будут содержать в соответствии с охранными обязательствами. Если отклоняются, то можем ее опять же предъявить. Мы сейчас проводим тотальную проверку всех объектов культурного наследия на предмет как фактического использования, так и выполнения охранных обязательств. Если мы увидим, что охранные обязательства надлежащим образом не выполняются – объект либо приватизируется, либо сдается в аренду по схеме 1 руб. за 1 кв. м (12-ПП). В ЦАО таких ветхих объектов, которые имеют статус объектов культурного наследия, – 35. По ним сейчас принимаются решения.

– Когда начнете искать инвесторов на развитие территории гостиницы «Россия»?

– Акционерное общество «Россия», владеющее проектом, будет выставлено на торги. Сейчас оно совместно с Москомархитектурой проводит конкурс на подбор разработчика технического задания этой площадки. Заключены контракты на подготовку строительной площадки, и мы рассчитываем в этом году провести конкурс на привлечение инвестора. Мы хотим избежать ситуации, когда придут псевдоинвесторы, которые спустя какое-то время скажут, что проект нерентабельный, и попросят город разрешить построить дополнительные площади. Поэтому мы сами зачищаем и структурируем проект, чтобы избежать проблем с долгостроем.

– Понятно ли, по какой схеме будут привлекаться инвесторы на ЗиЛ? Правда ли, что активом интересуются структуры Сулеймана Керимова?

– Это правда. Мы рассчитали финансовую модель проекта и предполагаем, что правообладатель весной выйдет на торги и предложит проект инвестору. Предмет торгов – кто предложит большую стоимость. Продавать будем ту часть проекта, которая предусматривает строительство жилья, офисов.

– Что город будет делать с кинотеатрами?

– Получили ГПЗУ, провели переговоры с крупнейшими кинопрокатчиками. Они не готовы заниматься девелопментом. Поэтому сейчас всю эту россыпь будем оценивать отдельно, поймем спрос на отдельные объекты – что можем направить на социальные функции, – а ликвидные объекты продадим (предварительно их будет около 47). Кинопоказом город заниматься не должен.

– А с Гостиничной компанией?

– Сформировали лот, планируем выставить во II квартале, ГПЗУ на все объекты получены. Все они должны сохранить гостиничную функцию, могут быть вспомогательные – небольшая торговля, спортивные объекты, общепит и т. д. Оценка идет.

– Как будут реорганизованы предприятия стройкомплекса?

– Мы определили «дорожную карту» по каждому предприятию. Какие-то будут проданы, а какие-то акционированы для последующего создания холдинга. Например, есть идея создания крупного проектного холдинга на базе «Моспроектов». Будем продавать предприятия, которые находятся за пределами города, – обрабатывающие, добывающие, а также не участвующие в поставке материалов и непосредственно строительстве на площадках города.

– Город начал анализировать очередников на получение жилья. Какие результаты?

– Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы действительно ведется выверка городских очередников. Для подтверждения сведений о жилищной обеспеченности, предоставляемых гражданами, департамент самостоятельно запрашивает информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, жилые помещения или земельные участки в Москве и Подмосковье через Росреестр. Граждане снимаются с жилищного учета в случае, если выявлены жилые помещения в Москве, Московской области и других регионах РФ, сведения о которых ранее не вносились в учетные дела, жилая площадь которых более 18 кв. м на каждого члена семьи. В 2012 г. мы сняли с очереди 5392 семьи. Мы стараемся вопросы с многодетными семьями, участниками Великой Отечественной войны держать на особом контроле.

– Город не собирается менять подход к обеспечению людей бесплатным жильем?

– С моей точки зрения, если людям было обещано бесплатное жилье, рано или поздно мы должны свои обязательства выполнять. Потому что люди на это рассчитывали.