«Кризис – временное явление», - Роман Розенталь, генеральный директор Mirland Development

Компания Mirland Development, входящая в израильскую Fishman Group, показала хорошие финансовые результаты в 2012 г.: выручка выросла на 24% по сравнению с 2011 г. – до $59 млн, чистый операционный доход – на 44% до $32,6 млн. Но девелопер, в основном работающий в Петербурге, оказался в убытке, потеряв $42,3 млн из-за решения московских властей, которые в одностороннем порядке расторгли договор аренды участка под строительство офисного небоскреба. Роман Розенталь, гендиректор Mirland Development, утверждает, что компания, хотя и списала актив, продолжит за него бороться.

– По финансовой отчетности за 2012 г. у компании выросли все показатели, в том числе убытки.

– Я смотрю на отчетность положительно. Все финансовые индикаторы улучшились в разы: чистый операционный доход, выручка, объем продаж жилья в Санкт-Петербурге. В питерском проекте «Триумф парк» (1 млн кв. м) первая фаза продана на 95%: 490 квартир из 510. Вторая фаза – на 50%: 310 из 630 квартир.

Думаю, люди оценили наш подход, качество и темпы стройки. Оценили тот факт, что это первый жилой проект в России, который получил сертификат BREEAM по экологическому строительству.

– Неужели покупателям важен сертификат BREEAM?

– Вы плохо думаете о российских покупателях! Мы относимся к нашим клиентам чуть лучше, чем многие местные девелоперы, и лучше, чем сами клиенты. Если вам сказать, что в доме будет стоять трехступенчатый фильтр очистки воды, вам понравится? И нашим покупателям нравится. Фильтры, реле движения для экономии света, некурящие подъезды, непересекающиеся потоки машин и людей. В России живут нормальные, продвинутые люди. Возьмите любую статистику: проникновение интернета, число машин – на самом высоком уровне. Отставание в экологическом строительстве – это психология людей, которые не хотят заниматься энергоэффективными технологиями.

– Как зеленые технологии увеличили затраты?

– Менее чем на 5%. Некоторые девелоперы называют покупателей дольщиками. У нас они – клиенты. Наши отношения не заканчиваются на этапе продажи квартиры, они только начинаются. Мы собираемся оставаться на объекте и после сдачи дома.

– Вы будете управлять?

– Нет, в этом мы мало что понимаем. Мы взяли специального человека, который будет следить за работой управляющей компании. Если она не будет соответствовать желаниям покупателей, нашим стандартам, значит, мы ее поменяем, она не получит вторую очередь.

– Сколько всего фаз в «Триумф парке»?

– Там работы еще на 7–10 лет. В III–IV квартале 2013 г. начнем третью фазу, которая будет состоять уже из 1300 квартир. Мы строим маленький городочек.

– Какие у вас цены?

– Средняя – около 85 000 руб. за 1 кв. м, вполне рыночная для комфорт-класса. С начала строительства стоимость увеличилась примерно на 15%.

– Инвесторы у вас есть?

– Намного меньше, чем на других проектах, – около 10%. Нам интересны конечные покупатели. В кризис цены начали падать по одной причине: инвесторы стали сбрасывать квартиры. Отсекая инвесторов, уменьшаешь колебания рынка. Мы желаем, чтобы покупатели жили в этих домах, а не выкидывали квартиры на рынок, не раздували цены, когда рынок идет вверх, и не лопали этот пузырь, когда рынок идет вниз.

– В Москве почему не занимаетесь экономклассом?

– Может быть, займемся, как только найдем землю. Нас больше интересует ближнее Подмосковье, строительство там многоэтажных домов. Загородный проект мы уже попробовали.

– Не понравился?

– Это один из сегментов, который после кризиса еще не вполне восстановился. Если ты делаешь изумительный проект, но рынок идет вниз, ты тоже пойдешь вниз, возможно, более плавно. Победить рынок невозможно. В нашем проекте «Западная резиденция» темпы продаж несколько ниже, чем мы рассчитывали.

– Сколько продано?

– Свыше 30%: 25 домов из 77. Мы бы хотели больше. Но я считаю, что 2013 год будет более позитивным. Уже сейчас поступает намного больше звонков, виден более высокий интерес. Надеемся в этом году продать еще 30%. И я уверен, что люди, рассматривающие загородный бизнес-класс, будут приятно удивлены нашей ценой – в будущем году таких условий однозначно уже не будет.

– Где комфортнее работать – в Москве или Петербурге?

– Я, может быть, вас удивлю, но полагаю, что местные девелоперы не понимают, что все не так плохо, как кажется. Люди считают, что все намного хуже, чем есть на самом деле.

– А что хорошо? Коррупция же осталась?

– Коррупция встречается везде. Там, где есть люди, выдающие разрешения на строительство, там всегда будет присутствовать элемент коррупции. Нам очень комфортно работать в Питере. Мы прошли большой путь и с предыдущим правительством, и с нынешним. В Москве нам не так комфортно. К сожалению, как и у многих, у нас есть незаконченное дело с московским департаментом земельных ресурсов. Мы получили уведомление об их желании расторгнуть договор аренды участка [в 0,9 га на Дмитровском шоссе] в одностороннем порядке. Мы написали, с чем мы не согласны, ждем ответа. Пока не дождались. И, поскольку у нас консервативный подход к отчетности, полностью списали этот объект в прошлогодние убытки. Но готовы продолжать диалог, отстаивать нашу позицию в арбитражном суде.

– На основании чего был расторгнут договор?

– Из-за задержки договорных сроков строительства здания. Но вина девелопера в этом – очень спорный вопрос. Скажу вам по секрету: девелоперы опаздывают с проектами везде и почти всегда.

– Новыми властями было отменено много контрактов на строительство небоскребов.

– Может быть, дело и в этом. Однако между изменением проекта небоскреба на проект другого здания и отменой договора аренды большая разница. Но у руководителя города есть полное право менять стратегию развития города. И приоритеты могут меняться. К нашему сожалению, мы оказались между сменой власти и приоритетов. Но мы готовы к любому конструктивному диалогу, любое разумное решение нас устроит.

– От идеи строительства офисов вы не отказываетесь? Сейчас это не самый доходный актив.

– Мы смотрим на перспективу. Обратимся к мировой практике. На 10 000 человек в Москве в среднем приходится 1000–1200 кв. м офисов. А в Лондоне – 7000 кв. м, в Варшаве – 2100–2200 кв. м, везде в Европе больше, чем в Москве.

– Торговой недвижимостью в Москве не хотите заниматься?

– Может, и хотели бы, но нынешние цены на участки под торговые центры, на наш взгляд, сильно завышены. Но на участке на Дмитровском шоссе кроме офисов был предусмотрен и ритейл на 6000 кв. м.

– Вы заявляли торговый проект напротив «Меги» в Теплом Стане. Что с ним?

– Мы его успешно продали как землю.

– Апартаменты, которые продают как квартиры, вас интересуют?

– Мы не занимаемся апартаментами. Существуют неурегулированные аспекты правового статуса этой недвижимости, а мы публичная компания, прозрачная. Квартиры мы умеем продавать по 214-ФЗ. Офисы мы умеем строить по разрешению на строительство. Мы не играем в игры, когда дают разрешение на одно, а ты строишь другое, похожее.

– В кризис многие ушли из регионов, вы – наоборот. Пошли против общей тенденции?

– Тенденции меняются. Для нас, для наших акционеров было понятно, что кризис – временное явление. Фундаментальные факторы, например, что в Москве не хватает офисов, не изменятся. Мне понятно, куда идет рынок, в Москве объем офисов должен удвоиться. То же с ритейлом. И то же с регионами. В Саратове, где мы достраивали торгцентр в кризис, он стал первым и единственным качественным комплексом в центре города. Проект сдан в аренду на 100%. В Ярославле все сдано на 100%. Сейчас работаем над планировкой второй очереди. Я надеюсь, в этом году начнем строительство.

– Складские проекты как себя чувствуют?

– Тяжелее. Не совсем понимаем прибыльность проектов логистики. Когда в 2007 г. мы брали 40 га в Новосибирске, надеялись на изменение тенденций: рынок еще не понимает важности логистики в регионах. Мы думали, что ситуация изменится через 2–3 года. Видимо, она изменится позже.

– Продавать не собираетесь?

– Пока что нет. Знаете, как человек становится инвестором? Покупает что-то неликвидное и говорит: о, теперь это надолго! Я так покупаю акции. Если я проигрываю, говорю жене: это для детей, на их будущее, через 20 лет посмотрим. Так мы становимся долгосрочными инвесторами на российском рынке.