Константин Тимофеев: Интервью - Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста

Комитет Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства – Москомстройинвест – был преобразован из Моснадзора, который должен был контролировать долевое строительство. Функции обновленной структуры гораздо шире: именно она готовит решения для Градостроительно-земельной комиссии, которая проводит ревизию всех заключенных в городе контрактов и выдает новые разрешения, работает с инвесторами, отвечает за программу по строительству гаражей и гостиниц. О том, как идет эта работа, об инвестиционном климате в столице и о том, какие проблемы приходится решать, общаясь с инвесторами, Константин Тимофеев рассказал «Ведомостям».

– Что комитет сделал за два с лишним года работы?

– С момента прихода Сергея Собянина началась инвентаризация инвестиционных контрактов – всего их было 1175. У инвесторов было много непонимания и беспокойства. Мы рассмотрели все контракты, заключенные прежним руководством города. Уделили внимание вопросам, которые по разным причинам долго не решались, – точечной застройке, жилью без социальных объектов и т. д. Прекратили контракты на строительство 11 млн кв. м, продлили на 30 млн кв. м.

– Какая это недвижимость, где расположена?

– Нужно, чтобы люди перестали ездить в центр на работу на автомобилях. Если раньше основная часть офисных проектов приходилась на Центральный административный округ (ЦАО), то сейчас их строительство там ограничено. Жилье по-прежнему остается одним из приоритетов градостроительной политики, но оно уже не возводится в тех огромных количествах, как раньше. По ЦАО по сравнению с ранее утвержденными объемами они сократились почти в полтора раза. Основной упор городские власти делают на развитие социальных объектов – детских садов, школ, медицинских объектов и др. Например, в центре их объем вырос более чем в два раза – с 1,2 млн до 2,8 млн кв. м, в Северном округе – в восемь раз до 1,76 млн кв. м и т. д. Увеличиваются темпы строительства объектов дорожно-транспортной инфраструктуры: если посмотреть адресную инвестиционную программу Москвы – на эти цели пойдет 70% средств.

– Как складывается диалог с бизнес-сообществом после того, как вы отменяли их инвестиционные проекты?

– Сейчас, на мой взгляд, у девелоперов сложились рабочие отношения с московским правительством. Инвесторы адекватно реагируют на снижение ТЭПов, на дополнительные обязательства в сфере социальной инфраструктуры.

– Деваться-то им некуда.

– Ну зачем так? Есть разумные инвесторы – понимающие, что город должен развиваться не только учитывая частные интересы, но и интересы всего общества.

– Покажите такого инвестора. По-моему, все пытаются просто побольше денег выжать из площадки.

– Не соглашусь. Не все гонятся за плотностью – делают и нормальные качественные объекты.

– Назовите хотя бы один.

– Это будет рекламой (смеется).

– Не будет.

– Например, торговый центр «Калейдоскоп». Да, есть выжимающие максимальную плотность, которые строят безобразно, в обход законодательства.

– Недавно слышала, как знакомый рассуждал: вот у меня есть несколько участков, к кому идти – к Собянину, Хуснуллину (Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы. – «Ведомости»)?

– У него несколько площадок? Значит, он, как минимум, рублевый миллиардер. Мне непонятно, у него нет нормального юриста? (Смеется.)

– По-моему, нормальная ситуация – сначала навести справки среди окружения.

– Вот эту психологию надо ломать. Почему-то они берут документы и идут к мэру города. Или иногда пишут обращения не по существу. Читая их, не понимаешь, что с этим делать.

– Например?

– «Просим вас предоставить земельный участок: у нас есть несколько миллиардов рублей». Точка.

– А что ему делать, если у него есть участок и несколько миллиардов рублей?

– Если ему нужна какая-то одна госуслуга, то надо идти в тот орган госвласти, который отвечает за нее. Если это договор аренды – в департамент городского имущества, если получение градостроительного плана земельного участка – в Москомархитектуру и т. д. Но у инвестора, как правило, комплексный вопрос – он хочет изменить границы участка, построить объект с изменением высотности, плотности. И если он напишет формальное письмо в департамент земельных ресурсов, то и получит формальный ответ. И так везде. Поэтому приходим мы и ему помогаем. Если поручение пришло к нам, вы выносим вопрос на рабочую группу Градостроительно-земельной комиссии, даем поручения земельщикам, Москомархитектуре – посмотреть объемы, префектуре – освободить от незаконных построек. После этого принимаем комплексное решение и контролируем свои поручения.

– А вы давно в стройке работаете?

– Пятнадцать лет.

– Как считаете, это правильно, что в стройку приходят разные инвесторы? Ведь никто, как любит говорить ваш руководитель, не рвется собирать «мерседесы».

– Инвесторы все разные. Конечно, многие не понимают суть девелопмента. Я бы даже сказал, что профессиональных девелоперов процентов 15. Много таких, кто вымучил один проект, собрал денег, положил их на Кипре и пропал. Хорошо, если при этом он достроил объект.

– Как меняется инвестиционный климат в Москве?

– За последние полтора года рынок очень активизировался. Это видно по количеству обращений в системе электронного документооборота.

– Какой вид недвижимости пользуется популярностью?

– Жилье и административно-торговые здания.

– Это выгоднее? Какая рентабельность?

– Не хочется никого пугать, но в ряде случаев при строительстве жилья рентабельность достигает 300%!

– И вы хотите заставить их социалку строить?

– Нормальная рентабельность – 18–20%. И девелоперов, работающих с такой нормой прибыли, очень много. Мы наконец-то простимулировали инвесторов, чтобы они обратились к нам и начали получать градостроительные решения. Сейчас инвестор либо работает по договору аренды, либо земля у него по собственности. Выдаем либо проект планировки, либо градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это начальная часть работы. Дальше нам нужно, чтобы принятые решения реализовывались. А вот здесь начинаются сложности. Цена этих проектов с градостроительными решениями в разы больше, чем без них. Нам бы хотелось, чтобы инвестор брал эти документы, шел в экспертизу, получал разрешение и наконец-то строил, а не бегал по рынку, пытаясь заработать.

– И много таких по рынку бегает?

– Порядка 70% по принятым решениям. Тут простая арифметика: разрешений выдано на 46 млн кв. м, мы в год сдаем 8,5 млн кв. м. Где остальные метры? Даже с учетом трехлетнего цикла строительства почти половины нет.

– А вы какие-то меры принимаете?

– Это регулирует рынок. Если земля в собственности, то как ты им запретишь перепродавать проект?

– Разве город сейчас не ставит жесткие сроки по освоению территории?

– Если земля в аренде, то при выдаче разрешений город ставит сроки – шесть лет. Если это ГПЗУ, то там никаких временных ограничений нет. Это документ, где указаны максимальные параметры и функционал.

– Как принимается решение о выдаче разрешений?

– Изучаем всю градостроительную документацию – генплан, проектные проработки, перспективы территории, обеспеченность транспортом, высотное ограничение, плотность (по жилью – 25 000 кв. м на гектар, по нежилью – от 10 000 до 35 000 кв. м). Смотрим существующую ситуацию. Хотелось бы принять на весь город правила землепользования и застройки, где будет указано зонирование, плотность, высота. И получение ГПЗУ стало бы формальной процедурой, когда инвестор может сам все рассчитать и подготовить документы.

– Когда будут приняты эти правила?

– До конца 2015 г. Пока мы приняли режимы внутри Бульварного кольца – на каждом участке указано, что можно строить. То есть зарегламентировано все Бульварное кольцо. Индивидуальности быть уже не должно. Если в целом говорить – то мы стабилизировали центр в существующих объемах. Далее такая работа будет по Садовому кольцу.

– Чиновники много говорят о развитии промзон. Но кроме ЗиЛа других решений пока не видно.

– ЗиЛ – единственная промзона, принадлежащая городу, по которой есть решение. В прошлом году мы выпустили проекты планировок примерно на 20 промзон. Как правило, это территории, где всего один собственник. Если на одном участке несколько инвесторов, то тут сразу возникают сложности – сесть за один стол и договориться они не могут. Мы как город можем дать на промзону всю градостроительную документацию – в рамках проектов планировок, ГПЗУ или отраслевой схемы. Но надо стремиться, чтобы эти работы выполнял сам инвестор, а мы бы только их принимали. Сейчас предлагаем несколько механизмов, которые бы их простимулировали, – например, увеличение кадастровой стоимости земли, используемой не по назначению, а также подготовка нормативной базы для возможности вовлечения данных территорий в хозяйственный оборот.

– Отдельной строкой в программах Москомстройинвеста идут контракты, заключенные ДИПС. Разобрались с ними?

– Мы получили функции городского заказчика – нам выделено 5 млрд руб. на завершение строек. Механизм реализации этих проектов заключался в следующем: инвестор вкладывал в проект 95% денежных средств, город – 5%. После оформления городом права собственности на свою долю он ее продавал. С 1999 г. ДИПС заключил порядка 140 договоров соинвестирования на 2 млн кв. м. Многие контракты на протяжении последних пяти лет не реализовывались – такие как комплексная застройка кварталов 5–6 по Мичуринскому проспекту района Раменки (ЗАО), микрорайоны 1, 2 района Левобережный (ЮЗАО) и др. Эти проекты будут достраивать городские структуры. Часть контрактов мы закрыли, так как они завершены. Еще около 30 договоров соинвестирования остаются пока нереализованными.

– Ваш комитет смотрит и за исполнением закона о долевом строительстве (214-ФЗ), который был принят еще в 2004 г. Единственный регион, где он так и не заработал в полной мере, – это Москва. Почему?

– Неправда. На сегодняшний день в Москве, включая присоединенные территории, с привлечением денежных средств граждан возводится более 600 объектов жилого назначения. Из них только порядка 7% продается по серым схемам. Но здесь есть сложность. Закон подразумевает, что можно строить кооперативами и ЖСК. Строители пошли на хитрость – создают ЖСК, заключают договор с какой-нибудь ООО-шкой. Это общество заключает договор аренды, строит, а деньги идут от ЖСК. Формально соинвесторы, заключающие договор участия в кооперативе, никак не защищены. К сожалению, психология человека не меняется – если он видит дешевую квартиру в хорошем месте, соглашается на серые схемы. Мы хотим инициировать поправки, по которым запрещалась бы любая продажа квартир, если она не по 214-ФЗ.

– А сейчас обманутые дольщики появляются?

– В пределах старой Москвы новых адресов не появляется. Это уже имеющееся тяжелое наследство Минобороны, ЗАО «Энергостройкомплект-М», домов на Кировоградской, вл. 22б, Ленинградском проспекте, 66, застройщика ООО «МАГ Г». Обманутые дольщики появляются в новой Москве – уже порядка 3000, но это число может вырасти.

– Как будете с этим бороться?

– Принципиально квартиры предоставлять не будем. В ручном режиме работаем с каждым инвестором. Если проблема с документами, коммуникациями – помогаем. Если денег нет – придется дольщикам скидываться. Возможно, будем увеличивать объемы для застройщиков.

– Недавно также одобрили отраслевую схему гаражам. Будут ли подземные парковки в центре? И есть ли желающие в них вкладываться?

– Участки под подземные гаражи есть – Сахарова, Гоголевский бульвар, Лубянка. Разговаривали с инвесторами, но Москва – древний город: подземное строительство обходится очень дорого. Из всех адресов наиболее спокойный участок – это площадь Сахарова, стоимость аренды – 100 млн руб. Инвесторы пока считают-думают. Мы же хотим выступить с предложением – передавать такие площадки за 1 рубль. Что толку держать городскую территорию незастроенной, если можно получать косвенные доходы?

– В прошлом году город принял отраслевую схему и по гостиницам – не заметила большой разницы со схемой, одобренной во времена Юрия Лужкова.

– Мы в основном собрали заявки инвесторов и их систематизировали. Также нам удалось переубедить многих инвесторов вместо жилья строить гостиницы.

– Этот бизнес долго окупается, как город будет стимулировать инвесторов?

– Стимулировать можно только предоставлением участков. По-другому бесполезно, так как во всем мире этот бизнес существует, работает и есть много фондов, желающих инвестировать в отели. По большому счету рынок и должен отрегулировать эту сферу. Наша главная задача – обеспечить инвестору нормальную работу по градостроительству. Мы постарались это сделать – и, как мне кажется, достаточно успешно. С одной стороны, это просветительская работа – мы регулярно встречаемся с ними. Москомстройинвестом организована работа «личных кабинетов» инвесторов, доступ к которым обеспечен на официальном сайте комитета (invest.mos.ru). С другой стороны, постарались упростить процедуры согласования, сделали «дорожную карту». Если раньше согласование разрешительной документации занимало до пяти лет, сейчас – три года. Стоит задача – сократить до одного года.

– За счет каких процедур сократили?

– Во многом благодаря переводу большинства услуг в электронный вид. Например, через портал госуслуг возможно получение двух услуг: проведение государственной экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство. В первом полугодии 2013 г. предусмотрен перевод в электронный вид иных услуг в градостроительной сфере, в частности по подготовке, утверждению ГПЗУ и выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Кроме того, было утверждено семь административных регламентов структур градостроительного комплекса, утверждены административные регламенты предоставления госуслуг комплекса имущественно-земельных отношений, во всех органах исполнительной власти Москвы, предоставляющих государственные услуги в сфере градостроительства, созданы службы одного окна. Стремимся сократить и сроки строительства. Чтобы не было сложностей, когда объект возводится по пять лет, – ведь это неудобные дороги, объезды, мусор и т. д. Нужно, чтобы строители укладывались в два-три года.

– Вы хотите всех строителей под эти сроки загнать?

– Конечно.

– А если клубный дом, где застройщик будет какой-нибудь эксклюзивный лифт ждать два года?

– Это не тот инвестор, который нам нужен (смеется). Нормальный инвестор считает свои деньги.