Вместо промышленности

По данным НИиПИ генплана, в Москве насчитывается 7839 га промзон. Только 52% из них занято объектами промышленности и науки, остальная территория или застроена старыми зданиями, которые сдаются как дешевые офисы, или используется под свалку, или просто представляет собой пустырь. Четкой политики развития промышленных зон у города нет. Развиваются те зоны, собственники которых сумели договориться с властями и застроить территорию коммерческими объектами, рассказывает московский девелопер, поэтому в центре, где самая дорогая недвижимость, промышленных зон практически не осталось.

И. о. заместителя мэра Москвы Андрей Шаронов (интервью с ним см. на стр. 08) рассказал «Ведомостям», что в правительстве города обсуждается несколько вариантов развития промзон. Первый – город выкупает активы у собственников, делает проект планировки, а затем ищет инвестора, который застраивает территорию с использованием подхода «смешанного использования». «Когда собственник один, он может разработать проект, согласовать его в максимально короткие сроки – в несколько раз быстрее, чем когда их много», – объясняет плюсы этой схемы другой московский чиновник. Минусы – бюджетные средства ограничены; как только процесс встанет на поток, собственники увеличат цену; есть риски злоупотребления административным ресурсом.

Второй вариант – договориться с собственниками. «Это более длительная процедура, более сложная и не гарантирующая успеха. Здесь должно быть сочетание кнута и пряника, мы должны сделать проекты планировки, чтобы все понимали, что можно делать на этом участке», – говорит Шаронов. Но есть сложность: кому-то по проекту достается жилье, кому-то – офисы, магазины и т. д. В тех промзонах, где город владеет недвижимостью, эффективнее создавать совместные предприятия с 1–2 собственниками прилегающих территорий, комментирует коллега Шаронова из мэрии.

Третий вариант – создание паевых фондов, возможно, с участием города. Фонд привлекает инвесторов, выкупает или получает в распоряжение активы собственников на территории промзон. Они получают доли в фонде в соответствии с оценкой переданного имущества, выбирается управляющая компания, которая и развивает проект.

По словам Шаронова, у мэрии есть приоритетный список из 34 зон, но ни одна из описанных схем пока не работает. Если же оставить все как есть, промзоны будут деградировать, сетует он: на некоторых уже стали организовывать свалки.

Один из способов заставить крутиться собственников – увеличить арендные платежи. С 2013 г. кадастровая стоимость земли в Москве выросла в среднем по городу в 2,5 раза, а по отдельным предприятиям – от 7 до 300 раз, комментирует представитель департамента промышленности Москвы. Может получиться так, что своими примитивными способами они будут зарабатывать меньше или не так много по сравнению с тем, как вырастут их арендные платежи, продолжает он.

Кроме того, есть штрафы. И. о. руководителя департамента городского имущества Москвы Владимир Ефимов говорит, что для арендаторов земли в промзонах предусмотрено два вида штрафов в случае нецелевого использования: 1,5% от кадастровой стоимости по договору аренды и административный штраф госинспекции по недвижимости.

Слишком упрощенный подход, комментирует идеи города Александр Ованесов, партнер Strategy Partners. Городу сначала стоит определиться, что оставить как промышленность, а что перепрофилировать. «Город должен обозначить приоритеты, что он хочет сделать на бывших промтерриториях», – считает он. Это нужно, чтобы собственники понимали, как им дальше развиваться, соглашается Алексей Зелиско, заместитель гендиректора ОАО «Сантехпром» (расположено в промзоне «Калошино»).

По словам Шаронова, территории должны развиваться по принципу «смешанного использования», чтобы появились и рабочие места, и жилье, и социальные объекты, и ритейл, и развлечения, и рекреации в виде парков. Сейчас в работе у Москомархитектуры несколько десятков проектов планировок промзон, утвердить удалось две – № 28 «Ленино» и № 3 «Донские улицы».