Ориентиры: Торговля за МКАД

Зарубежные ритейлеры уже согласны рассматривать не только ближний, но и средний пояс Подмосковья, если им предложат арендовать площади в качественном торговом центре, радуются опрошенные «Ведомостями» брокеры. Просторы за МКАД становятся все интереснее как для девелоперов торговой недвижимости, так и для непрофильных компаний, решающих обзавестись собственным магазином не слишком далеко от Москвы. Причины экспансии просты: областные жители теперь хотят тратить заработанное в столице в шаговой доступности от дома. А вложения в строительство в зависимости от политики местных администраций составляют $2000-2500 на 1 кв. м, оценивают консультанты.

«Доехать из области до крупных моллов на МКАД сложно, - говорит Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей Jones Lang LaSalle. - Да и незачем: сейчас в каждом втором городе области строятся торгцентры - правда, не всегда профессиональные. Но становится больше и качественных проектов, в которые можно пригласить международных операторов». Идти в небольшие комплексы они пока не готовы, отмечает Лада Белайчук, замруководителя отдела исследований Cushman & Wakefield, там арендаторами становятся сервисные компании (парикмахерские, аптеки, сотовая связь, салоны красоты) и небольшие частные магазины. Оптимальным размером подходящего для импортного ритейлера ТРЦ Михаил Свердлов, директор агентского отдела департамента торговой недвижимости Colliers International, считает площадь от 15 000 до 30 000 кв. м, если объект строится в городе, и 20 000-60 000 кв. м GLA, если он расположен на въезде или выезде из города.

Если такой объект качественный, то международные операторы туда идут, несмотря на отнюдь не маленькие ставки. JLL сдает сейчас помещения в четырех торговых центрах в ближнем Подмосковье в среднем по $700 за 1 кв. м в год. Раскрученные объекты много дороже. Например, в мытищинском «Красном ките» доходит до $3000 за 1 кв. м в год, рассказал Артем Еранов, коммерческий директор Build-to-Rent Group (девелопер ТРЦ). Успешный бизнес стимулировал девелопера строить вторую очередь комплекса, арендуемая площадь (GLA) которой в несколько раз больше, чем в первой: 44 000 кв. м против 18 500 кв. м. Более того, ТРЦ стал стилобатом для жилой башни, которую построила Build-to-Rent. «Место удачное, центр города, - объясняет Еранов. - Покупатели есть - уверенный средний класс». Арендаторами второй очереди «Красного кита», открыть которую компания обещает в конце этого года, станут известные бренды: H&M, Uniqlo, Reserved, Cropp Town, Mohito, Аdidas, Terranova, «Снежная королева», Kiabi, Takko Fashion, гипермаркет «Карусель», «Детский мир», «Л'этуаль». А также марки компании Inditex: Bershka, Pull and Bear, Stradivarius. «Арендаторы дозрели и готовы сейчас идти практически в любой город Подмосковья», - утверждает Свердлов. Тем не менее девелоперы понимают, что скоро им придется за них конкурировать. «В 2006 г., когда мы открывали первую очередь «Красного кита», мы и не думали о конкуренции, а сейчас не можем не смотреть вокруг: с каждым годом торговых площадей в области становится все больше, надо привлекать новые бренды, чтобы поддерживать лояльность покупателей», - говорит Еранов. В тех же Мытищах год назад открылся семейный ТРЦ «Июнь» (75 000 кв. м GLA), от ст. м. «Медведково» к нему ходят бесплатные маршрутки. В числе арендаторов - те же H&M, Аdidas, Mohito, «Л'этуаль», разве что компания Inditex представлена маркой Zara.

Потенциал подмосковных городов не до конца раскрыт, уверен Михаил Свердлов. Его компания ждет в конце 2014 - начале 2015 г. появления большого количества новых ТРЦ. Сейчас они проектируются или уже начали строиться. Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазин магазинов», видит торговые перспективы почти у всех (кроме расположенных около МКАД недалеко от суперрегиональных ТРК) подмосковных городов с численностью населения от 50 000 человек. Также путями торговой экспансии продолжат быть федеральные трассы и развязки и популярные дачные направления. «Проекты строительства транспортно-пересадочных узлов, метро в Московской области, развитие новых видов транспорта со временем должны привести к перераспределению потоков людей, ежедневно приезжающих в Москву», - прогнозирует аналитик. Удачным бизнесом может стать, по мнению Васюткина, и возведение небольших качественных ТЦ у станций пригородных поездов. Сейчас областные привокзальные площади либо пустуют, либо застроены магазинами-рынками. «Магазин магазинов» консультирует строительство ТЦ (сдаваемой площадью до 10 000 кв. м каждый) в Апрелевке и Наро-Фоминске и на станции Болшево. Последний нацелен на поток покупателей - жителей Королева.

В портфеле Colliers International находится несколько проектов ТРЦ в таких городах, как Павловский Посад, Обухово, Одинцово, Люберцы. ТРЦ «Сфера молл» (60 000 кв. м GLA, строится в Обухове) Cвердлов называет новым словом в строительстве подмосковных ТРЦ. В его зону охвата войдет сразу несколько областных городов: Обухово, Ногинск, Старая Купавна. Объект обещает открыться в 2014 г., но уже получил крупного якорного арендатора - супермаркет «Ашан» займет в нем 17 000 кв. м.

Пока что «продуктовый набор» строящихся в области ТРЦ невелик и довольно однообразен: супермаркет (продуктовый либо товаров для дома), галерея бутиков, кинотеатр, изредка каток. Но консультанты видят будущее и у более продвинутых форматов. В их числе, например, «Экобазары» - так «Ростик групп» назвала новую концепцию, объединяющую фермерский рынок и торговую галерею, рассказывает Лада Белайчук. Подобный комплекс уже работает в Мытищах, в начале следующего года откроется аналогичный в Одинцове. Еще одной привнесенной из-за рубежа новинкой могут стать, по мнению Белайчук, стрип-моллы (от англ. strip - полоса). Это распространенная концепция в Америке, аналог старинных русских торговых рядов: в одном здании объединяются несколько десятков магазинов с отдельными входами с улицы. Стрип-моллы а-ля рюс могут заполнить слабо развитую нишу организованной уличной торговли.