Не тот масштаб

Гигантские проекты, которые невозможно завершить, - сегодняшние реалии ряда стран.

Нет стимулов, но есть закон

В Стокгольме низкие арендные ставки, являющиеся следствием защищающих нанимателей законов, ведут к тому, что у жителей центральных районов Стокгольма нет стимулов менять место жительства. И у тех, кто ищет жилье поближе к деловым районам, возникают серьезные проблемы.

«Мы не можем найти жилье для своих молодых коллег и поэтому не можем развивать бизнес так, как хотели бы», - говорит Константин Папаксантис, гендиректор Primekey. Продажи Primekey растут на 20% в год, она набирает персонал, но не такими быстрыми темпами, как хотелось бы.

В Стокгольмском регионе проживает более 2,1 млн человек, и, по оценке городской администрации, к 2030 г. необходимо построить 319 000 домов, или более 17 000 ежегодно. Однако с 2000 по 2012 г. в городе, который занимает второе место в Европе по темпам роста после Осло, возводилось в среднем 7248 единиц жилья в год.

Уже более 10 лет реализуется проект по редевелопменту порта, где планируется возвести новые дома на 12 000 квартир и офисные здания - недалеко от берега и центра города. Однако до сих пор в строй введено лишь 600 квартир; закончить проект, как планировалось, к 2030 г. не получится.

Медлительность объясняется бюрократическими препонами и различными положениями законов и норм, которые могут остановить строительство на несколько лет из-за возражений одного человека. Девелоперу высказывают жалобы на шум от проходящих рядом паромов и опасения за расположенный недалеко национальный парк. «Ждать приходится очень долго. Кто-то обязательно будет против чего-нибудь возражать», - жалуется Штаффан Лоренц, управляющий проектом в Стокгольмском королевском морском порту.

Жесткие строительные нормы частично объясняют тот факт, что производственные расходы при строительстве нового жилья в Швеции - самые высокие в Евросоюзе, на 72% выше среднего показателя по ЕС. Из-за этого международные девелоперы предпочитают не работать в стране, а местные фокусируются на секторе дорогого жилья, где выше норма прибыли, в значительной степени игнорируя потребности среднего класса.

Деление на классы

В Лагосе, столице Нигерии, таких проблем с регулированием, как в Стокгольме, нет. Нет там и нормальных реестров недвижимости и прав на землю, и даже в приличных районах сточные воды нередко текут по открытым канавам. ООН, оценивая население Лагоса в 11 млн человек, называет его самым быстрорастущим мегагородом в мире: здесь каждые 10 минут рождается девять человек. Правительство Нигерии оценивает все население Лагоса в 21 млн человек.

Но найти жилье представителям среднего класса непросто. Средняя арендная ставка для квартиры с тремя спальнями в центре города, по данным дубайской аналитической фирмы Reidin, составляет $3624 в месяц, наймодатель обычно требует оплату на два года вперед и в долларах. Средний доход представителей среднего класса в Нигерии, по данным российского инвестбанка «Ренессанс капитал», составляет около $600 в месяц. Что касается ипотеки, то на 167 млн населения в стране выдано лишь 20 000 кредитов, говорит министр финансов Нгози Оконйо-Ивеала.

По данным госстатистики, объемы строительства ежегодно растут на 13%. Лагосу нужно возводить не менее 10 000 единиц жилья в год, говорит архитектор Абе Лаойэ, но городу не хватает «архитекторов, электриков, каменщиков, инженеров, строителей».

У кого есть все необходимые для строительства ресурсы, так это у строительного магната Гилберта Чагоури. Первый градостроительный проект он реализовал в 1990-е гг., когда правительство наняло его для возведения искусственного полуострова в форме банана, на котором расположились виллы стоимостью в миллионы долларов.

Сейчас Чагоури, чьим именем названа одна из галерей в Лувре, которому он пожертвовал значительные средства, реализует новый проект. Стоимость его он не называет, однако связанные с ним люди говорят о «миллиардах долларов».

Его Chagoury Group выкачивает со дна Атлантического океана песок и насыпает на берегу участок площадью 10 кв. км, на котором будут возведены кондоминиумы для 250 000 богатых нигерийцев, а также причалы для яхт, вертолетные площадки, бульвары, спа-центры, школы. Будут построены штаб-квартиры нескольких нефтяных компаний, конференц-центр в виде парусов и офисная башня Unity («Единство») в форме буквы U.

По словам менеджеров проекта, из десятков площадок под строительство девелоперам проданы все, кроме двух. Новый район Eko Atlantic «будет аналогом Елисейских Полей в Париже или Пятой авеню в Нью-Йорке», говорит Дэвид Фрейм, управляющий директор South EnergX, строительного подразделения Chagoury Group.

Земли в африканских городах не хватает, поэтому международные инвесторы создают новые городские пространства - вырубая леса, на пастбищах или на местах мусорных свалок. Они надеются получить большие прибыли, предложив богатым африканцам возможность жить, работать и ходить по магазинам в стороне от старых городов с их разрушающейся инфраструктурой, нищетой и убогостью.

Критики заявляют, что подобный подход не поможет разрешить жилищный кризис на континенте. Некоторые масштабные проекты застопорились. Холдинговая компания «Ренессанс капитал» планировала построить город на 62 000 жителей на месте кофейной плантации рядом с Найроби, столицей Кении, и еще один, аналогичный по размерам, на месте плантации перца под Аккрой, столицей Ганы. В первом случае никакие работы еще не начались, поскольку «Ренессанс» пытается урегулировать спор с акционерами; во втором - местные вожди не могут договориться, кто же владеет плантацией перца.

Китайская China International Trust and Investment Corp. построила за $3,5 млрд рядом с Луандой, столицей Анголы, город на полмиллиона жителей. Заселение началось в 2011 г., но дома так и стоят пустые: сложно продать квартиру за $200 000 людям, доход на душу населения которых составляет $6000 в год.

Призрак кризиса

В Пекине, несмотря на опасения по поводу пузыря на рынке недвижимости, хотят построить новый финансовый центр. По площади он превысит лондонский Сити и нью-йоркский Манхэттен, вместе взятые.

И это несмотря на то, что в Китае уже появились города-призраки: кредитный и инвестиционный бум, стимулируемый правительством, породил немало экономически неоправданных проектов. Это не останавливает тех, кто хочет построить на южной окраине Пекина финансовый центр Lize с 8-9,5 млн кв. м площадей, что почти вдвое увеличит столичные офисные площади высокого класса. «Офисных площадей для финансового сектора в Пекине категорически не хватает», - уверенно заявляет Ши Вэйминь, председатель реализующей проект государственной Beijing Lize Financial Business District Holdings.

За 20 лет там планируется соорудить 80 небоскребов, в которых расположатся компании, банки, госучреждения, и подвести три линии метро. Проект реализуется на месте сельскохозяйственных угодий и старой низкоэтажной застройки. Если все пойдет по плану, первые здания будут готовы для эксплуатации в 2018 г., а на возведение всех строений уйдет еще не менее десятилетия.

Проект оценивается в $18 млрд; деньги привлекаются за счет выпуска облигаций, банковских кредитов, предложения богатым инвесторам продуктов по управлению благосостоянием.

Но его успех абсолютно не гарантирован. В Пекине уже есть финансовый центр в нескольких километрах к северо-востоку от Lize, где офисы крупнейших финансовых организаций, например Industrial and Commercial Bank of China, располагаются в непосредственной близости от центрального банка и регулирующих органов. За звание главного финансового центра страны борется и Шанхай, где расположена ведущая китайская фондовая биржа.

Эксперты указывают и на возможный избыток коммерческий площадей. Усилия правительства, направленные на охлаждение рынка жилой недвижимости, привели, в частности, к тому, что многие девелоперы перешли в сектор коммерческой недвижимости. По данным госстатистики, строящиеся сейчас в стране офисные площади будут продаваться в течение восьми лет.

Наконец, власти пытаются сдержать кредитную экспансию банков, а кризис ликвидности, охвативший финансовую систему в июне, выявил в ней существенные проблемы. В результате банковский бизнес в ближайшие годы может сокращаться, а не расширяться. «Некоторые из таких [девелоперских] проектов, безусловно, реализуются, но большинство окажутся неэффкективными», - считает Гиллем Туллоч, основатель гонконгской аналитической фирмы Forensic Asia.

Но в Пекине девелоперы могут рассчитывать на спрос госструктур и компаний; по данным Jones Lang LaSalle, сейчас в столице лишь 4,4% свободных площадей. Договоры о покупке или аренде офисов в Lize уже подписали государственное информационное агентство Xinhua News Agency и госкомпания Great Wall Asset Management, в которой аккумулируются плохие долги банков.