Типовое обновление

В 2013 г. несколько больших компаний, строящих жилье массового спроса, объявили о завершении частичной или полной модернизации собственных производств (ДСК). А также обнародовали планы по дальнейшему их переоборудованию

Берут и так

Эту работу компании ведут, как правило, без остановки заводов, продолжая выпускать привычную для потребителей серийную продукцию. Денис Бобков, аналитик Est-a-tet, говорит, что модернизация идет по двум направлениям: изменение планировок либо улучшение качества самой панельной плиты. «Глубокой перестройки производства не проводит почти никто, ДСК и так загружены, работают в три смены. Потребитель берет и такую панель. Поэтому останавливать цеха для того, чтобы их полностью модернизировать, - значит терпеть убытки», - отмечает эксперт. «Модернизация, проводимая крупнейшими застройщиками, затрагивает и изменяет отдельные элементы сборного дома, но не его конструктив и технологии монтажа», - подтверждает Алексей Добашин, гендиректор концерна «Крост».

Множество нареканий потребителей к панельному продукту нивелируется его невысокой по сравнению с монолитным жильем ценой. Девелоперы не внакладе: при строительной себестоимости «сварочной» панели чуть более 20 000 руб. за 1 кв. м продается она в несколько раз дороже. В Москве, по данным irn.ru, 1 кв. м типового жилья стабильно стоит больше $5000. Даже учитывая дополнительные затраты застройщиков (на участки, инфраструктуру, решение административных проблем), бизнес по-прежнему остается выгодным.

«У нас конкуренция между ДСК пока что незначительная, тем более что они работают прежде всего на удовлетворение нужд головных компаний. А с «внутренним» клиентом всегда проще договориться», - рассказывает один из подмосковных застройщиков. «Мы работали со старой панелью от ДСК-1 и новой от ЛСР, - говорит один из девелоперов. - Их качество разительно отличалось на первых этажах, но к верхним практически сравнялось».

Предложения от ДСК

Группа ЛСР предлагает рынку так называемую «бесшовную» панель - при правильной сборке такой фасад позволяет сократить наружные теплопотери до 30% и выглядит эстетичнее, чем испещренные сварочными швами стены типовых домов, привычных для московских спальных районов. Выпускающий новую панель «Европа» входящий в группу петербургский ДСК «Блок», на модернизацию которого было потрачено 2,8 млрд руб., в этом году увеличил производственную мощность почти в 2 раза - до 0,5 млн кв. м в год. ДСК в Москве был также оснащен современным зарубежным оборудованием по производству панелей (280 000 кв. м в год), на что было израсходовано более 0,7 млрд руб.

Иван Романов, управляющий директор группы ЛСР в Москве, говорит, что к преимуществам серии «Евро'Па» относятся короткий цикл реализации проектов, возможность обеспечить более высокое качество строительства и экономичность в эксплуатации, а также возможность доработки планировок индивидуально под заказчика.

Гибкость планировочных решений и возможность строить дома разной этажности, оперативно реагируя на рыночные либо административные изменения, - таковы основные задачи модернизации, проводимой либо задумываемой опрошенными «Ведомостями» компаниями.

ГК «СУ-155» в текущем году начала модернизацию 13 предприятий (всего в группе их 28), планируя направить на эти цели около 4 млрд руб. ГВСУ «Центр» в начале года запустило новый арматурно-формовочный комплекс на серпуховском «250 ЗЖБИ», а к концу года обещает запустить новые технологические линии в «198 КЖИ» в Можайске. На 2014 г. намечена модернизация 183-го механического завода в Балашихинском районе. С 2008 г. на перевооружение предприятий холдинга было направлено около 2,5 млрд руб. В бюджете на 2013 г. ГК ПИК на модернизацию было предусмотрено 1,4 млрд руб., сопоставимые расходы по этой статье ожидаются и в 2014 г.

ГК «Мортон» и вовсе заявила о намерении с нуля построить в Подмосковье комбинат с годовой мощностью 525 000 кв. м. Из которых 450 000 кв. м - выпуск полносборного железобетона для жилого строительства, 75 000 кв. м - для возведения социальных объектов (детсадов, школ и т. д.), 75 000 кв. м - для каркасного домостроения. Комментируя данное решение, Александр Ковалев, начальник департамента промышленности ГК «Мортон», заявил, что «независимость от внешних поставщиков станет основным конкурентным преимуществом группы и позволит уверенно занять на строительном рынке Москвы и Московской области позицию лидера». Затраты на строительство собственного ДСК «Град» компания оценивает в 9 млрд руб. Из которых свыше 400 млн руб. было потрачено на приобретение 25 га земли - площадки для нового предприятия. Первую линию его «Мортон» обещает запустить уже в следующем году. Более 8 млрд руб. пойдет на строительно-монтажные работы, закупку и поставку технологического оборудования. Остаток был вложен в проектно-изыскательские работы.

Почему пришлось

Модернизация ДСК стала неизбежной, говорит Константин Кузнецов, вице-президент ГК ПИК. Государство в свое время ушло из строительной индустрии, а пришедший на его место бизнес старался максимально интенсивно использовать оборудование, минимизируя издержки, объясняет строитель. Износ основных фондов он оценивает в 80% и признает, что потребители стали жестче критиковать объекты (за низкую высоту потолков, неудобную планировку, скучную архитектуру и т. д.).

К тому же, добавляет Сергей Хорошков, гендиректор «МИЦ-девелопмента», сложился рынок подрядчиков, которые научились строить монолитные дома по индивидуальным проектам качественно и в разумные сроки, что подстегнуло конкуренцию.

Наконец, добавляет представитель компании «Главмосстрой», мэрия требует, чтобы жилье, в первую очередь муниципальное, становилось лучше. Акцент делается на энергоэффективность, пожарную безопасность, удобный доступ для маломобильных групп населения. И девелоперы, и производители домокомплектов для строительства массового жилья вынуждены это учитывать. А также тщательнее просчитывать экономику проектов. Самонесущие, а не несущие стены облегчат и удешевят конструкцию дома. Каркасная либо панельно-каркасная система с учетом применения пустотных плит перекрытий позволит менять шаг колонн вплоть до 8,4 м (эти плиты к тому же обладают хорошими звуко- и теплоизоляционными свойствами). Это увеличит коэффициент полезных или продаваемых площадей с 0,83 до 0,9 в идеале. Сейчас у большинства существующих на рынке панельных серий он колеблется в диапазоне 0,63-0,72.

Еще одна задача новых технологий - свести к минимуму ручной труд на стройплощадке, особенно при соединении узлов и стыков, уйти от сварочных работ, уменьшить зазоры между стыками с 40-50 до 10 мм, а в идеале до нуля. «Все это, а также частично собранные на заводе инженерные коммуникации гарантируют повышенное качество дома», - резюмирует представитель «Главмосстроя». Компания, кстати, также в будущем году обещает «обкатывать новые принципы производства» на заводах «Моспромжелезобетон» и «ДОК-3», просчитав «возможный объем инвестиций в модернизацию» в 1 млрд руб.

Что тормозит

На пути модернизации ДСК стоит множество проблем. Основная - в этом сошлись все опрошенные «Ведомостями» эксперты - на нее нужны серьезные длинные средства. Сейчас они либо вынимаются из оборота, либо берутся в долг. «Расчетные сроки по строительству нового завода - от 2,5 до 3 лет. Для завода мощностью до 0,5 млн кв. м может потребоваться около 3 млрд руб. Многое зависит от того, строится он с нуля либо стоит на старой площадке с «пристегнутой» инфраструктурой», - делится Кузнецов. К тому же, признает он, серийное производство выгоднее, переход на индивидуальные проекты может привести к снижению загрузки комбинатов. А замена ручного труда механизированным либо роботизированным приведет к высвобождению персонала. За модернизацией основного производства неизбежно последуют перемены во вспомогательном (энергообеспечение, транспортная, инженерная и прочая инфраструктура). Еще проблема - в России практически нет предприятий, которые производят современное оборудование для ЖБИ. В подавляющем большинстве отечественные заводы по-прежнему изготавливают металлоформы и стандартное оборудование для укладки бетона. Наконец, модернизацию ДСК было бы проводить легче, если бы не архаичность российского проектирования. «На Западе уже давно массово используют программные продукты, 3D-модели, наши проектные бюро в этом отношении отстали от европейских на многие годы», - резюмирует Кузнецов.