Производство жилья

В числе компаний, уже занятых редевелопментом московских промзон, - «Дон-строй инвест», ГК ПИК, MR Group, ПСН и др. «На сегодняшний день промзоны являются практически единственным ресурсом для масштабной застройки», - утверждает Алена Дерябина, генеральный директор «Дон-строй инвеста». Ее компания ведет работу по двум площадкам: на 14 га на Шелепихинской набережной, рядом с «Москва-сити», и на территории около 60 га завода «Серп и Молот». Первая, по словам Дерябиной, находится в активной стадии проектирования, в начале 2014 г. девелопер планирует начать строительство. Суммарная наземная площадь застройки превысит 635 000 кв. м, из них жилье займет 500 200 кв. м, коммерческие помещения - 123 730 кв. м, объекты социальной инфраструктуры - 11 200 кв. м. Инвестиции составят около 55 млрд руб. Компания надеется выйти на окупаемость проекта уже через 10 лет. По второй площадке «Дон-строй инвест» разрабатывает градостроительную документацию и выступает заказчиком архитектурного конкурса на концепцию развития территории. «В перспективе мы заинтересованы стать инвестором и девелопером проекта», - говорит Дерябина.

Город демонстрирует заинтересованность в редевелопменте промзон - или, точнее, производственно-коммунальных территорий Москвы. По подсчетам чиновников, на их месте можно построить до 30 млн кв. м жилья, а также разбить парки и сделать общественные пространства. «Москва сейчас некомфортна для жизни», - признавался на одном из круглых столов во время мюнхенской выставки Exporeal-2013 депутат Мосгордумы Олег Бочаров. По его мнению, инвестпроекты по освоению промзон необходимо связывать с интересами людей, которые живут вокруг. Московский департамент науки, промышленной политики и предпринимательства даже провел анализ существующих промплощадок по округам столицы, чтобы определить, какие из них можно преобразовать, а какие - использовать согласно функциональному назначению. В итоге на свет появилось восемь пилотных проектов по редевелопменту крупных промзон в пяти округах столицы. Три из них общей площадью 700 га расположены в СВАО (это «Алтуфьевское шоссе», часть промзоны «Огородный проезд» и «Северянин»), две на 240 га («Грайвороново» и часть «Южного порта») - в ЮВАО, по одной - в СЗАО («Силикатные улицы» на 128 га), САО («Магистральные улицы» на 215,8 га) и ЮАО («Павелецкая» на 194 га). Это не считая территории ЗиЛа.

Дорогой ресурс

Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, видит проблему площадок в том, что это крупные территории, требующие комплексного подхода и единовременного развития, а значит, больших финансовых затрат. «Осваивать такие территории могут только крупные игроки, имеющие как опыт девелопмента в различных сегментах недвижимости, так и солидные финансовые ресурсы», - вторит коллеге Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE.

По информации пресс-службы Москомстройинвеста, на редевелопмент вышеуказанных промзон уже нашлись инвесторы. Сейчас с ними продолжаются согласования по проектам. Как заявил Константин Тимофеев, председатель комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, на их примере будет отработан механизм взаимодействия всех участников данного процесса: города - инвестора - собственника. По словам Владимира Ефимова, руководителя департамента городского имущества, городу удобнее работать с одним якорным (т. е. крупным) инвестором, хотя, отметил он, «мы держим в голове, что инвесторы могут создать пул».

Ориентировочный объем инвестиций по нему она оценивает в 140 млрд руб., оговариваясь, что он будет уточнен после детальной проработки проекта, в частности определения необходимых инженерных сетей и коммуникаций.

В портфеле группы ПСН два проекта в промзонах: деловой квартал «Новоспасский двор» общей площадью 9,5 га - ранее там располагались корпуса ситценабивной фабрики - и комплексная застройка общей площадью 19,4 га на Рязанском проспекте на территории Карачаровского механического завода (КМЗ). Последний проект, по словам Татьяны Тиковой, директора департамента управления активами группы, является частью реорганизации производственной зоны «Грайвороново», новый проект планировки которой уже одобрен градостроительно-земельной комиссией Москвы. Сейчас на территории КМЗ находятся принадлежащие группе ПСН бывшие заводские корпуса, которые сдаются в аренду под склады и офисы класса С. По мере реализации проекта будет снесено свыше 96 000 кв. м. «На освободившейся территории планируется возвести 295 000 кв. м жилья комфорт-класса с социальной и транспортной инфраструктурой и столько же коммерческой недвижимости», - уточнила Тикова.

Несколько проектов по редевелопменту промзон, но не столь масштабных есть у ГК ПИК и MR Group. Один из таких проектов - ЖК «Сити квартал» ГК ПИК реализует на территории Краснопресненского сахарорафинадного завода (ул. Мантулинская, 7), где на 6,75 га к 2017 г. планирует возвести 115 000 кв. м жилья. ЖК «Варшавские огни» (Варшавское шоссе, 141) строится на 8,87 га на территории завода «Газстроймаш». К 2015 г. там появится 148 000 кв. м жилья.

MR Group в промзоне «Савеловская» на участке в 5,17 га приступила к строительству многофункционального комплекса «Савеловский сити». Кроме офисных площадей он включает гостиницу на 200 номеров, фитнес-центр, кафе и рестораны. В рамках проекта появится шесть зданий разной этажности высотой до 23 этажей. Наземная площадь комплекса составит около 245 000 кв. м, подземная - 65 400 кв. м. Первая очередь, на которую банк ВТБ выделил 2,7 млрд руб., включает два 19-этажных офисных здания, объединенных единым подземным паркингом на 215 машино-мест. Срок сдачи - II квартал 2014 г.

Самый разрекламированный проект реорганизации - «Полуостров ЗиЛ». В конце октября правительство Москвы утвердило проект планировки территории. В течение 10-15 лет на 377,6 га предполагается построить 3,592 млн кв. м и реконструировать 855 100 кв. м. Сохраняемые помещения останутся на 139 200 кв. м. Под парк «Нагатинская пойма» отведено 82 га земли. Инвестиции в проект составят чуть больше 191 млрд руб., из них 42,345 млрд руб. выделит город.