Ориентиры: Арендаторы найдутся

Недавно один клиент спросил меня с удивлением: «По данным всех консалтинговых компаний, в 2013 г. ситуация на рынке была стабильна - свободных помещений больше не становилось, спрос был и остается высоким, ставки аренды не снижаются. И арендаторы есть, и сделок много. И вдруг вы пересматриваете прогноз на последующие годы в сторону еще более консервативного. Почему?»

Для тех, кто опирается только на стандартные текущие показатели, это действительно может показаться «вдруг». Но факты накапливаются постепенно, количество тревожных звоночков увеличивается.

Рост ВВП России в этом году будет меньше 2%, в последующие несколько лет, возможно, немного больше 2%. Но рост в несколько десятых сути не меняет. Поскольку нет очевидных данных об изменении структуры валового продукта, то логично предположить, что для создания такого же ВВП, как и раньше, нужно примерно столько же, как и раньше, людей, занятых в разного рода отраслях. Можно заключить, что офисных работников больше не станет. Значит, и офисов больше не нужно. А если какому-то арендатору их понадобится больше, то скорее всего другому их понадобится меньше.

Анализ текущих сделок показывает, что арендаторы все реже переезжают из менее качественных кабинетов в высококачественные (классы А и В). И большинство предпочитают выбирать новый офис неподалеку от старого. Все компании, которые могут захотеть новый офис, наперечет. Это не значит, что их мало. У нас есть данные более чем о 7000 компаний, имеющих кабинеты в 2000 качественных зданий Москвы. Можно сказать, что они и формируют спрос.

Около 1,5 млн кв. м качественных офисов будет арендовано и куплено в 2013 г. Всего это более 2000 сделок в течение года, около 200 в месяц. А еще есть множество тех, кто присматривается, тестирует, изучает, думает, выбирает. Рынок бурлит. На рынке, где 2000 арендаторов готовы переехать (а речь идет только о новых сделках, за которыми последуют переезды), есть неиссякаемые возможности для всех владельцев недвижимости.

Проблема в том, что мало кто при переезде расширяется. Дело не только в том, что компаниям не нужно больше места, но и в том (что, на мой взгляд, даже важнее), что все меньшее количество арендаторов готовы инвестировать в недвижимость. Из года в год мы наблюдаем, что все меньше бизнесменов готовы тратить больше, чем раньше, денег на недвижимость. А все остальные при переезде (и их доля растет) хотят как минимум тратить на недвижимость не больше, а как максимум - еще и сэкономить, не потеряв ни в качестве расположения, ни в качестве помещения.

Количество тех, кто готов подписать предварительный договор аренды площадей в еще строящемся бизнес-центре, так сказать, на вырост, уже несколько лет находится на предельно низком уровне. Таких сделок не более десятка в год, менее 5% от всех площадей. Офисное здание начинает представлять реальный интерес, если оно уже построено, физически существует. В результате около 60% всех зданий, введенных в эксплуатацию в течение последних 12 месяцев, все еще свободно.

Нельзя сказать, что в Москве строится много офисов. Объемы нового строительства вполне умеренные. Средняя ставка не меняется в течение последних двух лет. Это значит, что инфляция снижает реальную стоимость арендного дохода для собственников. Налог с кадастровой, а не балансовой стоимости увеличивает его расходы.

Новая налоговая система на некоторое время может стать предметом споров между собственником и арендаторами. На рынке нет стандартной практики относительно того, кто платит налоги - сам арендодатель или это часть операционных расходов арендатора. Эта расходная статья может значительно увеличить сроки достижения согласия между собственником и арендаторами.

Все эти соображения говорят о том, что рынок пока не демонстрирует потенциала роста спроса. В то же время размеры рынка (более 7000 арендаторов, занимающих в общей сложности 12 млн кв. м качественных офисов) и относительно короткие договоры аренды (5-7 лет, более 10 лет - крайне редко) обеспечивают высокую ротацию, позволяющую каждому владельцу недвижимости найти своего арендатора.