Промзоны: Больше Парижа
Площадь всех промышленных зон Москвы превышает территорию Парижа в 1,5 раза! Мнения экспертов, как их нужно развивать, расходятся. Одни предлагают принять комплексную программу развития, а часть - начать с пилотных проектов
В Москве 209 промышленных зон, которые с учетом товарных дворов, коммунальных зон и т. д. занимают около 15 500 га. Площадь Парижа в 1,5 раза меньше - 10 500 га. Согласно исследованию, которое провел Институт экономики города, промышленные зоны занимают 16% столичной территории, но на них сконцентрировано только 9% рабочих мест в Москве. По данным НИиПИ генплана, 52% промзон занято объектами промышленности и науки, остальная территория или застроена старыми зданиями, которые сдаются как дешевые офисы, или используется под свалку, или просто представляет собой пустырь.
Москва попадает в группу не самых комфортных для жизни мегаполисов по показателям плотности населения и качества жизни, считают авторы исследования и указывают на циклический механизм деградации городской среды. Это однообразная высокоплотная жилая застройка - низкая обеспеченность района социальной и коммерческой инфраструктурой - нейтральность цен на жилье к качественным характеристикам - отсутствие конкуренции между застройщиками по качественным характеристикам - одинаковая, низкокачественная застройка. Главным ресурсом для устранения сложившейся в Москве диспропорции между высокой плотностью населения на периферии и низкой обеспеченностью местами приложения труда, коммерческой и социальной инфраструктурой специалисты Института экономики города называют промышленные зоны.
Большинство (91%) промышленных предприятий Москвы находится в частной собственности. «Мы обсуждаем с инвесторами, что эти зоны нужно развивать комплексно, чтобы там было все необходимое для комфортной жизни, чтобы у жителей не было необходимости регулярных поездок в центр», - говорит руководитель департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы Алексей Комиссаров.
Пока в правительстве города обсуждается несколько вариантов развития промзон. Первый - город выкупает активы у собственников, делает проект планировки, а затем ищет инвестора, который застраивает территорию с использованием подхода «смешанного использования». «Когда собственник один, он может разработать проект, согласовать его в максимально короткие сроки - в несколько раз быстрее, чем когда их много», - объясняет плюсы этой схемы один из московских чиновников. Минусы - бюджетные средства ограничены; как только процесс встанет на поток, собственники увеличат цену; есть риски злоупотребления административным ресурсом.
Второй вариант - договориться с собственниками. Это более длительная процедура, более сложная и не гарантирующая успеха. Кому-то по проекту достается жилье, кому-то - офисы, магазины и т. д. Как вариант - в тех промзонах, где город владеет недвижимостью, эффективнее создавать совместные предприятия с 1-2 собственниками прилегающих территорий.
Третий путь - создание паевых фондов, возможно, с участием города. Фонд привлекает инвесторов, выкупает или получает в распоряжение активы собственников на территории промзон. Они получают доли в фонде в соответствии с оценкой переданного имущества, выбирается управляющая компания, которая и развивает проект.
Один из способов заставить зашевелиться собственников промышленных предприятий - увеличить арендные платежи за нецелевое использование. Земельные участки, предназначенные для размещения промышленных предприятий, имеют меньшую кадастровую стоимость, чем земли, на которых разрешено строить жилье, осуществлять торговлю, сдавать в аренду офисы. Ставки аренды для собственников промышленных предприятий также льготные. Если в общем случае ставка составляет 1,5% от кадастровой стоимости, то, например, для производителей автомобилей - 0,1%, текстиля, одежды, обуви, игрушек - 0,3%. А использование земли не по назначению должно влечь изменение как ставки, так и кадастровой стоимости земельного участка, говорит руководитель департамента городского имущества Москвы Владимир Ефимов.
Коммерсант, содержащий магазин на земле, предназначенной для размещения объектов торговли, должен иметь такие же условия, как и собственник магазина на земле, где разрешено промышленное производство. Ефимов сказал, что для арендаторов земли в промзонах предусмотрено два вида штрафов в случае нецелевого использования: 1,5% от кадастровой стоимости по договору аренды и административный штраф госинспекции по недвижимости.
Городу сначала стоит определиться с приоритетами - что он хочет сделать на бывших промтерриториях, считает Александр Ованесов, партнер Strategy Partners Group. Однако у первого замруководителя департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы Михаила Ана другое мнение: «Не нужно торопиться с реорганизацией промзон, а реорганизовать для начала несколько таких территорий. Первые проекты станут маркером успешности. Современная промышленность технологична и экологична, и не всегда надо менять статус промышленных территорий».