Проект: Город-сад в Южном порту

Московские власти разработали концепцию развития проекта «Южный порт» - это гигантская территория в 900 га на юго-востоке Москвы. В отличие от «Полуострова ЗиЛ», где город владеет почти всей землей, здесь сотни собственников. И прежде всего им нужно договориться о совместном развитии проекта
А. Махонин/ Ведомости

Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы подготовил концепцию развития промышленной зоны «Южный порт» на юго-востоке столицы. На территории, занимающей 900 га (ограничена Третьим транспортным кольцом, Волгоградским проспектом, Люблинской улицей и Москвой-рекой), может появиться до 7,5 млн кв. м новой недвижимости. Инвестиции в проект оцениваются более чем в 9 млрд евро. Потенциально здесь может жить 45 000-60 000 человек и будет создано до 80 000 рабочих мест.

«Правительство Москвы ставит задачу комплексного развития промышленных территорий, в которых будут созданы комфортные условия как для современного экологичного промышленного производства, так и для обучения новых кадров, проведения досуга и многого другого. Такая модернизация должна стимулировать рост капитализации недвижимости в близлежащих районах и формировать спрос на создание новой», - комментирует руководитель департамента Алексей Комиссаров.

Концепцию развития подготовил Институт развития территорий (TDI) Петра Кудрявцева и Павла Тигера. Вся территория будет разбита на кварталы. У воды планируется построить жилье. Одним из основных плюсов Южного порта в TDI называют большую береговую линию - ее протяженность составляет 4,5 км. Разработчики предлагают ее увеличить в 3-4 раза за счет создания каналов. Квартиры с видом на воду стоят дороже на 15-20% по сравнению с обычными квартирами, объясняют они.

Вторая зона - City Lab - станет продолжением технополиса «Москва», в нее войдут инновационные и производственные площадки. Сейчас в Южном порту расположены технополис «Москва» (примерно 30 га) и московский завод Renault «Автофрамос» (58 га). Город планирует создавать здесь и новые промышленные объекты, рассказывает сотрудник московского правительства. Возможно, это будут технопарки; предприятия, которые производят комплектующие для «Автофрамоса», а также образовательный кластер и индустриальный музей на свежем воздухе.

Третья зона - высотного строительства Skyline. Общая площадь жилого строительства - около 1,5 млн кв. м, коммерческой недвижимости - около 6 млн кв. м, включая объекты промышленного производства.

Эксперты TDI предложили городским властям открыть еще одну станцию метро - «Южный порт» между ст. м. «Кожуховская» и «Печатники». Новая станция предполагается как новый хаб для различных видов транспорта. Кроме того, предлагается создать канатную дорогу, связывающую ст. м. «Текстильщики», технополис, ст. м. «Южный порт» и противоположный берег реки.

На базе ГУП «Стройэкспром», которое координирует деятельность технополиса, может быть создана компания, управляющая развитием всего проекта. Развитие территории планируется в три стадии: 2014-2020 гг. (начальная стадия), 2020-2030 гг. (стадия развития), 2030-2040 гг. (стадия агломерации).

Но прежде чем реализовать эту историю, властям нужно найти механизм, как задействовать в проекте собственников территории. Их насчитывается порядка 240. Среди крупнейших - «Евроцемент груп» Филарета Гальчева (владеет цементным элеватором «Южный порт», закрыт при Сергее Собянине), Aeon Романа Троценко (Южный речной порт), ГК «СУ-155» Михаила Балакина (завод железобетонных изделий «Бетиар-22»), федеральная собственность (ОАО «Завод «Топаз») и др. Власти надеются, что в редевелопменте будут участвовать все основные собственники.

«Мы ведем диалог со всеми основными инвесторами и пытаемся найти компромиссный вариант», - говорит сотрудник департамента промышленности. «Южный порт более чем наполовину представляет собой частную собственность. Мы видим, как от большого количества крупных собственников идет внятный сигнал, что они готовы играть по правилам, потому что понятно, что регуляторно город уже не может себе позволить банальную крупномасштабную застройку. С другой стороны, решать проблему неэффективного использования тех пространств, которые есть у частных собственников, тоже придется», - говорит Игорь Ищенко, генеральный директор «Стройэкспрома».

Собственникам придется не только вместе решать, какая недвижимость в каких объемах появится на этой территории, но и сообща устранять имеющиеся здесь проблемы. Это загрязненная почва, сетка в 20 км железнодорожных путей, которая делит территорию на два участка, большие расстояния между станциями метро.

Концепция пока требует детального уточнения: в частности, транспортная схема должна быть согласована с планами реорганизации ЗиЛа, говорит главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Москомархитектура также работает над проектом развития этой территории; одобрено два проекта планировки на отдельные участки Южного порта (см. врез).

Станислав Бибик, исполнительный директор департамента рынков капитала Colliers International, указывает, что освоение должно осуществляться при непосредственном участии городской администрации: от обеспечения законодательно-административной поддержки процесса в целом и координации всех многочисленных собственников данных промзон до планирования территорий и городской инфраструктуры. Строительство инфраструктуры город может взять на себя, полагает Комиссаров. Некоторые объекты, по его словам, уже включены в адресную инвестиционную программу Москвы.

«Проект Южного порта направлен на одну простую формулу - сделать город удобным, - комментирует Ищенко. - Попытаться решить вопросы не только вопросами, решениями, связанными с ограничениями по транспортной доступности в центр, а разнести моноцентричный город по разным локациям, сделать его эффективным, привлекательным не только в зоне Кремля. Речь идет о создании структуры решений, которая создает не просто рабочие места, жилье или кампусы для студентов, а позволяет замыкать в единый цикл. Люди должно работать, учиться, отдыхать, наслаждаться жизнью, как это ни парадоксально прозвучит, в Южном порту».

Территория Южного порта имеет высокий потенциал для дальнейшего развития, так как расположена в непосредственной близости от крупных дорожных магистралей, а также обладает прямым выходом к Москве-реке с максимальной в городе протяженностью береговой линии, считает Бибик. «В мировой практике освоения подобных территорий известно множество решений - от застройки жилыми массивами прибрежной линии с видами на реку до развития досуговой и коммерческой составляющих данных площадок. Более того, внушительные площади данных территорий позволят осуществить зонирование площадок на микрорайоны с использованием конкурентных преимуществ каждого из районов», - резюмирует он.