Точка зрения: Творческий порыв регионов
Творческое освоение бывших промзон активно набирает обороты, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. В скором времени бум развития креативных пространств ждет и многие другие города России - и не только крупные. В столице слишком высокая цена входа, мало бесхозных территорий да и рынок аренды уже сформировался. В регионах же тренд на ревитализацию промзон только зарождается. А спрос на творческие проекты значительно превышает предложение.
Недавно креативные кластеры появились в Хабаровске (Tochki...Dot's), Владивостоке (дизайн-фабрика «Заря»), Екатеринбурге («Дом печати»), Ярославле (проект «Лифт»). Еще несколько региональных проектов находятся на стадии разработки.
Принимая во внимание грядущий спрос и накопив достаточный опыт в реализации «Флакона», мы решили развивать творческие пространства в регионах. Наиболее приемлемый для нас вариант - мы создаем концепцию, осуществляем ее, вкладывая собственные средства, и становимся партнерами проекта. У нас нет цели полностью выкупать площадки, мы вкладываемся только в их развитие.
Креативные кластеры развиваются не по тем принципам, что традиционные сегменты недвижимости. А во многом и вовсе являются их прямой противоположностью. Для офисов А-, В-, даже С-класса определяющим является расположение. Для арт-кластеров промзона вполне подходит, хотя приветствуется расположение в районе с высоким потенциалом развития. Если в традиционных сегментах в приоритете качественные материалы и высокий коэффициент полезной площади, то в этом отдельном случае важно максимальное количество общественных пространств и нестандартные дизайн-решения. В связи с этим мы предложили выделить этот сегмент коммерческой недвижимости и назвать (по аналогии с автомобильной классификацией) офисами F-класса. F-класс - это главным образом взаимосвязанное сообщество компаний, занятых в смежных сферах креативного бизнеса, активная культурная деятельность и развитая многофункциональная инфраструктура.
В последнее время мы наблюдаем повышенное внимание к креативному развитию территорий со стороны владельцев бывших промпредприятий. Только за последний год мы получили около 20 предложений от самых разных собственников, которые хотели бы сделать у себя «второй «Флакон». Треть запросов была из Москвы, две трети - из регионов. Анализ проекта не всегда показывает, что мы с собственником одинаково понимаем, что такое «творческое освоение территории», однако сам по себе тренд очевиден.
Наибольшим потенциалом обладают города-миллионники и средние города, находящиеся на пересечении туристических маршрутов. К таким можно отнести научные и промышленные центры России, в которых ощущается явный дефицит «современной творческой среды»: Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Пермь. И небольшие города, такие как Кострома, Иваново, Тула и т. п.
Столичный рынок по-прежнему нельзя назвать перенасыщенным творческими кластерами, однако, несмотря на огромное количество неосвоенных промзон, в действительности количество мест, где реально можно было бы воплотить подобный проект, в столице крайне ограниченно. Не только с административной точки зрения, но и с экономической. В регионах значительно ниже порог входа. Если в Москве это в лучшем случае $2000-3000 за 1 кв. м в не самом привлекательном с точки зрения логистики районе, то в регионах - в разы меньше. Кроме того, в Москве выше конкуренция, тогда как в регионах проект имеет все возможности стать новым центром притяжения как для активной городской аудитории, так и для малого предпринимательства (в области дизайна, медиа, рекламы, PR, IT-технологий и т. п. в зависимости от местного спроса).
Залог успеха творческого кластера - синергия нескольких факторов. Прежде всего это сама площадка. В идеале - комплекс зданий, а не одно строение с историческим наследием: бывший производственный комплекс, историческое здание или памятник архитектуры (хотя здесь есть свои нюансы). В черте города, вблизи транспортных потоков, с удобным подъездом. Нужен свободный вход на территорию 24 часа в сутки и режим работы 7 дней в неделю и т. д.
А дальше уже начинается наша работа - сделать так, чтобы промзона зажила новой жизнью. Региональный творческий кластер должен быть максимально мультиформатным. Содержать в себе деловую инфраструктуру - офисы и коворкинги. Торговую - магазины и шоурумы. Разнообразный набор сервисов - кафе и рестораны. А также площадки, которые можно трансформировать под разные культурные, образовательные и социальные проекты, обеспечивающие необходимый трафик и делающие проект по-настоящему знаковым. Кроме того, УК должна вести тщательный отбор компаний, основанный на общей концепции проекта.
Подобные пространства можно назвать антикризисными. Они не требуют больших вложений. Ориентированы на те компании, которым по определению не нужен «офис с евроремонтом». К примеру, вложения в территорию дизайн-завода «Флакон» площадью 25 000 кв. м составили около $10 млн. Срок окупаемости - 7-8 лет. Он не принесет колоссальной маржи и быстрой прибыли, однако, если у инвестора есть желание создать место для реализации «креативного класса», который стремительно развивается, это его формат.