Интервью: «Земли в Москве больше не станет»

За период, пока городом управляет Сергей Собянин, Москва расторгла контрактов на 25,68 млн кв. м. Однако чиновники не считают, что это отпугнуло инвесторов: новых проектов одобрено почти на 90 млн кв. м. В столичном правительстве Москомстройинвест отвечает как раз за связи и общение с этими инвесторами.

В интервью «Ведомостям» председатель комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константин Тимофеев рассказывает, как чувствуют себя девелоперы, какие проекты в первую очередь будет развивать город и почему возникают сложности при застройке промышленных территорий.

- Ваш комитет тесно общается с бизнесменами. Чувствуется ли влияние кризиса?

- Пока не чувствуем. Москва - уникальный город, инвесторы всегда стремились строить здесь. Во всяком случае, поток обращений за согласованием девелоперских проектов меньше не становится.

- Строители жалуются на дороговизну кредитов. Это отразилось на их активности?

- За три года ставка не менялась. В 2013 г. средневзвешенные процентные ставки по кредитам колебались в районе 10,4-12,2%. А для ряда застройщиков действует даже ставка 8,5-9%. В целом за предшествующие три года наблюдается рост объема долгосрочного кредитования бизнеса, что свидетельствует в том числе и об инвестиционной активности застройщиков.

- Теперь все проекты должны пройти через градостроительно-земельную комиссию. Каковы итоги ее работы на сегодняшний день?

- Всего отменено и расторгнуто строительство 25,68 млн кв. м недвижимости. Одобрено около 90 млн кв. м (из них 68,26 млн кв. м - с решением оформить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

- Год назад вы рассказывали, что многие получают ГПЗУ и пытаются перепродать [проект]. Что сейчас?

- То же самое. Есть небольшое количество инвесторов, которые собираются реализовывать проекты. Их примерно 30% от общего числа. А многие что-то выжидают, или у них нет финансовых ресурсов для строительства. Москва - такой город, что земли больше не станет.

- Можно прирезать - опыт уже есть.

- Но центр-то города один. (Смеется.)

- Не хотите сделать ГПЗУ срочными?

- Такие идеи есть - чтобы одобренные параметры действовали 5-7 лет. Инвестор должен быть заинтересован в скорейшем завершении проекта. Сейчас мы ограничили инвесторов шестилетним сроком застройки. Через шесть лет мы можем расторгнуть договор аренды. После трех лет арендная плата повышается.

- То, что сейчас делают городские власти, несколько расходится с заявлениями трехлетней давности. Например, планировалось разуплотнять город.

- Что такое разуплотнение? Значит, что-то снести и ничего на этом месте не построить?

- Можно построить такой же объем.

- В центре мы ввели именно такую практику. Здания строятся и реконструируются в тех объемах, которые были. А такого, что снес и ничего не построил, почти не бывает. Разве что как в случае с гостиницей «Россия». (Смеется.) Разуплотнение - арифметическая величина, и она часто зависит от того, от чего отталкиваться. То есть в любом месте плотность на 500 га будет одна, а если взять прилегающие территории на 1500 га - совершенно другая.

- Судя по вашим словам, город будет строить больше недвижимости?

- Конечно. Понятно, что срок жизни здания разный, нормативный сейчас доходит до 100 лет. То есть здания постоянно будут сноситься и строиться. Например, практически все кирпичные и большая часть крупнопанельных и блочных домов, построенных до 1981 г., имеет износ более 31%.

- Один из самых больших резервов для новых строек - промзоны. Но основной сложностью в работе с промзонами вы называли то, что там обычно много собственников. Как собираетесь объединять разных собственников?

- Если площадка принадлежит одному собственнику, тогда да, все понятно. Например, на заседании правительства Москвы одобрено несколько проектов планировок на промзоны «Верхние Котлы», часть «Южного порта», «Большая Филевская».

Единственный верный путь развития производственно-коммунальных зон - принцип смешанного использования, когда на одной территории появляются и рабочие места, и жилье, и социальные объекты, и ритейл, и развлечения, и рекреация в виде парков. Например, в «Верхних Котлах» будут коворкинг-центр, технопарк, объекты соцкультбыта. На отдельных участках ПКТ «Южный порт» предполагается интенсификация производственного использования с размещением объектов науки, инновационных центров, административно-производственных объектов, автостоянок.

Сейчас совместно с Клубом инвесторов Москвы мы делаем несколько пилотных проектов на территории, где есть участие города и размещены федеральные объекты. Это такие зоны, как «Южный порт», «Огородный проезд», «Грайвороново», «Силикатные улицы», «Северное Очаково», «Южное Очаково», северная часть ПКТ «ЗиЛ», включая стадион «Торпедо».

Никаким московским постановлением мы не можем влиять на судьбу федеральных объектов. Нужен федеральный закон, которым будет утверждена концепция развития этой промзоны, у федеральных предприятий будет несколько вариантов развития: либо они ужимаются, уменьшая свои санитарные зоны, либо выводят предприятия и развивают территорию. Нужно, чтобы они зашевелились. Мы разрабатываем федеральный закон, пока процесс в самом начале.

- Город мог бы выкупать объекты других владельцев.

- Это нагрузка на бюджет, такого решения нет. Обсуждается еще схема развития промзон через ПИФы, когда все получают паи соразмерно своим активам, а управляет девелоперским проектом управляющая компания. Но этот путь предполагает, что все должны сесть за стол переговоров и договориться. Пока жизнь показывает, что переговорный механизм не работает. Кроме того, у инвесторов должно быть доверие к этой компании.

- А если в ней будет участвовать город?

- Вряд ли у города есть возможности управлять такими проектами в ежедневном режиме. Управляющую компанию все-таки должны выбрать сами инвесторы.

- Есть ли потенциальные инвесторы на коммерческие объекты в «Лужниках»? Когда их будут выставлять на торги?

- На территории спортивного комплекса «Лужники» в большей мере предусмотрено строительство спортивно-рекреационных объектов, коммерческих объектов не так много: гостиницы общей площадью 55 700 кв. м, административно-коммуникационный центр общей площадью 48 000 кв. м.

- У Москвы есть гостиницы (бывшая Гостиничная компания, принадлежавшая Сулейману Керимову), которые планируется выставить на торги единым лотом. Выданы ли ГПЗУ на них? Инвесторы проявляют интерес к активу?

- ГПЗУ на эти гостиницы готовятся; потенциальные инвесторы, насколько я знаю, есть. Но про них сейчас рассказывать преждевременно.

- Город не хочет придумать для гостиничных инвесторов специальные условия, чтобы бизнес стал активнее?

- Как правило, гостиничный бизнес - долгоокупаемые проекты, и инвесторы стараются построить их в составе офисных комплексов, в виде апартаментов и т. д. Но должен отметить, что в прошлом году мы выдали большое количество разрешений на строительство гостиниц в центре города: «Центральная», объект около ст. м. «Маяковская» и т. д. В прошлом году ввели 12 гостиниц, например отель на 454 номеров на ул. Бахрушина, отель на 54 номера на ул. Шереметьевской, на 350 номеров в деловом центре «Москва-сити», на 289 номеров на Новоясеневском проспекте и т. д. В 2014 г. запланировано к вводу в эксплуатацию 18 объектов гостиничного назначения на 3708 мест.

- Будут ли Москве строиться доходные дома?

- Разрабатывается федеральный закон. Пока это сложная тема: инвесторам она невыгодна, а люди, как правило, хотят иметь жилье в собственности.

- Поэтому они охотнее покупают апартаменты?

- Это временное жилье - для офисных работников, командированных. Но многие, к сожалению, приобретают его как постоянное, несмотря на невозможность прописаться, высокие коммунальные платежи, отсутствие паркинга и т. д. Сейчас появился еще один перекос - многие переделывают апартаменты под офисы.

- Будет ли город строить подземные парковки в центре или от этой идеи отказались?

- Строить подземные паркинги дорого, а машино-места в них продаются плохо. Например, инвестор, который должен был построить подземный паркинг на Лубянской площади, отказался от проекта.

Мониторинг аукционов по поиску инвесторов на строительство паркингов показывает, что бизнесу эта тема неинтересна. Например, на торги на строительство двух паркингов на ул. Академика Сахарова участники не пришли. В прошлом году реализовано всего два участка по строительству подземных гаражей: на ул. Николоямской, вл. 52-54 (победитель аукциона - ООО Торговый дом «Орехово»), и Николоямской, вл. 47 (победитель аукциона - ООО «Инициатор»).

Тем не менее на заседании градостроительно-земельной комиссии принято решение о предоставлении земельного участка под паркинги на Триумфальной площади, вл. 1 (в рамках реализации инвестпроекта реставрации гостиницы «Пекин»), и на Новинском бульваре, вл. 31 (паркинг «Новинского пассажа»).

- Есть ли личные девелоперские проекты крупных бизнесменов?

- В процессе строительства социально направленных объектов на территории Москвы принимают участие крупные игроки рынка, такие как Михаил Гуцириев, Олег Дерипаска и др. В настоящее время компания ОПИН, принадлежащая Михаилу Прохорову, намерена реконструировать стадион им. Эдуарда Стрельцова «Торпедо». Также завершается строительство стадиона «Спартак», осуществляемое за счет средств Леонида Федуна.

- Что будет со стадионом «Юных пионеров»?

- Пока нет решения - слишком большая территория, есть возражения граждан.

- Заявлялось, что около Внукова планируется построить трассу Formula 1. На какой стадии проект?

- Идея о строительстве трассы Formula 1 нашла воплощение в Сочи. В Москве в ближайшее время строительство трассы Formula 1, на которой, предполагается проведение этапа чемпионата мира, не планируется.

- Также город заявлял о строительстве «Экспоцентра».

- В районе аэропорта «Внуково» планируется создание новой точки роста - «Аэрополиса». Мировой опыт показывает, что комплексное освоение территорий около авиаузлов становится локомотивом современного городского развития. «Аэрополис «Внуково» - это несколько крупных многофункциональных проектов, а именно торгово-развлекательный центр, спортивный комплекс Ф1, «Экспоцентр». Но говорить про детали проекта рано - все на уровне концепции.

Также прорабатывается территория, расположенная в западной части поселения Московский Новомосковского административного округа на границе с муниципальным районом Внуково, недалеко от аэропорта.

- Какое количество новых объектов одобрено на новых территориях? Сколько отменено?

- По ТиНАО отменено строительство 14 объектов общей площадью 115 000 кв. м. Одобрено строительство 138 объектов общей площадью 377 000 кв. м, из них жилья - 16 объектов общей площадью 267 000 кв. м. Это именно выданные разрешения на строительство. Проектов планировок разрабатывается, конечно, на гораздо большие объемы. Сейчас в работе находится проектов примерно на 5 млн кв. м.

- Какие инвестиционные проекты повезете показывать на выставку недвижимости MIPIM в Каннах?

- Объекты повезут инвесторы. Мы же будем рассказывать о градостроительной политике города. На MIPIM в текущем году предусмотрены темы по инвестициям в развитие транспорта и инфраструктурных объектов, в строительство транспортно-пересадочных узлов, инвестициям в развитие застроенных территорий, а также развитие промышленных зон.