Девелоперы освобождают себе участки

Клуб инвесторов Москвы, созданный в 2013 г. крупнейшими девелоперами Москвы, станет инициатором федерального закона, который должен подтолкнуть к развитию промышленные территории. Задача клуба - совместно с московскими властями совершенствовать градостроительное планирование в проектах, связанных с освоением промышленных зон и развитием транспортной инфраструктуры.

Сейчас рабочая группа клуба собирается в еженедельном режиме и обсуждает правовые механизмы, которые позволили бы комплексно развивать промзоны, рассказал руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Промзоны занимают значительные территории в столице (см. врез), практически нет ни одной, у которой был бы единый владелец. Идея московских властей - объединить всех собственников.

Концепция федерального закона о градостроительной реорганизации производственно-коммунальных территорий в крупных городах предусматривает предоставление права субъектам Федерации принимать решения о реорганизации промзон, говорит чиновник мэрии. Закон будет понуждать собственников к приведению принадлежащих им земельных участков в соответствие с градостроительными планами.

Для практической реализации этой идеи могут быть созданы акционерные общества или паевые инвестиционные фонды, куда будут внесены активы города и собственников. В проект привлекут интересанта (крупного инвестора), который, возможно, будет готов приобрести права на планируемые к реорганизации территории в границах промзоны. Должны быть задействованы все уровни власти (федеральная, региональная и муниципальная), крупные частные собственники недвижимости, в частности госкорпорации, а также все прочие владельцы.

Существующая сейчас законодательная база не позволяет вовлечь в процесс градостроительной реорганизации субъекты, расположенные на этой территории, без их согласия, рассказывает чиновник мэрии. Точно так же нельзя освободить территорию, которая используется третьими лицами не по назначению, - для этого нужно менять законодательство. Помимо разработки нового федерального закона необходимо внести изменения в Градостроительный и Земельный кодексы.

Одной из первых пилотных территорий Москомстройинвест определил промзону Южного речного порта (площадью около 500 га), говорит чиновник мэрии: осуществлено обследование территории, подготовлена информация о правообладателях объектов недвижимости и их текущей деятельности (их около 300), приняты меры по освобождению принадлежащих городу Москве участков и т. д. По итогам подготовлена предварительная концепция развития территории, которая сейчас проходит согласование в правительстве Москвы. Единственный путь развития промзон возможен по принципу смешанного использования, который предусматривает размещение и рабочих мест, и жилья, и социальных объектов, и ритейла, и развлечений, говорит Тимофеев.

Такую модель пытается применить в промзоне «Северное и Южное Очаково» (550 га) и компания «Интеко». Сейчас промзона разделена между 304 частными и государственными собственниками, транспортного сообщения практически нет. Реорганизация должна быть комплексной, любая частичная реконструкция навсегда законсервирует проблемы оставшихся частей, говорит Константин Эдель, вице-президент по стратегии «Интеко». Компания принимает экспертное участие в разработке концепции нового законопроекта.

Не все собственники промышленных территорий заинтересованы в их комплексном развитии, комментирует Максим Гасиев, президент «Группы ПСН». Он приводит пример: один из собственников сдает принадлежащее ему здание в аренду - и его все устраивает. «Такой подход, безусловно, не позволяет городу развивать территории. Земельные участки, расположенные на одной крупной бывшей промышленной территории, могут принадлежать различным органам власти: одни, к примеру, федеральным, другие - московским. Инициатива Клуба инвесторов позволит урегулировать подобные ситуации и подтолкнет собственников задуматься о развитии принадлежащих им площадок», - полагает Гасиев.

Заместитель гендиректора MR Group Андрей Кирсанов указывает на мировой опыт: в Канаде, когда собственник 75% территории принимает решение, оставшиеся должны ему подчиниться. Но к развитию нужно подходить взвешенно: чтобы вновь появившаяся на этих территориях недвижимость не усугубила транспортную ситуацию, возможно, часть земель отвести под дороги, предупреждает он.