Технологии рынка: Дом-гаджет

Новая конфетка - инновационные технологии. Хотя на поверку они часто оказываются отнюдь не новыми и не уникальными.

Зелеными технологиями покупателя уже не удивишь: некогда инновационные, они стали обыденностью. Потребитель не в восторге и от технологических уловок российских девелоперов, продвигающих псевдоэкоофисы. Например, при нехватке энергомощностей бизнес-центр проектируют с применением энергосберегающего освещения, преподнося раздражающий полумрак в помещении и стандартные LED-светильники как «зеленую архитектурную концепцию».

Действительно инновационными решениями, такими как применение современных строительных материалов в конструкциях, сложно заинтересовать обывателя, и рекламную кампанию на этом не построишь. Остается развивать компиляции из существующих IT-решений, преподнося это в качестве нового формата жизни. Технологии известны: «умный дом» и WiFi, существующие уже два десятка лет, RFID-метки (радиометки для распознавания, поиска), принцип радиосвязи «свой - чужой» который использовался еще в военной технике времен Второй мировой войны, и NFC - «коммуникации ближнего поля», ставшие стандартом с 2003 г. и широко применяемые в мобильных устройствах.

Всевидящее око

Первой российской интеллектуальной новостройкой считается ЖК «Коперник», вышедший на рынок в 2007 г. Рекламная кампания строилась на инновационной начинке, а дом был назван в честь знаменитого ученого. Будущим жильцам комплекса предлагалась полноценная система «умный дом», интегрированная в общедомовые инженерные сети.

К сожалению, технологии настолько быстро развиваются, что рынок недвижимости не успевает за ними. Гаджеты морально устаревают за полгода-год, инженерные системы обновляются с циклом в пару лет. Поэтому заложенные на этапе проектирования решения уже к окончанию строительства дома могут оказаться далеко не самыми современными. По прошествии нескольких лет «самый инновационный» проект перестает таковым быть. Так произошло и с «Коперником».

«На вторичном рынке квартиры в комплексе продаются, но они далеко не на пике популярности, показов немного. Наша компания с 2012 г. по сегодняшний день реализовала в «Копернике» семь квартир. Сейчас в доме предлагается четыре квартиры, средняя цена - $28 600 за 1 кв. м», - говорит Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Real Estate Consulting Group.

Динамичное развитие мобильных устройств и доступность IT-технологий подсказали девелоперам новые идеи для заигрывания с клиентом. Мобильные устройства умеют расплачиваться за проезд в общественном транспорте, использовать систему «клиент - банк», читать штрих-коды, искать товар или полезные ссылки в интернете по QR-кодам, выполнять сложный набор команд, связываясь с NFC-метками, и многое другое. Почему бы не научить эти универсальные мобильные компьютеры управлять жилищем?

Сегодня любой «умный дом» может управляться дистанционно через мобильные приложения на смартфонах или планшетах владельца и имеет постоянное подключение к сети интернет. С такой начинкой можно, например, приобрести квартиры в ЖК «Баркли парк». Девелопер Villagio Estate предлагает «умные особняки» в поселках Millennium Park, «Гринфилд», Monteville, «Риверсайд».

В «Баркли парке» предусмотрена двухуровневая структура автоматизированной системы управления зданием (АСУЗ). В состав первого уровня входят аппаратные средства для автоматизации и контроля инженерных систем комплекса, построенных на базе локальных программируемых контроллеров, рассказывает Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». Второй уровень АСУЗ включает оборудование центрального диспетчерского пункта (ЦДП), программное обеспечение, установленное на компьютер в ЦДП, и информационные кабели, проложенные от ЦДП до локальных систем автоматизации. Центральный пульт управления квартирой в «Баркли парке» - это iPad. По словам Фонаревой, жильцы могут установить себе на смартфон или планшет программу для удаленного управления функциями «умного дома». Система взаимосвязана с видеодомофоном и камерами видеоконтроля: жильцы могут наблюдать, например, за тем, что происходит на детской площадке или у них в квартире.

По схожему пути идет и Capital Group в новом проекте ЖК «Лица» на Хорошевском шоссе. По замыслу девелопера квартиры превратятся в «мобильное приложение» к смартфону жильца, что должно улучшить «юзабилити» жилья и всей инфраструктуры комплекса. Шлагбаум откроется автоматически от сигнала с мобильного телефона с включенным WiFi или RFID-карточки; лифт без нажатия кнопок довезет на нужный этаж, апартаменты откроются без ключей, поскольку система контроля доступа в здание «ведет» жильца по его смартфону. В мобильном приложении, установленном на все тот же телефон, можно будет сообщить о бытовых проблемах, заказать еду из ресторана комплекса и т. д. Будут ли IT-технологии экономить время жильцов «инновационного» дома? Возможно, несколько минут при выходе из своего апартамента до выезда из гаража получится отыграть.

Но вот о конфиденциальном визите система также узнает и будет хранить эту информацию в памяти. А системный администратор при желании сможет ее извлечь. Поскольку любой смартфон имеет уникальный MAC-адрес, это позволяет общедомовой сети безошибочно идентифицировать его владельца и следить за устройством на всей территории комплекса. Хотя мобильное приложение, по заверениям девелопера, будет содержать необходимые настройки конфиденциальности.

Андрей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, категорически отрекается от использования системы «умный дом» в ЖК «Лица»: «На рынке сложилось расхожее мнение, что мы реализуем этот концепт. Однако если за базу брать стандартные опции «умного дома», то я готов называть наш проект «антиумным». Хотя добавляет, что все технологии «умного дома» могут быть включены в систему «Лиц» и выведены на мобильный телефон.

Цена техноначинки

Но даже применение известных IT-технологий - нетривиальная задача. Подрядчик для проектирования и установки IT-начинки дома-гаджета на Хорошовском шоссе пока не найден. «Еще в прошлом году мы обратились к крупнейшим интернет-провайдерам страны, таким как «Ростелеком», «Билайн», с предложением о сотрудничестве. Они готовы предоставить выделенную линию интернета для проекта, но заниматься софтом и разработкой программного обеспечения из больших игроков, к сожалению, никто не готов, - огорчается Алексей Белоусов. - Мы обращались и в представительства Samsung, и в Microsoft с предложением разработать на базе имеющихся у них технологий прообраз двора будущего с учетом природно-климатических условий и антивандального использования. Однако и там мы столкнулись с тем, что у крупных компаний нет к таким проектам коммерческого интереса».

На всю технологическую начинку комплекса девелопер планирует потратить по $200 на 1 кв. м жилья, или суммарно $15 млн (всего в комплексе 75 000 кв. м жилой площади). Покрытие территории дома WiFi-сетью потенциальные подрядчики уже оценивали в пределах $2 млн. Оставшиеся $13 млн планируется потратить на программное обеспечение и дополнительные устройства, которые будут интегрированы в общедомовую сеть: игровой мультимедийный комплекс на базе Xbox Kinect, виртуальный кинозал, системы контроля доступа и сервисное оборудование.

Эксплуатационные расходы оцениваются Белоусовым в пределах 1500-2000 руб. в месяц, включая безлимитный интернет и цифровое телевидение. Аналогичные пакеты в московских домах в среднем стоят 1000 руб. в месяц. Таким образом, на обслуживание всей системы и зарплату системных администраторов останется 500-1000 руб. в месяц с каждого апартамента.

Очевидно, что наличие в проекте жилого комплекса систем «умного дома» удорожает конечное предложение. Для реализации интеллектуальных решений необходима автоматизация механических и электротехнических инженерных систем. По оценке Сергея Кудрявцева, управляющего партнера Pridex, удорожание по сравнению с привычными решениями составит 5-10%, или 1000-2000 руб. на 1 кв. м.

Также системы «умного дома» предполагают развитую мультимедийную инфраструктуру и IT-оборудование, стоимость которых, по мнению Кудрявцева, обойдется еще в 700-1000 руб. на 1 кв. м.

Остается программное обеспечение, которое, «с одной стороны, рассчитать точно без конкретного технического задания затруднительно, но с другой - вряд ли эти расходы окажут существенное влияние на конечную стоимость предложения». «Стоимость аналогичных решений может существенно варьироваться в зависимости от выбранного типа и производителей оборудования», - добавляет он.

Обойдемся без человека

Беспроводные технологии распространены повсеместно - люди сталкиваются с ними постоянно. В московском метро бесконтактные билеты - RFID-карточки - работают с 2008 г. Рамки в магазинах и специальные метки на товарах - это также RFID-системы. Эти метки позволяют не только бороться с воровством, но и находить в торговом пространстве «не дошедшие» до кассы и забытые покупателями в других отделах товары.

Для современной торговой логистики RFID-системы экономят тысячи человеко-часов. К примеру, по огромному складу погрузчик движется в соответствии с заданным маршрутом по меткам, вмонтированным в пол складского комплекса. Машина не может проехать мимо нужного стеллажа. Такой погрузчик не задавит случайно оказавшегося на пути кладовщика с RFID-карточкой в кармане. А оператор нужен только для того, чтобы проконтролировать, тот ли товар попал в набираемую партию. Логистические системы с применением RFID-технологий активно используют MediaMarkt, Walmart, Metro, Real и другие ритейлеры.

RFID-чипы теоретически могут быть установлены в паспортах. Кстати, домашних питомцев уже снабжают чипами.

Бесплатный маркетинг

Нашли в коммерческой недвижимости применение и WiFi-технологии. Многие покупатели, пользуясь бесплатным WiFi в торговых центрах, не подозревают, что за их смартфонами следят. Маркетологам торговых пространств недостаточно учитывать общий трафик и вычислять средний чек покупки. WiFi -технологии позволяют следить за маршрутом человека в пространстве торгового центра, отмечать, каких ритейлеров он посещает, сколько времени проводит в магазине каждого из них.

Смартфоны покупателей с уникальными MAC-адресами каждого устройства ведут по торговому центру и определяют их точное местонахождение. В компании Watсom Group - поставщике системы уверяют, что конфиденциальность посетителей ТРЦ не нарушается. МАС-адрес устройства - это лишь набор символов, и по нему невозможно узнать личные данные владельца смартфона или планшета, так же как и определить мобильный номер, вычислив абонента.

Принцип работы WiFi-системы прост, и похоже, что аналогичный подход будет применен в ЖК «Лица».

Интеллект с вентиляцией

Андрей Крылов, менеджер по развитию бизнеса управления «Здания и экобизнес» Schneider Electric в России:

- Самой современной моделью «умного здания», пожалуй, является схема, когда в автоматизированном режиме задаются и отслеживаются режимы работы всех инженерных систем. Наглядный пример внедрения - проект ЖК «Кристалл хаус» (Коробейников переулок, 1), который включает в себя автоматизированную систему управления и диспетчеризации здания - Building Management System (BMS). BMS позволяет управлять и осуществлять мониторинг всего инженерного и технологического оборудования: приточной и вытяжной вентиляции, воздушно-тепловых завес в зонах автостоянки и вестибюлей лестниц, автономной для каждой квартиры и общих зон системы спринклерного пожаротушения и пожарной автоматики. Помимо этого BMS контролирует работу многоступенчатой системы очистки воды, а также питьевого водопровода с доочисткой и обеззараживанием. В каждой квартире жилого комплекса установлен не только домофон, но и оборудование видеомониторинга, которое в дополнение к круглосуточной охране ведет наблюдение в гараже и по периметру территории. Самое же важное достоинство системы BMS для самих жильцов заключается в возможности поквартирного учета энергоресурсов с последующей подготовкой счетов или отчетов.

Экосистема небоскреба

Вера Видякова, директор по продажам жилой недвижимости небоскреба «Меркурий сити тауэр»:

- Наш комплекс представляет собой единую экосистему. Например, энергосберегающие стеклопакеты на фасадах комплектуются электрическими солнцезащитными жалюзи, которые могут быть интегрированы в систему домашней автоматики и работать по принципу «умный дом». В здании внедрена единая автоматизированная система управления (BMS), соответствующая концепции «интеллектуального здания». Комплексная система безопасности связана единой программой. Здание оборудовано локальными системами принудительной приточно-вытяжной вентиляции, системами центрального и местного кондиционирования. Холодоснабжение систем кондиционирования централизованное, круглогодичное. Тензометрический мониторинг позволяет в режиме реального времени оценивать напряженно-деформационное состояние монолитных железобетонных конструкций, обеспечивая безопасное пребывание людей.