Где жить хорошо: Недорого и с комфортом

Cовсем недавно жители района Выхино-Жулебино и соседних каждое утро брали штурмом вагоны на ст. м. «Выхино», чтобы добраться до работы. Теперь бывший аутсайдер вышел в лидеры по количеству станций метро в районе. Что разогрело рынок жилья - в 2012 г. цены здесь выросли на 20%.
В. Смирнов

Для тех, кто решит в Выхино-Жулебине снимать жилье, предложение вполне доступно. По данным компании «Бест», 1-комнатные типовые квартиры, расположенные в старом фонде, не в пешей доступности от станций метро, сдаются в среднем за 25 000-26 000 руб. в месяц. Ставка для 1-комнатных квартир рядом с метро поднимается уже до 28 000-30 000 руб. в месяц. 2-комнатные, удаленные от метро и в среднем состоянии сдаются за 30 000-35 000 руб. Открытие новых станций метро немного повысило арендные ставки - примерно на 10%.

Историческая справка

В XVI-XVII вв. в северо-восточной части современного Выхина у речки Голеди была основана деревня Старафулино-Цыхино, позднее переименованная в Выхино. С 1743 г. по начало XX в. деревни Выхино и Жулебино входили в Кусковскую вотчину старинного боярского рода Шереметевых. В середине XIX в. в Выхине насчитывалось около 120 дворов с 1000 жителей. Приходской церковью была Вишняковская, а в самой деревне построили часовню Святого Николая Чудотворца. Будущая деревня Жулебино, называвшаяся изначально Дулебина, насчитывала всего 30 дворов. Возникновение деревни относится к 1499 г. С 1861 г. Выхино, будучи самой многолюдной деревней в округе, становится центром волости, простирающейся от Карачарова до Красково и объединившей Люберцы, Кусково, Перово, Кузьминки, Котельники, Капотню и десятки других сел. После революции Выхинская волость была переименована в Ухтомскую в честь погибшего в этих краях в 1905 г. революционера Ухтомского. В период Великой Отечественной войны в районе нынешнего 138-го квартала Выхина размещались войска перед отправкой на фронт, а в районе ул. Академика Скрябина на пустыре устроили военный аэродром. На территории 4-го микрорайона в Жулебине ранее располагалось вертолетное поле, где испытывали вертолеты авиаконструкторы КБ Михаила Миля. Сейчас милевское поле застроено жилыми массивами. В 1961 г. Выхино вошло в состав Москвы частью Волгоградского района. А современный район Выхино-Жулебино был административно образован только в 1995 г.

Стало лучше

Татьяна Свиридова, житель:. - Район не хуже других московских. Здесь довольно качественное жилье экономкласса; школы, сады - все есть. С транспортом сейчас стало значительно лучше. Раньше добираться по утрам до метро и работы было сущим адом. Кузьминский парк - под боком, постоянно ходим гулять с ребенком. Местный роддом очень хороший, убедилась в этом на личном опыте. А если еще магистрали в центр разгрузят от пробок, наступят сказочные времена для всех жителей.

В ноябре 2013 г. открыли две станции метро - «Лермонтовский проспект» и «Жулебино». До этого счастливого момента добраться до метро для жулебинцев было целым приключением: путь по километровым пробкам из «замкадья» до станции занимал от 30 минут до часа. С продлением Таганско-Краснопресненской линии в Котельники (станцию в Котельниках еще строят) ситуация значительно улучшилась. Теперь у всех обитателей жулебинской части района метро находится в шаговой доступности. Путь до «Таганской-Кольцевой» занимает всего 28 минут.

С обещанным открытием к 2016 г. станции «Ферганская улица» Кожуховской линии жизнь станет проще для населения Выхина. Для жителей, чьи дома находятся недалеко от ул. Академика Скрябина - западной границы района, доступна ст. м. «Рязанский проспект».

Если бы не пробки

Район Выхино-Жулебино зажат железной дорогой казанского направления с севера и лесными массивами Кузьминского парка с юга. Выхино и Жулебино, в свою очередь, разделяет МКАД, развязки с которой на этом участке перестраивают уже пару лет: расширяют, возводят второй уровень, оборудуют отстойники и т. д. Жулебино плавно переходит в Люберцы, различить границу между ними можно, лишь зная, что она проложена по ул. Маршала Полубоярова - настолько слилась современная застройка столицы и области.

Через район проходят две большие транспортные артерии - Рязанский и Волгоградский проспекты. Последний переходит в реконструируемое скоростное Новорязанское шоссе. Пока обе магистрали в числе наиболее пробочных. Согласно данным «Яндекса» Рязанский проспект - самое загруженное шоссе Москвы: 6,7 балла. Бутылочное горлышко проспектов находится ближе к центру города: на Волгоградском проспекте машины скапливаются перед ст. м. «Текстильщики», Рязанский проспект традиционно стоит до Карачарова (исторический район Москвы и ж/д станция). Чтобы преодолеть пробки, автомобилистам требуется 1,5-2 часа.

Власти не спешат улучшать пропускную способность автодорог. Хотя и реконструируют выездные из города магистрали. О разгрузке намертво стоящего пересечения Волгоградского проспекта и Люблинской улицы автовладельцам остается только мечтать. Заявления о строительстве эстакады звучат с 2010 г., но в результате построили торговый центр над перекрестком, поставив крест на возможности решения транспортной проблемы.

Самый доступный

Выхино-Жулебино - один из самых дешевых районов Москвы. По данным irn.ru, он находится на 83-м месте в рейтинге стоимости квадратного метра. Квартиры здесь продаются по 131 000 руб. за 1 кв. м, что на 22% меньше, чем в среднем по Москве. Дешевле жилье стоит только в Ново-Переделкине, Западном Бирюлеве и Зеленограде. Чуть выше Выхино-Жулебина в рейтинге находятся Солнцево, Южное и Северное Бутово.

За последний год цена метра в районе не изменилась. Но в 2012 г. в предвкушении введения новых станций метро, по данным аналитиков компании «Миэль», она увеличилась на 20%. В Выхине цены остались неизменными. Новостроек в данной части района нет, и о планах строительства даже на территории промышленных зон ничего не заявлялось. Местный жилой фонд состоит в основном из панельных брежневок в 9-16 этажей, попадаются 5-этажные хрущевки, более современная панель или блочные дома по 12-16 этажей. Ближе к Кузьминскому парку стоят добротные малогабаритные кирпичные девятиэтажки.

В целом Выхино активно осваивалось и застраивалось еще в советское время, чего не скажешь о собрате-«замкадыше» - Жулебине. Тут преобладают современная панель и монолитные дома от малоэтажной застройки до высоток. Эта часть района развивалась на месте одноименной деревни, остатки которой сохранились до сих пор. Часть жителей деревни планировалось расселить в соседнем коттеджном поселке, но обещания не были полностью выполнены. А поселок в итоге превратился в неоднородный «шанхай».

Но это скорее архитектурная экзотика, в Жулебине преобладает типичная современная московская застройка спальных районов. Есть здесь и немногочисленные монолитно-кирпичные дома бизнес-класса. Последний такой дом был построен на ул. Привольной, 56, еще в 2009 г. По данным компании «Бест-новостройки», квартиры в нем стоят от 10 млн руб. По оценке специалистов «НДВ-недвижимости», жулебинский бизнес-класс выставляется по цене 170 000-180 000 руб. за 1 кв. м.

Негде работать и торговать

Наиболее подходящим местом для развития уличной торговли является оживленная территория около ст. м. «Выхино». Но крупных торговых центров нет. Жители района вынуждены ездить в Котельники в «Мегу» и аутлет на Белой Даче, пользоваться услугами торговых палаток и магазинов «у дома». Стрит-ритейл особенно хорошо развит в Жулебине, где к первым этажам домов пристроены помещения для бизнеса. Ставки аренды на помещения, расположенные в проходных местах, по оценкам «Миэль - коммерческая недвижимость», составляют $1500-2000 за 1 кв. м в год. Для второй или третьей линий от дорог цена резко падает до $300-400 за 1 кв. м в год.

Офисная недвижимость в районе Выхино-Жулебино развита слабо. Местная недвижимость для бизнеса - реконструированные здания класса B и ниже. К бизнес-центрам относятся фактически два проекта: «Жулебино» на ул. Привольной и Apple Tower на пересечении Рязанского проспекта и МКАД. В первом арендные ставки составляют 12 000-13 000 руб. за 1 кв. м в год, а в Apple Tower - от 14 500 руб. за 1 кв. м в год, информируют в «Миэль - коммерческая недвижимость».

Безобидные промзоны

Экологию в Выхино-Жулебине, как и во многих столичных районах, портят перегруженные автотранспортом улицы. Здешние промышленные предприятия не опасны для жителей. На единственной промзоне № 63 в Выхине располагаются крупный кондитерско-булочный комбинат «Простор», гаражные комплексы, автодормехбаза, мебельная фабрика «Кузьминки», мясокомбинат, УВД ЮВАО и транспортно-складская база «Роснефти». О планах реконструкции этой территории речи пока не идет. Новое строительство может вестись на прилегающей полузаброшенной базе декоративного садоводства на ул. Академика Скрябина. Также в Выхине расположены большое метродепо с ремонтной базой и Всероссийский научно-исследовательский институт по эксплуатации атомных электростанций (ВНИИАЭС).

Самым опасным можно назвать летно-испытательный комплекс (ЛИК) ОКБ «Камов» (располагается около Жулебинского лесопарка и Новорязанского шоссе). Над жилыми кварталами проводятся летные испытания экспериментальных боевых машин, одна из которых разбилась в конце октября прошлого года, с трудом дотянув до взлетно-посадочного поля комплекса. После инцидента испытания вертолетов были временно прекращены, а о выводе предприятия за пределы городской застройки вновь заговорили местные жители, муниципальные власти и эксперты-авиаторы. Если до этого дойдет, территория ОКБ «Камов» также может освободиться под жилую или иную застройку. Точных данных о площади ОКБ нет, поскольку это военный объект, но по масштабу он сравним с новым микрорайоном Жулебина.

Барское наследие

У жителей Выхина рядом Кузьминский парк, но, чтобы в него попасть, нужно переходить Волгоградский проспект. Ожидается, что после окончания реконструкции пешеходные переходы станут удобными и безопасными. У обитателей замкадной части района есть по соседству Жулебинский парк, занимающий треть территории. По южной границе через Новорязанское шоссе проходит восточная часть Кузьминского парка, относящаяся уже к Подмосковью, но не менее доступная для пеших, лыжных и велопрогулок. Зелено и внутри района. Старые выхинские кварталы брежневско-хрущевских времен давно заросли деревьями. А вот саженцам в современных микрорайонах Жулебина потребуется еще пара десятков лет, чтобы превратиться в полноценные деревья.

Основные достопримечательности района находятся именно в Кузьминском парке. Это фрагменты усадьбы графа Голицына, расположенная здесь же реконструированная церковь Влахернской Иконы Божьей Матери и любимая детьми московская усадьба Деда Мороза. А сам Кузьминский парк принадлежит к особо охраняемым природным территориям Москвы.

Учиться, лечиться и бегать

Несмотря на сложившееся негативное отношение к советским спальным районам, упрекнуть Выхино-Жулебино не в чем. Район добросовестно укомплектован социальной инфраструктурой. В каждом микрорайоне есть школа и детский сад, последние из которых достраиваются для местных жителей буквально сейчас. При каждой школе и дополнительно во дворах обязательны мини-стадионы и спортивные сооружения. Любители пеших прогулок, бега, лыж и велосипеда активно тренируются в Кузьминском лесопарке. Здесь же установлены небольшие спорткомплексы для модного нынче воркаута (уличного фитнеса): наборы турников, тренажеров, рукоходов, брусьев, досок для пресса и т. д.

Крупных физкультурно-оздоровительных комплексов (ФОК) нет. В районе есть небольшие бассейны, стадионы, школы тенниса во временных надувных ангарах около метро. Огромный парк, стадион при Ветеринарной академии и школа регби, совмещенная с центром восточных единоборств в Кузьминском лесу, вполне компенсируют отсутствие ФОКов.

Не забывают в муниципалитете и о духовном развитии. В Выхине находится одна из лучших детских школ Москвы - школа искусств им. М. А. Балакирева. В соседнем квартале расположен муниципальный центр культуры, досуга и спорта «Истоки». В Жулебине тоже есть своя детская школа искусств № 14.

Достаточно благополучно обстоит дело и с медицинским обслуживанием. В Выхино-Жулебине насчитывается более десятка муниципальных поликлиник, два военных госпиталя и современный родильный дом.

Несмотря на удаленность от центра столицы, в Выхине располагаются два популярных московских вуза: Государственный университет управления (ГУУ) и Московская государственная академия ветеринарной медицины и биотехнологии им. К. И. Скрябина, основанная еще в 1919 г. Кроме того, в районе насчитывается десяток кафедр и филиалов других государственных и коммерческих высших учебных заведений. В частности, Московский гуманитарный университет им. М. А. Шолохова, Московский институт физкультуры и спорта, Московский социально-экономический институт и т. д.

Только точечная застройка

Софья Лебедева, гендиректор «Миэль-новостроек»:

- В районе сейчас не продаются новостройки. Одним из последних в районе был возведен ЖК «Приволье» на ул. Привольной, 56. Комплекс принадлежит к нетипичному для этого района бизнес-классу, имеет огороженную территорию и подземный двухуровневый паркинг. По информации от столичной мэрии, промзона № 63 района Выхино-Жулебино не входит в список осваиваемых в первую очередь зон, там предусмотрена только организация дополнительной санитарно-защитной зоны. Новые проекты могут появиться на точечных площадках - почти все свободное от застройки место занимают Кузьминский и Жулебинский лесопарки. Градостроительный потенциал района невелик.

1-2 достопримечательности

Усадьба «Кузьминки» - бывшая усадьба князей Голицыных на территории парка. Постройки расположены по обоим берегам р. Чухлинки, на которой была искусственно создана система прудов.

3-4 парки, скверы

В Кузьминском парке располагается голицынская усадьба, московская усадьба Деда Мороза, школа регби. Жулебинский парк - это остатки лесного массива Кузьминского парка после реконструкции МКАД.

5-8 школы

Район хорошо обеспечен средними учебными заведениями. Тройка лидеров - школа № 1905, школа № 1084, Центр образования № 1457. В Выхине расположена Детская школа искусств Москвы им. М. А. Балакирева.

9-11 вузы и НИИ

В районе Выхино-Жулебино располагаются два престижных вуза - Академия ветеринарной медицины и биотехнологий им. К. И. Скрябина и Государственный университет управления. Есть и атомный ВНИИАЭС.

12-14 медицина

На бывшей территории киностудии Министерства обороны (ул. Академика Скрябина, 3) расположился Главный военный клинический госпиталь им. академика Н. Н. Бурденко (филиал № 6). Еще одно крупное военное лечебное заведение - госпиталь для ветеранов войн № 2 - находится на прилегающей к Кузьминскому парку территории (Волгоградский проспект, 168). Из гражданских объектов - современный родильный дом № 8 (Самаркандский бульвар, 3).

15 развлечения

Кинотеатр «Волгоград» - отдельное 2-этажное здание недалеко от ст. м. «Выхино». Киноконцертный зал рассчитан на 788 мест и оснащен современным звуковым и проекционным оборудованием. Помимо демонстрации кинофильмов здесь организуются выставки, презентации, концерты. В помещениях кинотеатра также располагаются детские кружки и ночной клуб.