Подмосковье ищет землю

Правительство Московской области собирается контролировать продажу всех свободных земельных участков под инвестпроекты - не только из областной, но также из муниципальной или неразграниченной собственности, рассказали «Ведомостям» чиновники подмосковного правительства.

До недавнего времени решения о продаже участков из муниципальной или неразграниченной собственности в большинстве случаев принимали главы районов. Но начиная с августа 2013 г. все главы муниципальных образований Подмосковья подписали с губернатором соглашения об информационном взаимодействии, говорит заместитель председателя правительства Московской области Александр Чупраков. Эти документы предусматривают, по словам чиновника, что решения о распоряжении земельными участками, предназначенными для реализации инвестпроектов, проходят через градостроительный совет области (его возглавляет губернатор области Андрей Воробьев). Теперь глава муниципального образования, прежде чем принимать решение о предоставлении или выставлении на торги муниципальных или неразграниченных земель, направляет материалы на рассмотрение в градсовет, «который руководствуется принципом, что все участки должны выставляться на аукцион», продолжает чиновник. Исключение, по его словам, делается только для линейных объектов инфраструктуры (дороги, газовые и электрические сети), социальных и муниципальных объектов - для них участки можно предоставлять по акту выбора.

Найти ничейное

Кроме того, у Московской области скоро будет больше собственных земель. Два года назад областное правительство начало ревизию. К сегодняшнему дню оно уже обнаружило в регионе 13 000 га свободных земель, которые раньше относились к неразграниченной собственности. Сейчас идет процесс их оформления в собственность Московской области. Когда он завершится, ее земельный банк увеличится на 62% до 34 000 га, рассказывает Чупраков. До ревизии из земель, находящихся в собственности Московской области, свободными были только 1100 га - в основном неудобья, неинтересные инвесторам, говорит чиновник.

По его словам, главы муниципальных образований на запросы областного правительства отвечали, что у них свободной земли нет, но в то же время существовал черный рынок неразграниченных земель. Частные организации, имея доступ в кадастровую палату и регистрационную службу, находили свободные земли, приходили к главам муниципальных образований и получали эти земли в аренду без торгов, объясняет принцип его работы первый замминистра имущественных отношений Московской области Игорь Тресков. Цена аренды таких участков часто оказывалась занижена (см. врез).

Подмосковное правительство создало Государственное бюджетное учреждение «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса Московской области», которое занялось поиском свободных земель и их оформлением в собственность области - таким образом чиновники рассчитывают ликвидировать черный рынок. Его сотрудники изучают кадастровые карты, генпланы, данные Росреестра, а затем оформляют обнаруженные участки в собственность Московской области, рассказывает Тресков.

Цены не заметят

Контроль над продажей земли в области - часть стратегии подмосковного правительства по упорядочению многоквартирной высотной застройки, уверен директор по маркетингу Villagio Estate Антон Гололобов. Большие участки, подходящие для комплексной малоэтажной застройки, уже в собственности лендлордов, поэтому, вероятно, во время ревизии выявлены небольшие участки, подходящие как раз для строительства многоэтажных домов, считает Гололобов.

Если вовлечением в оборот неразграниченных земель будет заниматься Московская область, это позволит создать центральную базу неразграниченных земельных участков и разработать единый механизм получения технических условий для обеспечения земельных участков согласно виду разрешенного использования, говорит начальник отдела земельно-правовых отношений группы ПИК Дмитрий Фетисов.

Стоимость земли вряд ли изменится, считает представитель «СУ-155» Роман Черниговцев. Механизм оценки везде одинаковый, соглашается Фетисов. Всегда есть возможность оспорить оценку, к тому же, если цена будет завышенной, потенциальные инвесторы не станут принимать участие в аукционах, объясняет он. Цена участков на аукционе будет выше, убежден сотрудник одной из девелоперских компаний, попросивший об анонимности, но это повлияет только на маржу застройщика, конечная же стоимость недвижимости не изменится - рост цен сдерживает плохая макроэкономическая ситуация.

Все на продажу

Большую часть свободных участков в дальнейшем планируется выставить на открытые торги, говорит Тресков. Первые торги пройдут в августе, обещает Чупраков. Покупателям предложат купить участок в 7150 кв. м для размещения объектов торговли и стоянок автомобильного транспорта в Красногорске по стартовой цене в 51,7 млн руб., а также арендовать 130 500 кв. м для малоэтажного жилищного строительства в Солнечногорском районе (стартовая цена - 4,6 млн руб.) и участок под жилой дом площадью 1390 кв. м в Волоколамске (оценка не завершена).

По мнению директора по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL Марины Малахатько, с учетом небольшого пятна застройки на участке в Красногорске может разместиться маленький торговый центр арендуемой площадью до 7000 кв. м в два этажа. «В случае если имеется ГПЗУ или разрешенное использование участка под ритейл, а рядом с площадкой имеются энергомощности, заявленную цену можно назвать адекватной. В противном случае она является завышенной», - считает она.