Складские коридоры

В Московском регионе на 1000 жителей приходится 470 кв. м складов, города-миллионники в 2 раза отстают от столицы, подсчитала большая пятерка консультантов. Они утверждают: чтобы выйти на европейские показатели по обеспеченности складскими площадями, столице и регионам потребуется менее пяти лет. Проблема, по мнению аналитиков, в другом: чтобы избежать необходимости возить грузы, к примеру, из Новосибирска в Нижний Новгород через Москву (на нее, по данным CBRE, сейчас приходится 62% всех логопарков), потребуется изменение национальной логистической модели и многомиллиардные инвестиции в транспортную инфраструктуру.

Ненасытная Москва

В январе - марте 2014 г. девелоперы сдали в эксплуатацию в Московском регионе 240 000 кв. м (данные Cushman & Wakefield), до конца года запланирован ввод еще 1,6 млн кв. м (данные CBRE). Если все они откроются до конца декабря, то будет побит рекорд 2007 г. - 1,5 млн кв. м. Для сравнения: в 2013 г. было построено чуть более 760 000 кв. м, в 2012 г. - 640 000 кв. м, в 2011 г. - 366 000 кв. м (данные Knight Frank). Рынок поглощает все: с 2011 г. ежегодно в Москве и Подмосковье арендуется более 1 млн кв. м качественных помещений, в прошлом году взяли 1,4 млн кв. м, рассказывает Владислав Рябов, региональный директор по складской, индустриальной недвижимости и земле Colliers International. В 2014 г. объем сделок будет равен объему ввода, предсказывал ранее аналитик отдела исследований CBRE Василий Григорьев. Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE, уверен, что столице не хватает еще 2-2,5 млн кв. м.

Скромные регионы

Совокупный объем складской недвижимости остальной страны несопоставим с Московским регионом. По оценкам Colliers International, в Санкт-Петербурге построено 1,2 млн кв. м качественных складов, в других регионах - 5,5 млн кв. м. В целом по России на 1000 жителей приходится около 92 кв. м современных складских площадей, это почти вдвое меньше, чем, например, в Польше (190 кв. м), подсчитали аналитики компании. В городах-миллионниках 1000 горожан обеспечены 243 кв. м. Впрочем, строят складов в регионах примерно столько же, сколько потребляют. Например, в Петербурге в 2013 г. ввели 95 000 кв. м, сняли и арендовали 71 000 кв. м, в январе - марте 2014 г. ни одного нового склада в городе не открылось, зато арендаторы выбрали оставшиеся 20 000 кв. м и свободно теперь лишь 2,5% площадей, сообщает Colliers International. В Екатеринбурге в построенных вокруг города 834 000 кв. м вакантно менее 1% помещений, подсчитала JLL. Для насыщения Екатеринбурга, Новосибирска, Казани, Самары, Ростова-на-Дону, Краснодара нужно примерно-3-4 года, полагают опрошенные аналитики. Подсчитать объем складов, необходимых каждому крупному региональному распределительному центру, не взялся никто.

Сомневающиеся девелоперы

У девелоперов складов в России еще много работы, в ближайшие 20 лет этот сегмент может ожидать $20-50 млрд инвестиций, делился с «Ведомостями» Кристофер ван Рит, управляющий директор Radius Group. У Radius Group есть крупные проекты как в Подмосковье, так и в регионах: «Южные врата» (650 000 кв. м на пересечении трассы М4 «Дон» и будущей ЦКАД) и «Q-парк» (первая очередь в 81 000 кв. м в Казани). Его коллеги не так оптимистичны. Павел Платонов, коммерческий директор ГК «Эспро», считает, что пока не будет налажено эффективное и быстрое сообщение между Центральной Россией и Дальним Востоком и изменена национальная логистическая модель, когда большая часть товаров распределяется по регионам из Москвы, редкая компания задумается о спекулятивном строительстве общенациональной сети. «Новосибирск - самая далекая точка, куда приходят московские девелоперы. В основном в более отдаленных городах Сибири и на Дальнем Востоке склады строят местные компании для собственных нужд», - говорит он. У «Эспро» большой опыт работы в регионах: склады в Санкт-Петербурге («Кулон», 36 000 кв. м), Минеральных Водах («Кулон Югрос», 27 200 кв. м), несколько проектов в Калуге и незастроенные площадки в Самаре и Новосибирске. «В Кавминводы мы пришли в 2009 г., в то время качественных складов тут не было. Такое решение приняли по двум причинам: это большая агломерация и ворота на Северный Кавказ, а в соседнем Краснодаре, еще одном крупном распределительном центре юга России, уже была высокая конкуренция», - вспоминает Платонов. Однако сейчас в «Эспро» очень осторожно относятся к новым проектам в регионах: даже в Самаре и Новосибирске готовы строить лишь под конкретного заказчика. В России есть города, в которых строить склады невыгодно, считает Вячеслав Холопов, партнер Knight Frank. Например, Владивосток слишком далеко от других городов, вся логистика там ориентирована на внутреннее потребление, а в Сочи спрос на товары сезонный и его не поднимешь модернизацией транспортной инфраструктуры, перечисляет эксперт.

Складскому рынку поможет лишь бурное развитие торговли, уверен Холопов. Он говорит, что самый большой спрос на эти помещения и услуги логистов формируют торговые компании и дистрибуторы. В последние три года их доля в общем числе арендаторов складов и клиентов логистических компаний составляла около 60%. Логисты подталкивают девелоперов к новому строительству: в некоторых регионах им приходится хранить товары в старых овощебазах, делился с «Ведомостями» представитель одной логистической компании. «В регионах наши складские помещения забиты на 90%», - рассказывает Елена Печникова, директор по развитию логистической компании Itella в России. У Itella сейчас 540 758 кв. м складских площадей в России. Помимо Подмосковья компания работает в Ленинградской, Ростовской, Новосибирской, Свердловской, Самарской областях и Приморском крае. Логистическая компания LogLab сейчас работает в 23 городах, в том числе в таких «далеких», как Владивосток или Петропавловск-Камчатский, а в ближайшее время развернет сеть, которая охватит около 86-90 городов, обещает Михаил Малахов, управляющий партнер.

Однако аналитики Knight Frank предсказывают: в текущем году объем потребления снизится, что заставит ритейлеров сокращать хранимые позиции, т. е. экономить на складах и логистических услугах.

Планируемые мегастройки

Тормозит развитие складов и логистики в России и неразвитость транспортной инфраструктуры. Даже в Московском регионе лишь три шоссе отвечают международным стандартам: Новорижское (М9 «Балтия»), Симферопольское (М2 «Крым») и Новокаширское (М4 «Дон»), говорит Александр Чуриков из JLL. В перспективе к ним присоединится четвертая - проектирующаяся сейчас платная трасса Москва - Санкт-Петербург.

Традиционно основной грузопоток в Московском регионе проходит через транспортный коридор север - юг, рассказывает Холопов. Наибольшее предложение складов сейчас на юге Подмосковья (трасса «Дон», Симферопольское и Каширское шоссе) - около 33%. На севере (21% текущего предложения) - самая большая стройка: сказался фактор новой платной автодороги в Петербург. В 2014-2015 гг. между Ленинградским и Дмитровским будет построено около 1 млн кв. м складов, прогнозирует Антон Алябьев, директор отдела индустриальных и складских помещений CBRE.

В Подмосковье ожидается еще одна транспортная мегастройка - Малое бетонное кольцо (А107) власти планируют превратить в платную Центральную кольцевую автомобильную дорогу (ЦКАД), которая примет на себя поток транзитного транспорта, проходящего через регион. Будущую ЦКАД уже облюбовали складские девелоперы: на севере в непосредственной близости от А107 строятся такие крупные объекты, как «Никольское» (105 000 кв. м), «Север 2» (268 000 кв. м), «ПНК - Северное Шереметьево» (398 000 кв. м) и «Радумля» (первая фаза - 295 000 кв. м, затем еще более 400 000 кв. м), на юге - «Южные врата».

«Платная дорога в Петербург позволит быстро и эффективно доставлять грузы в Северо-Западный регион. Расположение складского комплекса на ЦКАД потенциально удобно для хранения транзитных грузов. А вот платные участки М1 и М4 (в обход Одинцова и трассы М4 «Дон») не дадут логистам значительного преимущества», - считает Полина Винокурова, директор по маркетингу логистической компании «Молком». У FM Logistic, для которой склады строит дочерняя компания, есть большой интерес к новому строительству у ЦКАД и М1, «объекты вблизи новой трассы Москва - Санкт-Петербург и платного участка «Дона» у нас уже есть», говорит Александр Терюшов, руководитель отдела по разработке коммерческих предложений. Itella также специально расположила несколько объектов вблизи строящейся платной трассы (в Химках, Черной Грязи и Шушарах) и у обхода Одинцова.

Что касается обустройства общероссийских транспортных коридоров, в этом логисты ждут помощи от государства. «Это задача федерального уровня, при решении которой необходима координация усилий и РЖД, и Минтранса, и Минобороны, и Росморпорта», - уверен Михаил Малахов. Сейчас транзит товаров из Северного и Центрального Китая компания, по его словам, осуществляет с помощью «большого желания и больших усилий». Собственные способы доставки грузов - морским и железнодорожным транспортом - с запада на восток и обратно разработала и компания Itella.