Свободные места для бизнеса

Если девелоперы выполнят заявленные планы, то в этом году на рынок качественных офисных площадей может выйти 288 500 кв. м, подсчитали аналитики «Colliers International Санкт-Петербург». Всего на стадии строительства находится более 40 объектов суммарной арендной площадью около 475 000 кв. м, большей частью класса А. Завершение строительства 90% этих площадей запланировано на 2014-2015 гг. Впрочем, девелоперы, анонсировавшие новые проекты, пока не спешат их начинать. По словам вице-президента ВТБ Александра Ольховского, «ВТБ девелопмент» получил разрешение на строительство второй очереди «Невской ратуши», но принципиальное решение о продолжении проекта пока не принято. «Многое будет зависеть от заполняемости и экономики уже готовой очереди», - отмечает он.

Сложно заполнить

За I квартал 2014 г. доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А выросла на 0,2 п. п., но за год количество незанятых площадей увеличилось на 16,1 п. п. до 22%, отмечает в своем отчете «Knight Frank Санкт-Петербург».

Опрошенные «Ведомостями» аналитики объясняют это большим приростом нового предложения: в 2013 г. на рынок вышло 247 000 кв. м офисных площадей, из них 180 000 кв. м - класса А, отмечает руководитель отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Марина Пузанова. Она говорит, что в бизнес-центрах класса В ситуация другая: там в сравнении с I кварталом 2013 г. уровень вакантных площадей увеличился всего на 0,3 п. п. до 6%, а в I квартале 2014 г. зафиксировано даже небольшое снижение этого показателя (на 1,1 п. п.).

Рынок арендатора сохранится еще как минимум полгода, полагает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге. Владельцы офисной недвижимости в Северной столице стали гибко выстраивать отношения с арендаторами и готовы обсуждать возможность скидок, сейчас получить 10-15%-ный дисконт можно практически на любые площади, даже небольшого размера, утверждает Рожко.

Переманить арендатора

Девелоперы новых объектов заняты переманиванием арендаторов, признают опрошенные «Ведомостями» брокеры. Новые компании создаются с трудом, владельцам бизнес-центров приходится рассчитывать на клиентов, которые переедут из других зданий, признает руководитель проекта «Невская ратуша» Ирина Анисимова. «Потенциальный спрос от арендаторов, которые могли бы сменить свои офисы на новые, есть, и мы на это рассчитываем», - говорит она. «Невская ратуша», открытие которой состоялось весной этого года, заполнена на 25%, средняя ставка аренды - 1600 руб. за 1 кв. м в месяц. Многие бизнес-центры Петербурга позиционируются как класс А, но по факту уже устарели, там могут плохо работать вентиляция и кондиционирование, арендаторов таких объектов может прельстить переезд в новое современное здание, полагает представитель «Невской ратуши».

То, что за арендатора идет борьба, подтверждает и Наталья Макушева, представитель инвесткомпании ПАН, которой принадлежит несколько офисных комплексов в центре города («Северная столица», «Зингер», «БЦ на Невском, 68»). «Конкуренты из новых объектов обзванивают наших арендаторов и предлагают скидки, ремонт, хорошие условия и т. д., нам приходится проделывать огромную работу, чтобы удержать их», - рассказывает Макушева. Для того чтобы сохранить заполняемость бизнес-центров, ПАН старается быть гибкой, в том числе снижая ставки до 10%, признает она. «Для собственника выгоднее снизить ставку, чем искать нового арендатора, ведь это затраты на брокеров, выпадающие доходы от арендных каникул на период ремонта и т. д.», - рассуждает Макушева. В бизнес-центрах ПАН были случаи, когда иностранные компании-арендаторы после снижения ставок оставили за собой занимаемые площади и сдали их в субаренду.

За два месяца до окончания реконструкции бутик-офис в центре «Пассаж / Итальянская, 17» заполнен по подписанным договорам на 25%, ставки там от 1750 до 1950 руб. за 1 кв. м в месяц (все включено), рассказывает представитель девелопера Jensen Group Элеонора Баканова. Она признает, что к ним переезжают арендаторы: бутик-офис привлекает их хорошим расположением и профессиональной управляющей компанией.

Вице-президент группы компаний Leorsa Ольга Пономарева рассказала, что сданный в эксплуатацию в апреле бизнес-центр класса А Eightedges на Малоохтинском проспекте заполнен по предварительным договорам и соглашениям о намерениях на 70% при средней ставке в 2000 руб. за 1 кв. м в месяц (в цену включена отделка). «Мы видим, что новые бизнес-центры класса А с трудом заполняются по ставкам ниже нашей, но снижать ее не планируем - наш проект по качеству и архитектуре серьезно отличается от других», - утверждает Пономарева.

Высокая заполняемость по предварительным договорам - не гарантия того, что бизнес-центр будет заполнен по факту, Leorsa поставила слишком высокие ставки, по ним заполнить такой объект, пусть и с ремонтом, будет непросто, сомневается представитель одной из девелоперских компаний.

Сети бизнес-центров «Сенатор» удалось заполнить четвертую очередь (18 000 кв. м) класса А на ул. Профессора Попова на 95%, рассказывает управляющий директор Дмитрий Золин. В этом году компания «Фосагро» арендовала там 3500 кв. м, это одна из крупнейших сделок на офисном рынке. За исключением структур «Газпрома», количество арендаторов, которым нужен такой большой офис в Петербурге, очень ограниченно, говорит Золин.

Игра со ставками

Несмотря на конкуренцию за арендатора, девелоперы прописывают в договорах возможность индексации ставок, рассказали представители ПАН, сети бизнес-центров «Сенатор», «ВТБ девелопмента». По данным Золина, у «Сенатора» средняя ставка за пять месяцев этого года выросла на 3,5%, в «Невской ратуше», по словам Ольховского, рассчитывают в год поднимать ставки для крупных арендаторов на 7%, для мелких - на 9-10%. В Eightedges, отметила Пономарева, договоры подписываются с условием ежегодной индексации в размере 7%.

Региональный директор концерна EKE Group (управляет бизнес-центром «Пулково скай») Андрей Хитров тем не менее полагает, что на рост ставок в ближайшее время рассчитывать не приходится. По его словам, около 20% арендаторов «Пулково скай», заключивших договоры в евро, просят о снижении ставок либо о валютном коридоре и фиксации курса до 50 руб./евро. Пока что EКE Group на это не идет, но перезаключать договоры на других, более мягких для арендаторов условиях, наверное, придется, прогнозирует Хитров.

По данным «Colliers International Санкт-Петербург», за I квартал 2014 г. ставки составили 1340 руб. за 1 кв. м в месяц (включая операционные расходы, но без НДС) для класса А и 970-980 руб. за 1 кв. м в месяц для класса В. В долларовом эквиваленте ставки для классов А и В снизились на 6,9 и 7,3% соответственно.