Ориентиры: На выдумки хитры
Доля пустых помещений в офисных центрах растет, ставки падают, маркетологи упражняются в креативности.
В III квартале был введен рекордный с 2009 г. объем кабинетов - 496 000 кв. м, подсчитали в CBRE. Оптимизм инвесторов не подкреплен спросом. Доля свободных площадей в офисах класса А достигла исторического максимума, пишет Knight Frank, подводя итоги III квартала. Не нашел арендатора каждый четвертый метр (25%, рост составил 6,7%). С учетом объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца года, доля вакантных площадей класса А может превысить уровень в 30%, прогнозируют эксперты. Объем сделок в этом сегменте составил 45 900 кв. м (данные CBRE). Самой крупной сделкой III квартала стала аренда офиса международной компанией Oracle в бизнес-парке Comcity (6300 кв. м).
Класс В чувствует себя, как обычно в кризис, спокойнее, здесь не занято 13,7% (+2,2% с начала года). За III квартал в этом сегменте было реализовано 185 900 кв. м. Самой крупной сделкой стала аренда офиса компанией РЕН ТВ в офисном здании в Партийном переулке (10 300 кв. м).
«Активность арендаторов сохраняется», - успокоительно твердят консультанты. Но с начала года было сдано/продано 430 000 кв. м, что почти на 45% меньше прошлогоднего показателя. По данным CBRE - 530 000 кв. м (на 37% меньше аналогичного показателя за 2013 г.).
Снижение спроса сказалось на росте креативности маркетинговых служб застройщиков. На рынке появляются «новые» форматы офисов. Комплекс «Империя» (в ММДЦ пустует около 40% кабинетов) продвигает апартаменты-офисы с идеей work & life - можно жить и работать. «Здесь возможна продажа как целых этажей, так и блоков площадью 300-400 кв. м, они могут быть объединены в любой конфигурации для удобства клиентов», - рекламирует Олеся Кошкина, директор по маркетингу Solvers Estate. Креативный формат востребован среди рекламных агентств и дизайн-бюро, уверяет она. Стоимость помещений с отделкой начинается от $11 500 за 1 кв. м.
Еще один небоскреб сложной судьбы - «Башня «Восток» (комплекс «Башня Федерация») заявила «новый формат бизнес-пространства и жизни - SKY-офисы». Кабинеты разместятся в строящейся башне с 63-го по 68-й этаж. Их «уникальность» в том, что они тоже могут объединяться с жилой зоной апартаментов.
Совмещение разных функций в одном месте - идея не новая, но может стать эффективной. Оптимальным решением для крупной иностранной компании, работающий в fashion-индустрии, стало строительство нового офиса в многофункциональном комплексе, рассказывает Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex: «Был также приобретен этаж с апартаментами, в котором обустроили собственный апарт-отель для топ-менеджеров и мини-гостиницу для сотрудников, приезжающих в командировки».
Группа компаний «Е», построившая в 1 км от Москвы БЦ «Разумихин» класса А (при въезде в Мытищи), преподносит офисы как «горизонтали развития и роста». Нижние этажи - университет, над ним - коворкинг для студентов, середина здания - классические офисы класса А и верхние этажи - top-level - бутик-офисы для состоявшихся и состоятельных бизнесменов, рассказывает руководитель департамента развития ГК «Е» Екатерина Степанова. И, кроме того, в БЦ «Разумихин» будут открыты развивающие группы с нянями для самых маленьких.
Концепция «все для сотрудников» может «сыграть», согласен Сергей Кудрявцев. К примеру, одна компания - IT-подрядчик американской корпорации обратила особое внимание на рекреационную составляющую интерьера, пытаясь привлечь и удержать квалифицированный персонал. В результате проект офиса на 80-100 сотрудников включал спортзал, сауну, каминный зал, столовую, несколько кофе-поинтов, игровую и т. д.
В ближайшей перспективе собственники продолжат удивлять клиентов новыми сервисами и форматами. Тем не менее цены все же придется снижать. Например, уровень вакантности офисных площадей класса А в «Москва-сити» достигнет 50% после введения в 2014-2015 гг. новых площадей и арендную ставку придется снижать, уверена Мария Сергиенко, директор департамента коммерческой недвижимости Сapital Group. «На начальном этапе реализации площадей в «Око» (115 000 кв. м офисов) мы предусматриваем для якорных арендаторов дисконт в 15%», - поделилась она.
По данным Knight Frank, за девять месяцев класс А просел на 10% ($722 за 1 кв. м в год), класс В - на 8% ($444 за 1 кв. м в год). И это запрашиваемые ставки. Реальные снизились еще больше.