Суть дела: Кризис и возможности

«Примерно год назад мы ввели понятие «up-квартал» в Тушине, - рассказывает президент компании ФСК «Лидер» Владимир Воронин. - Это жилье по планировкам эконом-класса, квартиры похожи квартиры в панельных домах. Но в этом квартале мы поставили импортные лифты, огородили площадку, сделали дорогое благоустройство, улучшенную отделку, дорожки, консьерж-сервис и т. д. То есть много сопутствующих услуг, которые присущи бизнес-классу». В результате компания получила хороший результат. Например, в Балашихе, где у компании обычный эконом-класс, падение продаж составило 25-30%, а в новом квартале, где квартиры дороже на 15-20%, чем строящийся рядом эконом-класс, продается на 5-10% больше, чем продавалось в обычный сезон. «Сейчас строители должны перестроиться и перейти на более качественное жилье. Должны быть планировки квартир не как в бизнес-классе, а как в экономе», - резюмирует Воронин.

Цена на нефть упала на 30% с начала года, рассказывал недавно министр финансов РФ Антон Силуанов. По его словам, рубль ослаб на те же самые 30%. «Когда меня спрашивают: слушай, ты же министр финансов, какой будет курс рубля? Я говорю: смотрите за ценами на нефть. Как они будут вести себя, так и будет вести себя курс рубля», - говорит Кудрин.

Нефть выступает базовой единицей измерения для российской экономики. Традиционно цены на московскую недвижимость тоже зависят от цены на нефть. Аналитики подсчитали, что на рост стоимости нефти жилье реагирует в 1,5-2 раза большим ростом (нефть - вдвое, а квартиры - втрое-вчетверо), цены на офисы и торговую недвижимость практически повторяют динамику цен на нефть, причем чем выше класс объекта, тем точнее.

Спрос и стресс

На рынке жилой недвижимости стагнация: долларовые цены резко снизились вслед за курсом рубля, рублевые топчутся на месте. Покупатели разделились на два лагеря: часть ждет падения цен, другая бросилась вкладывать деньги в недвижимость.

Систематическое ослабления рубля и рост курса доллара часто создают стрессовое напряжение у граждан, обычно выливающееся в повышенный спрос на недвижимость, объясняет руководитель аналитического портала irn.ru Олег Репченко. Этой осенью цены на недвижимость в Москве и Подмосковье почти перестали отыгрывать ослабление национальной валюты и даже частично расти вслед за долларом. Если весной квадратный метр отыгрывал ослабление рубля примерно наполовину, то сейчас прирост рублевых цен стал минимальным, продолжает Репченко.

Так, долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый irn.ru, снизился за осень на 14% (до $4237 за «квадрат»; в рублевом эквиваленте рост на 6,6%). До такого уровня индекс цен ни разу не опускался за все посткризисные годы. В этом смысле развитие ситуации не только в экономике в целом, но и на рынке недвижимости все больше напоминает экспертам 2008 год, считает Репченко. Тем не менее, по его мнению, ослабление рубля не следует рассматривать как «большую беду». В отношении рынка недвижимости оно стабилизирует рублевые цены и позволяет застройщикам жилья достроить дома, а покупателям - получить оплаченные квартиры.

С точки зрения продаж осень нас радует, но в воздухе висит напряженная атмосфера, рассказывает генеральный директор компании «Миэль-новостройки» Софья Лебедева. По ее словам, качественные квартиры продаются, но бюджет покупки снижается.

К маленьким квартирам

«Мы верим в то, что рынок будет, только не надо поддаваться панике. Нужно делать качественные объекты», - говорит Артемий Крылов из компании ОПИН. Ключевое слово, которое повторяют участники рынка, - «качественный». Если товар подходит под это определение, то кризис ему не страшен.

Бюджет покупки снижается и девелоперы должны адекватно отвечать на потребности покупателя, считает управляющий директор группы ЛСР в Москве Иван Романов. Покупатель уже давно перестал покупать только квадратные метры, для него не так важно, 26 кв. м квартира или немного меньше. Многие покупатели очень внимательно смотрят за тем, что строится в составе этого жилого комплекса. «Строить микрорайоны, содержащие не только жилые объекты, заставляет уже не только нормативное регулирование, но и запросы покупателя. И мы под эти правила уже перестроились», - продолжает Романов.

Застройщики подстраиваются под меняющийся рынок, меняют стратегию своего развития. «Что касается нашей компании, то мы уменьшаем свой объем строительства жилья на 40%, - рассказывает президент компании «Мортон» Александр Ручьев. - Если мы в этом году вводим в эксплуатацию 1,1 млн кв. м, то в следующем - 650 000 кв. м».

Но строители не готовы снижать цены. По словам гендиректора «НДВ-недвижимости» Александра Хрусталева, строителям некуда падать: многие из них приобретали площадки по долларовой цене, стоимость кредитов составляет 18-20%. Если кто-то продает с большими скидками, скорее всего он работает в убыток, полагает он. Романов напоминает, что в 2009 г. серьезное снижение цен было предпоследним шагом многих компаний. Следующим их шагом была остановка стройки. «Поэтому это точно не тот путь, по которому нужно идти, - считает он. - И если мы наперегонки побежим в этой гонке, то хуже станет всему рынку - и потребителю прежде всего. Потому что неуверенность в работе одной компании будет формировать его отношение к другим компаниям, стабильным, надежным и хорошо работающим».

«Скидки - это некоторая хитрость, которой все пользуются. Сначала мы формируем определенную цену продаж, которую учитываем в бизнес-планах, исходя из нее, формируем портфель, а потом скидками доводим цену предложения до реальной цены сделки, - рассказывает Дмитрий Гусев из группы компаний «Глубина». - Если говорить о приобретении лояльности покупателя за счет бесконечных скидок, это точно так же, как уменьшение площади квартиры, ведь ее невозможно превратить в пенал. Точно так же бесконечные скидки - это путь в никуда». По его мнению, лояльность покупателей нужно получать с помощью специальных условий, например более тесных взаимоотношений с банками, когда клиенты могут получать ипотеку на более выгодных условиях - скажем, по меньшей ставке, предлагать варианты по лизингу недвижимости, собственные рассрочки. В качестве примера он приводит компанию «Мортон», которая вместе со Связь-банком предлагает своим покупателям ипотеку под 9,9%.

Места вакантны

Цены на коммерческую недвижимость могут упасть больше чем на 20%, считает партнер S.A. Ricci Алексей Богданов. Некоторые девелоперы уже проявляют раздраженность тем, что консультанты прогнозируют такой негативный сценарий, рассказывает он. Именно офисная недвижимость может больше всего пострадать от кризиса. Одна из основных причин - перенасыщенность рынка. Ситуация усугубляется тем, что объем офисного предложения продолжает расти, остановить его невозможно, здания, которые строятся, будут достроены.

За три квартала уже сдан 1 млн кв. м офисов классов А и В, а к концу года совокупный ввод достигнет 1,3 млн кв. м, рассказывает замруководителя отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба. При этом переезд в новый офис - не главная необходимость компаний, тем более что затраты на переезд включают в себя также вложения в отделку нового офиса и т. д., продолжает она. Так что многие компании сейчас предпочитают продлевать договоры по уже занимаемым ими помещениям - за три квартала доля новых сделок сократилась до 65% в общем объеме транзакций с 87% за аналогичный период 2013 г. «Кризис в первую очередь ударил по спросу. В результате по итогам года объем сделок на офисном рынке может составить лишь 0,8-0,85 млн кв. м, а вакансии в классе А - до 26%», - соглашается Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE.

В бизнес-центрах, которые даже во время кризиса 2008 г. не шли на пересмотр ставок - настолько их положение было эксклюзивным, - сегодня сами выходят с инициативой и на 15-20% уступают арендаторам, говорит Богданов.

В этом году вводится и большой объем торговых центров - около 700 000 кв. м арендуемых площадей. Это абсолютный рекорд, который включает и крупнейший ТРЦ в Европе - «Авиапарк» (228 500 кв. м). При этом уже по итогам трех кварталов доля вакантных площадей в действующих торговых центрах Москвы достигла 6% (против 3,5% во II квартале), комментирует Дзюба. В торговой недвижимости арендаторы требуют снижения ставок, объясняя это уменьшением товарооборота из-за падения покупательной способности. Ритейлеры ведут переговоры по снижению ставок, а девелоперы соглашаются делить риски с арендаторами на этапе запуска проекта, в момент его раскрутки. Участились технические открытия, когда вакансия в ТРЦ может достигать 30-40%. В целом по вновь вводимым объектам помимо собственно падения спроса наблюдается снижение ставок на 10-15%.

Гаврилов, напротив, считает, что торговый сегмент пока неплохо сопротивляется давлению текущих проблем. Ритейлеры еще сохраняют относительно неплохие продажи благодаря тому, что не повышают цены на импортные товары, закупленные ранее, объясняет он. Однако по факту исчерпания товарных запасов либо импортные товары сильно подорожают и обороты ритейлеров упадут, либо произойдет сужение их маржи. Однако вне зависимости от сценария, по мнению Гаврилова, их способность платить текущие арендные ставки уменьшится.

Рекорд ввода ожидается и в складах - общий объем нового предложения в 2014 г. может достичь отметки в 1,6 млн кв. м, что является самым высоким показателем за семь лет. При этом макроэкономическая неопределенность вынуждает девелоперов корректировать свои планы на будущий год. По данным JLL, в 2015 г. объем нового предложения складских площадей более чем на 40% уступит результату текущего года и составит около 900 000 кв. м. Выход большого объема новых складов совпал с негативным влиянием внешних факторов на спрос, что привело к увеличению доли вакантных площадей на рынке - до 5% на конец III квартала (4,4% во II квартале 2014 г. и около 1% годом ранее), говорит Дзюба.

Прогнозы

В прогнозах эксперты осторожны. «Наверное, следующий год будет непростой. И многие компании должны задуматься о своей ценовой политике и подходах в работе с клиентом», - считает Романов. Состояние рынка очень сильно зависит от того, удержится ли нефть в коридоре $75-85 за баррель или пойдет вниз, говорит Гаврилов. В первом случае возможно продолжение роста вакансии в офисах в первой половине 2015 г. с последующей стабилизацией на уровне порядка 17-17,5%. Ставки аренды могут снизиться еще на 5-7%. Дно рынка может прийтись на конец I квартала 2015 г. Если же нефть пойдет по второму сценарию, то вакансия может вырасти до 19-20%, а потенциал снижения ставок с текущих уровней может превысить 15%. Вакансии будут увеличиваться на рынке офисной и складской недвижимости. Однако негативное давление может быть нейтрализовано, если правительство снизит объем налоговой нагрузки на бизнес, считает Гаврилов.

С другой стороны, кризис - время возможностей. Как и в 2009 г., возникают фантастические возможности для арендаторов офисной недвижимости сделать для себя выгодные сделки, передоговориться на более выгодных условиях или переехать либо оставить свой офис, говорит управляющий партнер S.A. Ricci Владимир Авдеев. Вторая возможность - инвестировать в трофейные активы, которые будут пользоваться спросом вне зависимости от макроэкономической и геополитической ситуации. «Самое лучшее время, как мы знаем, покупать именно в кризис, в тяжелых экономических условиях», - напоминает он.