Густав Стенболт: Интервью - Густав Стенболт, исполнительный директор Valartis Group

- Считается, что количество офисов класса А довольно ограниченно, а претендентов на них уже много - O1 Properties, группа «Бин», Lenhart Global. Вы с этим согласны?

Группа Valartis была одной из первых зарубежных компаний, которая решилась инвестировать в российскую недвижимость. Еще в начале 2000-х фонды под ее управлением финансировали строительство некоторых известных московских проектов, например бизнес-центра «Романов двор II», были акционерами сети «Мосмарт», скупали ключевые объекты в центре столицы - бизнес-центр «Берлинский дом» и др.

Valartis, как инвестор в недвижимость, производственный сектор, золото и др., работает во множестве стран. Сейчас общая стоимость активов под управлением группы - 7,96 млрд швейцарских франков ($8,2 млрд).

В России после некоторого затишья группа вновь активизировалась уже в этом году, причем на фоне разговоров о новом экономическом кризисе в России. Фонд группы Valartis - Eastern Property Holdings (EPH) привлек $270 млн, которые уже потрачены на приобретение трех офисных комплексов. Глава Valartis Густав Стенболт считает, что сегодня самое время скупать премиальные объекты - сейчас их можно получить по привлекательной цене. В интервью «Ведомостям» он рассказал, что планирует привлечь в Россию еще свыше $500 млн.

- Насколько я помню, ваш фонд EPH был чуть ли не первым иностранным инвестором в недвижимость в России. Почему вы тогда решили выйти на российский рынок? Какими были первые инвестиции?

- На самом деле мы, группа Valartis, пришли в Россию еще в 1994 г. Тогда мы действительно были здесь одними из первых иностранных инвесторов. Как и многие в то время, мы начали с портфельных инвестиций: покупали небольшие пакеты в компаниях из разных секторов - нефтегазового, например. Одной из первых наших инвестиций была покупка пакета в «Лукойле». Затем были «Сургутнефтегаз», «Мосэнерго» и несколько других телекоммуникационных и энергетических компаний.

- Инвестиции были успешными?

- Я бы сказал, что большинство наших инвестиций были успешными.

- Недвижимость в то время не привлекала?

- В недвижимость мы пришли позже. Первый проект собственно нашей группы - инвестиции в строительство бизнес-центра «Романов двор II». А вот наша команда начала работать в этом секторе гораздо раньше: на тот момент на ее счету были инвестиции в коттеджные поселки в Одинцовском и Дмитровском районах Подмосковья, финансирование первого проекта Mirax Group в Москве - ЖК «Корона».

- Почему выбор пал на Россию?

- Мы в целом специализируемся на инвестициях в развивающиеся страны. Еще в 80-х гг. пришли в Азию, открыли офисы в Бангкоке и Гонконге, в начале 90-х стали инвестировать в Латинскую Америку. Там у нас офисы в Мехико-Сити и Сан-Паулу. Логично, что дальше должны были быть Восточная Европа и Россия. Кроме России у нас были инвестиции в Чехию, Венгрию, Польшу.

- До 2008 г. вы были одним из самых активных иностранных инвесторов на российском рынке. Были куплены бизнес-центры «Берлинский дом», проекты офиса «Женевский дом» в центре Москвы и многофункциональных центров на Арбате, земля и коммерческие объекты в Санкт-Петербурге. Последняя ваша публичная инвестиция - покупка доли компании «Инконика», специализирующейся на строительстве парковок. После чего была пауза аж до этого года. С чем это было связано?

- Я бы не называл это паузой. Любые инвестиции имеют цикличный характер. Мы продолжали инвестировать в наши девелоперские проекты, например в многофункциональные комплексы на Арбате. И потом, не будем забывать, что после кризиса конца 2008 - 2009 г. достаточно сложно было привлечь финансирование на разумных для нас условиях, несколько лет ушло на восстановление рынка.

- А вы не считаете, что сейчас идет повторение ситуации 2008 г.?

- В сегодняшний кризис я не верю. (Смеется.)

- В этом году вы привлекли $270 млн для инвестиций в недвижимость за счет размещения бондов. Будут ли еще размещения?

- Мы сделали два публичных размещения облигаций - на $130 млн и $140 млн. Эти средства были направлены на обратный выкуп бизнес-центров «Женевский дом» и «Берлинский дом» и офиса «Северное сияние». Это девятилетние облигации с возможностью досрочного предъявления через три и шесть лет, купон - 5,5%. Если рынок позволит, будут еще размещения. Это один из немногих доступных для нас способов привлечения финансирования.

- Кто является покупателем ваших бондов? Есть ли среди них российские компании?

- Не думаю. Конкретные компании не назову, но это в основном институциональные инвесторы и банки.

- Насколько сложно убедить инвесторов вкладывать в Россию?

- Убеждать инвесторов, особенно незнакомых с Россией, вкладывать сюда деньги всегда было непросто. Но мы стараемся находить именно долгосрочных партнеров, предлагая им в зависимости от целого ряда факторов разные инструменты для инвестиций. Раньше это мы продавали им наши акции, сейчас один из немногих доступных способов в нашем случае - облигационные займы.

- Считается, что в России высокий уровень коррупции. Вы с такой проблемой сталкивались?

- Коррупция есть во всем мире, и Россия тут не исключение. Но мы инвестируем в сегменты, наименее подверженные этому явлению. Какая может быть коррупция, если ты покупаешь готовый объект с арендаторами?

- Сколько всего фондов Valartis работает в России?

- Из 30 наших глобальных фондов в Россию инвестирует пять. Это и публичные компании - EPH, ENR Russia Invest, и открытые фонды, такие как Valartis Russian Market Fund, и ряд частных инвестиционных структур наших клиентов и акционеров, которыми мы управляем.

- Какова общая сумма их инвестиций в Россию?

- В разные периоды она составляла от $500 млн до $1,3 млрд. Но мы будем расти - в дополнение к тому, что уже было сделано в этом году, мы планируем в ближайшее время инвестировать в российскую недвижимость еще не менее $500 млн.

- В начале года фонд Valartis Operational Fund заявил о планах инвестировать в Россию около $1 млрд...

- Этот фонд был создан подразделением нашего банка в Лихтенштейне, которое оказывает услуги администрирования подобных структур и самостоятельно занимается управлением ими. Насколько мне известно, дальше бумажного оформления дело не пошло.

- Какова сейчас доля российских инвестиций в вашем общем портфеле?

- Около 10%. Большая часть [инвестиций] приходится на Западную Европу. Это надежные инвестиции, хотя их доходность низкая. Например, по коммерческой недвижимости в Женеве или Цюрихе она колеблется в диапазоне 3-4% годовых. Но наши клиенты, чьими средствами мы управляем, выбирают именно этот регион.

- Вернемся к вашему фонду EPH. В меморандуме фонда написано, что изначально он назывался по-другому и, как я понимаю, создавался совершенно для других целей.

- Компания называлась Maximum Technologies Limited, при этом никогда никакой деятельности не вела, никакими активами не владела. Мы ее купили. Нам нужна была компания с листингом и без истории. Это было в 2002 г., а спустя год переименовали ее в EPH. Просто так было удобнее в тот момент.

- У EPH много разноплановых активов - кроме офисов в центре Москвы есть земля в Санкт-Петербурге, доля в «Инконике» и др. Сейчас, как я понимаю, стратегия в России поменялась и вы будете покупать только готовые офисные объекты класса А, заполненные арендаторами?

- Да, причем только в Москве. Я верю в этот город. Раньше мы пытались охватить весь рынок - покупали бизнес-центры, строили парковки, апартаменты. Сейчас стратегия поменялась, в нашем фокусе - готовые бизнес-центры в хороших локациях, прежде всего класса А, стоимостью от $100 млн, арендной площадью не менее 8000 кв. м и, главное, с качественным набором арендаторов. Исторически у нас весьма обширный опыт в этом сегменте в разных странах - в Швейцарии, Германии, Австрии, даже в Алжире: там мы владеем крупнейшим в стране торгово-офисным центром - более 100 000 кв. м.

- Конкуренция за хорошие активы есть всегда и везде. Но из-за экономической ситуации на рынке среди владельцев таких объектов ощущается небольшая нервозность. Многие проекты уже в продаже. Поэтому мы считаем, что сейчас самое хорошее время для приобретений на правильных условиях.

- То есть собираетесь воспользоваться ситуацией?

- Именно.

- Почему же другие иностранные инвесторы постепенно сворачивают свою деятельность в России?

- Сам удивляюсь. (Пожимает плечами.)

- По данным консалтинговых компаний, офисный рынок сейчас испытывает не лучшие времена. Доля свободных площадей уже приближается к 25-30%. Вас это не смущает?

- Мы просто стараемся учитывать подобные тенденции при оценке потенциально интересных для приобретения объектов. В любом случае в нервозное время возможностей совершать выгодные приобретения становится больше.

- Что еще EPH планирует покупать в России?

- Мы предметно смотрим более пяти проектов. Назвать их я не могу.

- Нам называли «Военторг», «Ситидел», «Аврора бизнес-парк» и «Метрополис».

- Некоторые из них в нашем списке.

- Правда ли, что все - «Женевский дом», «Берлинский дом», «Северное сияние» - вы купили у одной компании, Lenhart Global, которую связывают с партнерами Аркадия и Бориса Ротенбергов?

- Нет, неправда. Никакого отношения Lenhart Global к владению этими объектами не имеет.

- Какие еще инвестиции сегодня в России в целом у группы Valartis?

- Кроме готовых офисных объектов мы продолжаем смотреть отдельные проекты в девелопменте. В октябре мы вошли в первый для нас проект в сегменте доступного жилья в Зайцеве Одинцовского района площадью более 300 000 кв. м. Достаточно активны и на долговом рынке корпоративных облигаций. В прошлом году мы создали совместное предприятие с одним из ведущих российских производителей цветов - компанией «Розовый сад» по развитию одноименной торговой сети.

- Считается, что спрос на жилье сейчас падает. Вас это не смущает?

- Все относительно. Если брать «Зайцево», то мы видим там меньше рисков, чем в наших проектах на Арбате, потому что квартиру в центре Москвы по цене $17 000-20 000 за 1 кв. м могут приобрести только несколько человек, тогда как по цене $3000-4000 - миллионы. В «Зайцево» будут довольно низкая цена и хорошо продуманная концепция. В этом наше преимущество.

- А что будет с уже купленными активами? Они будут проданы?

- Активы, которые в нашу новую стратегию не вписываются, будут реализованы.

- На какой стадии их продажа?

- Офис «Петровский форт» мы уже продали, земельные участки в Ленинградской области - в процессе реализации. По остальным пока, что называется, в творческом поиске.

- Успех компании зачастую зависит от команды. Насколько тяжело найти команду?

- Очень сложно найти команду, которая имеет опыт реализации проектов в России, но в то же время работает по западным стандартам корпоративного управления. Российские компании, даже очень успешные в своем бизнесе, редко находят общий язык с иностранными партнерами из-за отличий в бизнес-культуре. Они позволяют себе такие принципы работы, от которых у западных инвесторов волосы встают дыбом. В свое время для нас решением этой проблемы стало создание отдельного подразделения в группе для управления бизнесом в этой части света, которое вот уже почти 12 лет возглавляет Александр Николаев (управляющий директор в России и СНГ Valartis Group). Лично я работаю с ним еще дольше - мы вместе с 1998 г.

- Опыт инвестиций в другие страны СНГ у вас есть?

- Мы смотрели на проекты на Украине, но, к счастью, вовремя от этой идеи отказались. Это была и есть самая непредсказуемая часть бывшего СССР.