Рынок ипотеки: Пузыря не появилось

Для иллюстрации ипотечной конференции организаторы выбрали картину «Не ждали» Ильи Репина, поэтому логично было бы спросить себя: чего же мы не ждали в 2014 г.? Лично я не ожидал, что, несмотря на ухудшение ситуации с фондированием банков, ипотека будет показывать по-прежнему устойчивый и существенный рост относительно 2013 г. По нашей оценке, по итогам года выдан почти миллион кредитов на 1,7-1,8 трлн руб. Это рекорд - как по стоимости, так и по количеству. Неожиданно для нас и то, что та волатильность, которую мы наблюдаем со II квартала на рынке, практически не оказывала влияния на ипотечный рынок вплоть до второй половины декабря. Также мы с удовлетворением отмечаем, что, несмотря на существенный рост выдачи ипотеки, цены на жилье оставались в рамках одного коридора и их рост был даже ниже прогнозируемой инфляции. То есть пузыря на жилищном рынке не сформировалось. Практически весь дополнительный спрос, генерируемый ипотечным рынком, был абсорбирован предложением на рынке нового жилья.

Чего же мы еще не ждали? Это касается рынка ипотечных ценных бумаг. В 2014 г. объемы выпускаемых ипотечных облигаций росли темпами даже более быстрыми, чем первичный рынок ипотеки. Доля выпущенных ипотечных облигаций относительно выдачи ипотек составила 11,8%. А это цифра, уже сопоставимая, на мой взгляд, с отдельными европейскими странами, где этот показатель в среднем составляет около 30%. Необходимо учесть, что крупнейший кредитор в нашей стране - Сбербанк - пока не использует данный финансовый инструмент, в то время как ВТБ активно его применяет для привлечения финансирования. Получается, что банки без госучастия и ВТБ активно выпускают ипотечные облигации и, по нашим оценкам, каждый четвертый-пятый кредит фондируется с помощью ипотечных ценных бумаг. Этот рынок достаточно значим - и то, как он будет развиваться в 2015 г., на мой взгляд, будет определять, насколько конкурентен будет первичный рынок ипотеки.

В 2014 г. была утверждена новая стратегия развития группы компаний АИЖК, в которой одним из основных стратегических приоритетов является развитие рынка секьюритизации за счет программ выкупа облигаций с ипотечным покрытием; мультиоригинаторной платформы секьюритизации; предоставления промежуточного финансирования и поручительств, развития инфраструктуры рынка секьюритизации, расширения возможностей для инвестирования средств пенсионных накоплений, страховых резервов и т. д.

Но есть и негативные моменты. Мы не ждали такого лавинообразного роста стоимости заимствований для банков, что не может не сказаться на ипотечном рынке. Последовательное повышение ключевой ставки, особенно ее резкий рост в декабре, и сложности в привлечении внешних заимствований неизбежно подталкивают банки к увеличению ставок. И если до повышения ключевой ставки до 17% основные участники рынка не торопились полностью компенсировать за счет заемщиков возросшую стоимость фондирования, повысив сначала ставки лишь на 0,5-1 п. п., то затем удерживать ставки на старых уровнях стало невозможно.

Резкий рост ставок по всем инструментам финансового рынка до конца декабря 2014 г. - главная неожиданность. Стало окончательно ясно, что 2015 год будет для рынка крайне непростым. С учетом изменившейся реальности следует поднять ряд вопросов, касающихся разработки дополнительных механизмов рефинансирования и обеспечения ликвидности.

Очень хорошо, что в прошлом году Банк России инициировал создание рабочей группы по определению подходов, направленных на повышение устойчивости системы ипотечного кредитования. В этой группе работают подгруппы по различным направлениям: рефинансирование ипотечных кредитов, оценка ипотечных активов по уровню риска, по законодательству, мониторингу системных рисков, по регулированию деятельности некредитных организаций и т. д.

В рабочей группе участвуют кроме ЦБ и АИЖК представители банковского сообщества. И можно констатировать первые результаты успешной деятельности группы, в том числе в части мер по снижению рисков в банковском секторе.

В 2015 г. в этой рабочей группе будут обсуждаться и антикризисные меры. Мы уверены, что благодаря совместным усилиям регулятора денежного рынка, банков и АИЖК вместе с участниками рынка мы сможем пройти трудный период с наименьшими потерями, использовав этот непростой период для повышения эффективности и устойчивости отрасли, развития новых механизмов и сокращения издержек.

В то же время, какие бы испытания ни ждали рынок в 2015 г., можно уверенно говорить о его скором восстановлении при первых признаках нормализации ситуации на финансовых рынках - напомним, что в 2009 г., пережив падение в 4,5 раза с 655,8 млрд руб. до 152,5 млрд, уже в 2011 г. объемы ипотеки превысили докризисный уровень и составили 717 млрд руб., а к концу 2013 г. практически удвоились до 1353 млрд.