Инвесторы готовы вложить более 30 млрд рублей в дома престарелых в России
Но без льгот и субсидий от государства проекты окупятся через 15 лет
В настоящее время на территории России, по данным Минтруда, насчитывается 259 000 мест в государственных домах престарелых и около 10 000 мест, по данным НП «Мир старшего поколения», – в коммерческих пансионатах. Из них в Москве и Подмосковье – около 6000, в Петербурге – 3000, во всей остальной России – 1000. Потребность гораздо больше, и это понимают инвесторы: как подсчитали в NAI Becar, на сегодняшний день заявлено о реализации проектов совокупным объемом более чем на 30 млрд руб. как частных компаний, так и проектов, строящихся на условиях государственно-частного партнерства (ГЧП).
В I квартале 2017 г. в пос. Малаховка Московской области завершится строительство частного дома-интерната для пожилых людей по схеме ГЧП. Комплекс возводится по проекту компании «Северин проект», заказчик – «Сениор групп», которая инвестировала в проект общей площадью 7000 кв. м 1,3 млрд руб. Государство предоставляет налоговые льготы, которые позволят сэкономить около 40 млн руб.
Всего здесь будет жить 180 стариков. Для людей, нуждающихся в особом медицинском уходе, предусмотрено психоневрологическое отделение. Помимо палат в комплексе из трех жилых и одного административно-жилого корпуса запроектированы досуговый центр, летний театр и парк.
В портфеле «Сениор групп» это шестой пансионат для пожилых, но первый, построенный специально для нужд престарелых постояльцев, а не адаптированный для этих целей. В 2017 г. компания планирует приступить к строительству еще минимум двух объектов, всего же программы по строительству таких пансионатов только при посредничестве «Сениор групп» есть у пяти регионов. По данным аналитиков NAI Becar, сегодня на этом рынке действует около 10 сетей с предложением размещения более чем в 50 объектах, преимущественно в Московской области, всего на 2500 мест.
Мир стремительно стареет
По прогнозам Всемирной организации здравоохранения, доля населения в возрасте старше 60 лет почти удвоится к 2050 г. с 12% до 22%. Таким образом, к 2050 г. на планете будет более чем 2 млрд людей в возрасте старше 60 лет. И людей не бедных. По оценкам агентства Euromonitor International, покупательская способность этих людей будет $15 трлн. Такие изменения мировой демографии повлияют на многие сферы жизни, от здравоохранения до экономики.
В мире вопросы расселения пожилых и помощи им решаются по-разному. Недавно в нескольких европейских странах одновременно были заявлены проекты кварталов мультиформатной недвижимости, в застройку которых были интегрированы дома или секции, специально оборудованные для пожилых людей. Другой вариант – «деревни для пожилых», состоящие из домов (индивидуальных или многоквартирных) для самостоятельной жизни. По мере того как состояние людей, живущих независимо, ухудшается, они могут начать пользоваться услугами дома гостиничного типа.
Степень самостоятельности
Специалисты выделяют три типа объектов недвижимости, строящихся для проживания пожилых, и чем меньше человек может сам, тем объекты сложнее: для людей с независимым проживанием; для тех, кто либо не хочет, либо не может полностью себя обслуживать, например готовить, стирать (assistant living, такой своеобразный гостиничный сервис). Третий сегмент самый сложный и на сегодняшний день самый распространенный – дома для людей, которые не могут себя обслуживать и требуют специализированного ухода.
До кризиса 2008 г. в России было несколько попыток создать поселения для пожилых и дома гостиничного типа. Можно вспомнить проект «Газпрома» «Хрустали» для отставных работников корпорации, в котором сочетались два вида недвижимости – пансионат для людей, требующих ухода, и поселение для активных пенсионеров. В качестве дома для «ленивых пенсионеров» позиционировался многоквартирный комплекс «Сосны» на территории санатория, инфраструктура которого – бассейн, спа-процедуры – доступна для жильцов. Концепция сработала – в «Соснах» покупали квартиры «возрастные» состоятельные люди или дети для пожилых родителей.
Домов для людей, требующих ухода, построено существенно больше – потребность в них признает и официальная статистика. По данным ВОЗ, жить самостоятельно из-за состояния здоровья не могут около 18% россиян старше 70 лет, но только 2% из них находятся в специализированных учреждениях. Эти объекты являются социально значимыми. По данным Минтруда России, в специализированных учреждениях находится 259 000 пожилых людей и инвалидов, официальная очередь в государственные дома-интернаты для пожилых в России на сегодняшний день – 14 000 человек. По расчетам НП «Мир старшего поколения» (основаны на демографических данных и на вероятности тех или иных возрастных заболеваний), потребность в местах в специализированных учреждениях есть у 630 000 пожилых людей, а через 10 лет таких мест понадобится 1 млн.
По данным, которые приводит Алексей Сиднев, гендиректор «Сениор групп», в настоящее время в России на 1000 жителей приходится 14 коек в специализированных учреждениях для пожилых, в Германии – 33, во Франции – 46, в США – 65, в Польше – 27.
«Наши» 14 коек – это места и в социальных, и в частных домах. Понятно, что условия проживания, скажем так, несколько различаются. Наиболее востребованными как раз являются частные пансионаты, сейчас идет процесс становления ГЧП в этой области и передачи соцуслуг в частные руки. Сиднев напоминает, что по планам Минфина в 2018 г. частным организациям отдадут не менее 20% от общего объема соцуслуг. В 2019 г. доля частных исполнителей должна достичь 40%, в 2020 г. – 60%, в сфере ухода за пожилыми людьми это может быть эффективно.
Как это делается в Израиле
Одной из самых разнообразных систем обеспечения жизни пожилых обладает Израиль. «На определение характера услуг, которые могут быть предоставлены пожилому человеку, влияют показатели состояния его здоровья и социально-экономического статуса», – рассказывает Дмитрий Мазо, архитектор, член наблюдательного совета компании Pareto Capital 80/20 Israel. Для малообеспеченных пожилых граждан созданы специальные сети, функционирующие при поддержке министерства социального обеспечения. Наиболее крупная из них, МИШАН, была создана еще в 1931 году по требованию профсоюзной организации. Сегодня жилье в домах этой сети субсидировано государством. Разумеется, что условия социального жилья не «5-звездочные», но в них поддерживается достойный уровень жизни и предоставляются все необходимые услуги. Для более обеспеченных пожилых израильтян существует система так называемого «Защищенного жилья». Обычно это - жилые здания с квартирами небольшого размера, предназначенных для проживания одиночек или супружеских пар. Израиле существуют и поселки для пожилых. Например, недалеко от города Нетания расположен поселок «Рамат Полег», где пожилые люди проживают в отдельных домах.
Система оплаты государственных домов престарелых в Израиле весьма сложна. Для некоторых они бесплатны, а некоторым стоят тысячи шекелей в месяц - от 4000 и до 10000 шк. (примерно от 1000 до 2600 долларов). По закону, если пожилой человек нуждается в постороннем уходе, детей можно обязать выплачивать алименты родителям. Размер зависит от социального положения детей и супруга/и. Существует так называемая система некудот (баллов), по которой учитывается количество детей, их доход, семейное положение, имущественное состояние и т.д.
«Но простая аренда – это наименее распространенный и самый неудобный способ, - рассказывает Дмитрий Мазо. - Гораздо популярнее в Израиле залоговый фонд и помесячная плата». Идея проста: у большинства пожилых людей в Израиле есть квартира, которую они продают, а деньги вкладывают в содержание жилья в одном из комплексов для пожилых, с учетом своих предпочтений и финансовых возможностей. «Допустим, пожилая пара получила за квартиру $300 000. Деньги делятся пополам, половина идет в фонд, половина – на оплату ежемесячных услуг и коммунальных платежей. Эта сумма рассчитана приблизительно на 15 лет». Что такое залог? Деньги, которые пожилой человек вносит вместо арендной платы и большая часть которых возвращается ему при переезде в другое место. Если же он умирает, остаток суммы получают его наследники. Далее все построено на статистике. Как не прискорбно об этом говорить, но продолжительность жизни – это более или менее объективный показатель. Квартиры время от времени освобождаются. Предположим, что кто-то прожил 10 лет из 15, которые оплатил, а кто-то и все 20. Таким образом, один внес плату за другого. Звучит жестоко, но на практике это дает человеку гарантию обеспеченной старости», - рассказывает Дмитрий Мазо.
В США, по данным NAI Becar, действует более 50 крупных сетей, специализирующихся на предоставлении услуг проживания и ухода для лиц пожилого возраста. На долю этих сетей приходится около 400 000 мест. Основную долю (80%) составляют одноместные номера площадью от 18 до 30 кв. м. Стоимость проживания начинается от $3000 в месяц и существенно зависит от типа и состава необходимых услуг.
Нужен коммерческий спрос
По словам вице-президента NAI Becar Дмитрия Сороколетова, рынок коммерческих домов престарелых в России развивается активно, предложение растет в среднем на 7–12% в год: «По приблизительным подсчетам, с учетом платежеспособности населения емкость потенциального спроса в целом может составлять 150 000 койко-мест, из которых на Москву и область будет приходиться 20 000 койко-мест. Оплата размещения в таких домах осуществляется как посуточно (от 1500 руб. в сутки), так и ежемесячно (от 45 000 руб.)». Примерно такие же показатели у НП «Мир старшего поколения», которое пансионаты делит на несколько сегментов – премиум, бизнес, комфорт и эконом. Для примера: в Москве и Подмосковье, как уже говорилось выше, по данным НП «Мир старшего поколения», количество мест в частных пансионатах для пожилых – около 6000, из них к сегменту премиум относится лишь 1%, к сегменту бизнес – около 5%, комфорт – чуть более 30% мест, эконом – более половины.
Стоимость проживания, по словам Сиднева, примерно следующая: в экономе – 35 000 руб. в месяц, в комфорте – до 60 000 руб., в бизнесе – до 100 000 руб.
По словам Сороколетова, средний объем инвестиций при условии реализации проекта с нуля может составлять 100 000 руб. за 1 кв. м. В зависимости от уровня проекта срок окупаемости домов престарелых может колебаться от семи до 15 лет. «От семи лет – с учетом налоговых льгот и субсидий, 12 лет – без льгот и субсидий», – уточняют в «Сениор групп». «Нет налога на прибыль, нет НДС. Если мы берем кредит для реконструкции или строительства такого объекта, федеральный бюджет возвращает ключевую ставку. В теории. На практике это пока не работает», – добавляет Сиднев. Даже с учетом преференций «такие проекты могут появляться только в крупных городах, где есть достаточный коммерческий спрос, но если это делать по стране, то нужна помощь государства», резюмирует он.
Приемлемые для инвесторов цены на услуги возможны только в богатых регионах. «Если честно, пока только в Москве», – признается Сиднев. Чтобы услуга была доступна не только для богатых и не только для москвичей, разработана схема строительства качественных домов для пожилых (и очередников региона) с участием государства. В таком строительстве в паре с «Сениор групп» хотят участвовать и уже подтвердили эту готовность, выделив участки под строительство и получив одобрение губернаторов, пять регионов: Иркутск, Смоленск, Воронеж, Архангельск и Московская область. Сиднев определяет модель ГЧП как «рубль на рубль на рубль»: «Рубль дает инвестор, рубль – региональный бюджет, рубль – федеральный. Схема пока теоретическая, сейчас мы готовим нормативную базу».
Расчеты инвесторов выглядят примерно так, говорит Сиднев: «Допустим, мы получаем объект из трех отделений по 36 мест. Две трети мест будут отданы очередникам субъекта по пониженному тарифу – 35 000–40 000 руб. в месяц. Треть – коммерческая по тарифу около 60 000 руб. В управление мы получаем все койки, на государстве мы зарабатываем 5%, на коммерческих местах – 30%. Этого достаточно, чтобы вернуть наши инвестиции».
Новое для старых
«Правильно спроектированное с учетом современных требований здание делает две вещи – повышает качество и продолжительность жизни его обитателей и делает проще работу обслуживающего персонала (его требуется меньше), – продолжает Сиднев. – Оно выгоднее в управлении, чем те типовые проекты, которые есть сейчас в стране».
«Когда мы начали проект пансионата в Малаховке, который должен принять первых постояльцев в этом году, мы чуть ли не месяц потратили на определение типологии объекта. От этого зависят нормативы: сколько должно быть квадратных метров на человека, какие должны быть удобства, сервисы, – рассказывает гендиректор «Северин проекта» Александр Балабин. – Если назвать объект геронтологическим центром, нужно обеспечить довольно серьезную научную базу, плюс нужно быть близко к стационару, плюс должно быть достаточное количество зеленых территорий для прогулок и т. д. Наш проект определили как «дом-интернат общего типа с психоневрологическим отделением». Компания принимает участие в разработке законодательной базы для Совета Федерации, которая даст возможность скорректировать нормативы для строительства домов престарелых. По его словам, такие изменения необходимы: «По версии старых СанПиНов, в доме престарелых обязательно должен был быть кинотеатр на 200 мест, комната трудотерапии, интенсивной терапии, морг и т. д.». «На 40% площадей больше, чем надо, – подсчитывает Балабин. – Все понимают, что это нужно изменить, а изменения закрепить законодательно. И сейчас Минстрой собирает проекты домов престарелых нового поколения, чтобы сделать типовые варианты».
