В какую недвижимость инвестировать за рубежом, чтобы не потерять деньги

Квартиры в европейских городах подходят для инвесторов с невысоким бюджетом — от 300 000 до 2 500 000 евро. Договоры аренды могут быть долгосрочными (от 1 года) и краткосрочными (от 1 суток). По данным экспертов международного брокера недвижимости Tranio, уровень доходности при долгосрочной аренде — 2–3%, при краткосрочной — 5–7%. На квартиры с долгосрочной арендой всегда высокий спрос даже во время кризиса, но собственник ограничен в повышении арендных ставок. Этого минуса нет при краткосрочной аренде, но здесь высоки риски менеджмента и простоев

Студенческие апартаменты приносят доходность 4–5%. Объем инвестиций — от 300 000 евро. Сроки договоров аренды — от 1 года. Среди плюсов — всегда стабильный спрос, в том числе и во время кризиса. Но основной риск у апартаментов — это низкая ликвидность (ниже, чем у квартир). Кроме того, их сложно перепрофилировать

Доходные дома подходят для инвесторов с бюджетом инвестиций от 2 500 000 евро. У таких объектов высокая ликвидность и потенциал роста капитализации. Но инвестиции в доходные дома приносят низкую доходность — 3–4%. Срок договора аренды — от 1 года. У доходных домов много арендаторов и их сложно выселить, что является основным риском для инвестиций в объекты такого рода

Инвестиции в магазины в европейских торговых коридорах также не принесут высокой доходности — 3–4% в год. Но объекты стрит-ритейла имеют высокую ликвидность и потенциал роста капитализации. Бюджет для инвестиций — от 2 500 000 евро. Договоры аренды с объектами в европейском стрит-ритейле обычно заключаются сроком на 3–10 лет

Супермаркет дает инвестору относительно высокую доходность (5–6% годовых) при минимальном уровне рисков. Единственный риск у инвестиций в супермаркет — снижение ликвидности объекта с приближением сроков окончания договора аренды. Супермаркеты обычно имеют долгосрочные арендные контракты (в среднем 15 лет) и прогнозируемую арендную выручку. Бюджет для инвестиций в супермаркет начинается от 2 500 000 евро

Дома престарелых — перспективный вариант для вложения средств для инвесторов с бюджетом от 10 000 000 евро. Такие объекты всегда востребованы у арендаторов в Европе, поскольку там растет число пожилых людей. Арендные контракты всегда продолжительные — 20–25 лет. Но в случае съезда арендаторов собственнику будет очень сложно перепрофилировать объект — это основной риск у инвестиций в дома престарелых. Их доходность оценивается на уровне 5–6%

Гостиницы. Основной риск — это высокий порог входа на рынок и невысокая доходность (около 4%). «Трудно купить качественный ликвидный объект с бюджетом 10–15 млн евро, есть риск, что гостиница будет расположена не в самом востребованном месте и будет управляться мелким оператором, который может в какой-то момент съехать. А найти другого арендатора будет крайне сложно», — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости «Транио». Крупный отель с известным международным оператором в крупном европейском городе стоит от 50 000 000 евро. Договор с оператором заключается на 10–20 лет

Торговые центры — самый сложный вариант для инвестиций из-за большого количества арендаторов, сложности в управлении и высокого бюджета покупки (более 30 000 000 евро). Однако качественные торговые центры показывают самую высокую доходность — до 7%. Договоры аренды заключаются на срок 5–15 лет. Такой тип вложений подходит для инвестиций с профессиональной управляющей командой, затраты на которую окупятся при больших объемах выручки