Ставка на готовое жилье
Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер»
На рынке недвижимости происходит ряд существенных изменений как со стороны законодательного регулирования, так и со стороны предпочтений покупателя. Задача девелопера – им соответствовать.
Работа с любым нашим микрорайоном строится по определенному алгоритму. Рабочая группа из продуктологов, архитекторов и маркетологов на основе исследований и собственного опыта должна спрогнозировать, какой человек придет в офис продаж этого объекта через 3–4 года. Какие у него будут требования к квартирографии, к местам общего пользования и благоустройству, какой доход?
Про своего покупателя через несколько лет мы можем точно сказать одно: он будет приобретать квартиру в уже готовом доме. К этому девелопера стимулируют и нововведения в законодательстве, и само развитие рынка – зрелый, цивилизованный рынок жилой недвижимости во всем мире работает именно с построенными объектами.
Владимир Воронин
В 1997 г. окончил МГСУ им. Куйбышева.
В 2000 г. защитил кандидатскую, а в 2011 г. – докторскую диссертацию, д. э. н.
В 1997–2003 гг. занимал позиции руководителя среднего, затем высшего звена в «Мосстрой-6», «Главмосстроймонолите», «Главмосстрое».
С 2005 г. – президент, один из создателей ФСК «Лидер».
В стратегии развития ФСК «Лидер» сейчас заложен постепенный переход к продажам готового жилья. За 2018 г. мы довели этот показатель до 30–35%, целевая отметка на следующий год – 50%.
Одно из преимуществ продажи готового жилья – генерация свободного денежного потока, которым можно распоряжаться самостоятельно, без законодательных ограничений: покупать новые площадки, закрывать операционные провалы по другим проектам и даже спасать чужих обманутых дольщиков. ФСК «Лидер» активно работает с Московской областью по таким проблемным объектам.
Продажа готового жилья в новых законодательных условиях сулит существенную экономию для девелопера. В идеале, если строить готовые дома за свой счет и выводить их на рынок, это даст примерно 10%-ное снижение себестоимости относительно конкурентов. Если строишь на свои и продаешь готовое, не платишь ни банку, ни в компенсационный фонд.
Чтобы увеличить процент готового жилья в структуре продаж, нужно строить быстрее. Индустриальное домостроение (средний срок строительства – 10 месяцев) в этом смысле имеет огромное преимущество перед монолитной технологией (средний срок – от 1,5 года). Сокращение времени строительства на 35–40% – потенциально это существенная экономия средств.
Напомню, с 1 июля девелопер уже не может пользоваться бесплатными деньгами дольщиков. Теперь, если он будет оперировать средствами, привлеченными от банка под эскроу-счета, он заплатит ему в лучшем случае 4–6% годовых, за два года – уже 8–12%. Это совсем не интересно, если средняя маржинальность в Московском регионе составляет около 12%. Чем быстрее построил, тем меньше заплатил банку процентов.
Но покупателя старые серии домов – того же ДСК-1 – скоро перестанут устраивать. В любом нашем микрорайоне первый построенный дом существенно отличается по квартирографии от последнего. За несколько лет по мере реализации проекта у людей меняются требования к площадям и планировкам, и мы вносим корректировки под их запросы.
Современный рынок требует не только скорости, но и гибкости, оперативной подстройки под запросы клиентов. Значит, нельзя привязываться к какой-то определенной серии домов. Поэтому мы создали экспериментальное производство – пока на 200 000 кв. м в год, в перспективе 1,5 года – на 700 000 кв. м в год. Фактически наша компания перейдет на строительство индивидуальных домов индустриальным способом. Такой конструктор Lego для первичного рынка.
Текст подготовлен на основе выступления на конференции XII Московский форум лидеров рынка недвижимости «MREF-2018. Время интеграции. Время для реформ», проведенной газетой «Ведомости» 24 октября 2018 г. в Москве.