Экономить нужно не везде

Часто слышу в словах коллег ностальгию по прошлым временам. Но время легких денег прошло. Давайте рассмотрим объект недвижимости детально. Его создает команда. В эту команду входят девелопер, финансирующий банк, архитектор, инженер, подрядчик и управляющая компания. Сегодня эта команда разваливается. Уменьшение маржи девелопера (неизбежное сегодня) действует плохо на то, как девелопер в дальнейшем начинает структурировать процесс.

Что мы видим сегодня? Рынок подрядчиков находится в очень плохом экономическом положении, у большинства из них нет ни оборотных средств, ни хороших банковских гарантий, нет возможности выполнять гарантийные обязательства. Важно внимательное обращение с качеством строительных материалов. Практически по всем проектам на этапе подбора материалов все идут в первую очередь в сторону уменьшения стоимости используемых материалов. Мы это видим по построенным домам, когда разваливаются эти материалы, и это иногда требует сотен миллионов рублей на замену.

Итак, выбор подрядчика, выбор не обязательно самых дорогих и при этом очень качественных строительных материалов – путь уменьшить риск проблем в гарантийный период объекта и во время эксплуатации. Что можно сделать девелоперу, чтобы удешевить эти позиции? Поработать напрямую с поставщиками, добиться от них эксклюзивных цен. По инженерке, из нашей практики, работа с поставщиком оборудования напрямую – это экономия до 30% от стоимости оборудования.

На чем еще обычно экономят девелоперы и на чем мы бы категорически не рекомендовали экономить? Это сроки и стоимость проектирования, сроки подготовки строительства. В идеале вы создаете объект сначала виртуально (проектируете), потом оцениваете его стоимость, выбираете оборудование, материалы, выбираете оптимальное соотношение качества под ту стоимость, которую готов заплатить будущий клиент. И только потом вы (уже зная стоимость будущего объекта) выбираете подрядчика и строите. На практике часто все иначе. Архитектор создает красоту, объем, архитектурную идею, и сразу после этого начинается гонка: нужно быстро (и формально!) сделать документацию для экспертизы, быстро провести тендер, быстро построить.

Выход на выбор подрядчика со слабо проработанной документацией, без понятных решений в отношении оборудования, материалов, фасадов – это плюс 20–25% к цене подряда, потому что ваш подрядчик все свои риски и неопределенности заложит в цену. Запрос предложений в формах подрядчиков вместо хорошо проработанных «своих» таблиц, отсутствие дополнительных к проектной документации пояснений и технических заданий, регламентов работы с изменениями, требований по проведению работ может поднять стоимость проекта еще на 10–15%. У подрядчика появится возможность обыгрывать любое отступление от проекта, «оптимизировать» в свою пользу любую неописанную деталь, требовать денег за работы, которые не были явно указаны в смете.

Мы рекомендуем потратить на проектирование 2–3 дополнительных месяца, заплатить проектировщику на 20% больше за детально проработанную документацию. И только потом заказать подрядчику продукт, качество и стоимость которого будут понятны на входе. Вот, собственно, рецепт создания качественного объекта недвижимости.

Автор - управляющий партнер ГК «Спектрум»