Сейчас один из сложных периодов
У нас $3,5 млрд в активах в России. 2/3 из них мы владеем, 1/3 управляем. Активы распределены по четырем видам продуктов: офисы, ритейл, розница, склады. У нас четыре розничных проекта, включая «Метрополис», молл с Morgan Stanley, два аутлет-центра, два больших логистических проекта и жилой проект Petrovsky House. В 2014 г. мы продали активов на $140 млн. В 2015 г. мы купили активов на $400 млн. В 2016 г., я полагаю, мы не будем ни покупать, ни продавать.
Ли Тимминс
В Hines работает с 1988 г. С 1993 г. – региональный менеджер по Восточной Европе, отвечает за девелопмент объектов и управление активами. В 2010 г. участвовал в основании Русско-польского фонда Hines с капиталом в размере 400 млн евро.
Я уже 20 лет работаю на российском рынке и вижу, что сейчас один из самых сложных периодов. Я составил свой список причин, почему рынок стагнирует. Первая – падающий ВВП, который приводит к снижению спроса. Вторая – недостаток предложения, это приводит к росту ставок. Третье – низкие цены на товары, рубль слишком слаб, что драматически влияет на ритейл и на складские помещения. Четвертая – это инфляция, которая влечет за собой высокие процентные ставки и ключевую ставку. И наконец, политический стресс. Если ВВП начнет немножечко двигаться, мы увидим падение вакантных площадей, это создаст больший спрос и укрепит арендные ставки. Если стабилизируются цены на нефть, это укрепит рубль и даст возможность Центральному банку снизить ключевую ставку. По мере падения процентных ставок ожидания людей по ценам будут более четкими.
Несмотря на все это, в следующем году мы будем строить вторую фазу ритейл-молла в Санкт-Петербурге. В ритейле мы немного более оптимистичны, потому что можно иметь очень хорошо расположенное ритейловое место с хорошими арендаторами, якорными арендаторами. Можно понизить свои затраты, сдавать при текущих ставках и зарабатывать деньги. Мы также рассматриваем и другие поглощения в области ритейла.
Hines
Основана в 1957 г., работает в 192 городах в 20 странах. Под управлением компании $93,2 млрд. Hines работает в России более 20 лет и в настоящее время управляет более чем 586 073 кв. м коммерческой недвижимости в РФ.
В офисном секторе, думаю, мы не будем инвестировать в новые стройки. Скорее всего следующие несколько лет будем рассматривать офисные здания только под покупку. Складской рынок проходит через сложные времена, и его восстановление потребует более длительного времени.
Мы строим также жилую недвижимость под аренду в Китае, Индии, Польше, Западной Европе. Смотрим на этот рынок и в России. Мы хотели бы увеличить количество активов, в которые мы инвестируем, может быть, на $1 млрд. Это очень много. Для этого потребуется 3–4 года.
Если активы находятся в рублях и вы должны задуматься о рублевых финансовых ставках, то тогда следующий вопрос, который возникает у нас, – как долго процентные ставки и ключевая ставка будут оставаться на высоком уровне? Есть неопределенность в этой области. И она создает сложности и покупателям, и продавцам. Надеюсь, что эта неопределенность начнет снижаться с 2017 г.
Автор - старший вице-президент Hines