Застройщики никуда не денутся
Успешные питерские инвесторы всегда приходили в Москву; не перестали и сейчас. Это значит, что в столице по-прежнему выгодно работать, по крайней мере выгоднее, чем в других регионах, раз стремятся именно сюда.
Сейчас много разговоров идет о затоваривании рынка жилой недвижимости. С одной стороны, статистика показывает, что на рынке никогда не было ни такого разнообразия предложения, ни таких цен, ни такого почти пресмыкательства по отношению к покупателю, какое сейчас демонстрируют застройщики. Но тем не менее все хотят строить – и строить только жилье. Потому что оно все равно покупается, несмотря на перепроизводство. Москва и Петербург – те города, где, может быть, и не с той скоростью и не по тем ценам, которые были 2–3 года назад, но жилье обязательно будет продано.
Ассоциация инвесторов Москвы – оператор электронного ресурса «Единый банк проектов Москвы», который развивается при поддержке Москомстройинвеста. Мы на сайте размещаем площадки под застройку от инвесторов или их представителей для поиска соинвесторов либо покупателей и принимаем запросы на подбор земельных участков под развитие. 95% входящих запросов так и осталось по жилью. Это все равно продукт № 1 в сознании московских землевладельцев на рынке недвижимости.
Любовь Цветкова
Окончила Московский полиграфический институт. C 1988 г. работает в строительной отрасли.
С 1992 г. возглавляет инвестиционно-девелоперскую компанию «Центр 2000». С 1994 г. активно участвует в деятельности Ассоциации инвесторов Москвы в качестве члена правления. В апреле 2016 г. избрана руководителем Ассоциации инвесторов Москвы.
В 2000 г. получила звание Почетный строитель России и звание Заслуженный строитель Москвы. Как представитель ассоциации входит в состав рабочих групп и экспертных советов Государственной думы РФ, Московской городской думы, других органов власти различных уровней и общественных организаций.
Но кое-что меняется для владельцев земли. Они уже понимают, что огромная очередь за их участками сильно поредела (а те, кто готов покупать, рассчитывают на небольшой взнос и дальнейшее партнерство с правообладателем). За последние сложные годы лозунг «Московская недвижимость всегда в цене» перестал быть актуальным. В цене только хорошая московская недвижимость в хорошем месте, только построенная известным девелопером качественно и в срок. Поэтому во все дни далеко не каждый продукт будет съеден. Девелоперы разбивают проекты на фазы, иначе покупательский спрос, заработки людей не успевают за темпами застройщиков. Конечно, приходится менять стратегии, это нормально. И собственник земли вынужден здесь слушать девелопера, идти с ним. Определение стратегии – за девелопером.
Если говорить о владельцах земли в промзонах, то в июле 2016 г. были приняты изменения в Градкодекс (федеральный закон № 73-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»).
Ассоциация инвесторов Москвы
Некоммерческая организация, создана в 1994 г. Насчитывает около 50 компаний-членов. Цель ассоциации – развитие благоприятного инвестиционного климата в городе в сфере недвижимости, содействие девелоперам при реализации проектов, защита прав и интересов членов ассоциации, формирование и совершенствование нормативно-правовой базы.
Сегодня по всей стране, в том числе и в Москве, сохранилось множество территорий, занятых ранее производством, которые утратили первоначальное промышленное значение. Сейчас такие территории – мертвый груз или используются с нарушением градостроительных и природоохранных норм. Для решения этих задач, вовлечения этих земель в городскую структуру и был разработан 73-ФЗ. Закон регулирует отношения, возникающие в связи с комплексным развитием промышленных территорий. Таких в Москве на данный момент согласно Правилам землепользования и застройки 47. Закон предусматривает, что инициаторами проектов комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ) могут выступать как органы власти, так и правообладатели участков. Если никто из собственников территории не проявил инициативу по ее развитию, то инициатива переходит муниципальному органу, т. е. правительству Москвы.
В сентябре были объявлены первые пилотные проекты КУРТ (промзоны «Братцево», «Бирюлево», «Коровино»). Пока владельцы земли ждали своего покупателя, мэрия инициировала развитие этих территорий. Теперь у собственников есть полгода, чтобы вместе со своими партнерами и соседями сделать проект планировки, иначе эти земельные участки будут изъяты для муниципальных нужд и проведен аукцион по определению застройщика территории.
Наталия Иванова, исполнительный директор дирекции по управлению активами ПАО «ФК Открытие»
«Чем Санкт-Петербург отличается от Москвы? В Москве в последние годы резко сжимается размер запросов на площадки под застройку: от более-менее больших для комплексной застройки к маленьким, т. е. Москва уходит в точечную застройку, мы возвращаемся на пять лет назад – построить один дом и успокоиться. В Санкт-Петербурге запросы идут на большие площадки, где девелоперы планируют многофункциональную застройку. Наибольший интерес девелоперы по-прежнему проявляют к жилью. Жилья всегда не хватает в России, так будет, наверное, еще долгие годы».
Ну и, конечно же, нам очень «помогла» поменявшаяся кадастровая стоимость, которая лежит в основе исчисления земельного налога и часто превышает рыночную.
Обладание земельным участком в Москве стало делом, безусловно, приятным, но дорогостоящим. В случае с промзонами эти нагрузки позволяют максимум обслуживать налоги, но уже не позволяют заработать правообладателям. И они стали сговорчивее.
Москва четко обозначила требование – комплексное развитие территорий. И главный архитектор Петербурга говорит: «Не дадим мы вам строить только то, что у вас продается», – только комплексно с объектами социальной инфраструктуры. Многие девелоперы уже давно это поняли, иначе проект просто не согласуют власти, да и, скажем честно, никто не купит. Социальную инфраструктуру застройщик должен строить на собственные средства, а прибыльность бизнеса сильно изменилась. Но город должен развиваться гармонично и планомерно, и никуда застройщики не денутся, как бы тяжело ни было.
