От редакции: Бедные квартиросъемщики
Доступная аренда жилья в России еще долго будет оставаться иллюзией. По данным исследования портала «Мир квартир», в 29 из 30 попавших в выборку городов аренда квартиры отнимает больше 50% ежемесячного дохода среднего гражданина. Счастливый город Чебоксары – там 48,5%. В Москве – 72,4%, в Петербурге – 67,6%, в Новосибирске – 83,1%.
Аренда обычно считается хорошей альтернативой покупке, которая в России доступна только обеспеченным людям (еще одно исследование «Мира квартир» показывает, что при полном отказе от еды, питья и уплаты налогов житель Центрального федерального округа накопит на «однушку» в Москве за 18 лет; на квартиру в Хабаровске там можно накопить за шесть лет). Доступная аренда – важное условие трудовой мобильности и косвенный показатель быстрого развития региона. В Нью-Йорке арендуют жилье около 67% жителей, в Монреале – 50%, в Лондоне – 42%.
В России рынок аренды жилья преимущественно серый. Предложение формируется за счет «инвестиционных квартир», купленных на нефтяные заработки или доставшихся в наследство.
В развитых странах некоммерческая аренда для молодых семей и нижнего сегмента среднего класса – политика государства, которое обеспечивает специальные условия для занимающихся ею девелоперов. Благодаря этим условиям и в сочетании с коммерческой арендой такие доходные дома обеспечивают инвестору приемлемый уровень доходности в 4–5%.
Наши участники рынка говорят, что в России доходность должна составлять 7–10%, иначе смысла строить доходные дома нет. Это с учетом специальных стимулов со стороны государства. Некоторые считают, что строить само государство и должно.
Государство делает попытки развивать отрасль: московское правительство уже не раз анонсировало программы развития доходных домов, Минрегион полгода назад представил свой проект, предполагающий, что к 2020 г. доходные дома должны занять 20% всего возводимого нового жилья, как в Европе и США. Но программы буксуют, потому что не имеют четкой финансовой модели.
Для России, где политика и экономика заставляют бизнес ориентироваться на высокодоходные и краткосрочные проекты, инвестиции в доходные дома – это слишком долго и слишком мало прибыли.