Когда рухнет «ржавая крепость»

Минэкономразвития разработало новые стандарты комплексного развития городских территорий. Они позволят упростить взаимодействие между ведомствами, сократить сроки подготовки градостроительной документации и усовершенствовать механизм изъятия объектов и земельных участков для реновации. Прежде всего новые правила призваны систематизировать и ускорить редевелопмент так называемых ржавых поясов – бывших заводов, автотранспортных баз и других промышленных и утилитарных зон. Расположенные в центральных районах, они стали проблемой для многих российских городов.

В градостроительном сообществе уже давно обсуждается необходимость сместить вектор развития городов от растягивания периферий к эффективному вовлечению в редевелопмент центральных территорий. В крупных городах наблюдается дефицит земли под строительство в центре, при этом огромные пространства фактически оказываются выпавшими из городской ткани и исключенными из оборота – их занимают гаражи, парковки, устаревшие офисные пространства и различные объекты теневой экономики.

Эта проблема актуальна почти для всех российских городов. Исторически жилые районы в них формировались вокруг мест приложения труда: сначала заводов, позже – производственных и транспортных баз, трамвайных и троллейбусных депо, таксопарков. С развитием технологий организация таких предприятий существенно изменилась. Для выпуска продукции больше не требуются огромные цеха – автоматизация процессов, совершенствование оборудования позволили сделать производства компактными. Часть из них вовсе утратила свою актуальность – как, например, станции городского такси. В среднем производственные площадки промышленных гигантов сжались на 90%, высвободив огромные территории, которые по-прежнему имеют статус промышленных зон и мест приложения труда, но по факту больше не выполняют своей функции.

В 90-е немалая доля таких площадок по частям была передана новым собственникам, с огрехами в межевании и кадастровом учете. Сегодня ввиду этих факторов территории бывших предприятий-гигантов в первых ценовых поясах городской застройки используются крайне неэффективно – переходят из рук в руки, здесь располагаются автомойки, нелегальные парковки и тому подобные объекты, которые не украшают город и не несут экономической пользы. В таких «промышленных трущобах» процветает подпольный бизнес по производству контрафакта. При этом статус промышленной площадки еще и дает теневым бизнесменам послабления в начислении земельного и имущественного налогов.

Между тем земля в центре города имеет не только объективно высокую инвестиционную ценность, но и огромный потенциал для развития города. Здесь могут и должны появляться новые общественные пространства, жилая и офисная недвижимость, инфраструктура – школы, детские сады, рекреационные зоны, которые сделают город привлекательнее для жизни, а значит, и для ведения бизнеса.

Чтобы вовлечь ржавые пояса в развитие города, необходимо, мотивируя реальных промышленников, лишить остальных собственников необоснованных преференций. Для начала необходимо сделать редевелопмент таких площадок привлекательным для инвесторов, т. е. в первую очередь прогнозируемым. Формально механизм редевелопмента существует и сейчас – это самостоятельный выкуп участков и их последующая застройка. Однако единственный инструмент для выкупа – это переговоры с собственниками, непредсказуемость которых разбивает любые инвестиционные планы. По сути, мы получили в городах «ржавые крепости», которые держат оборону и продолжают стоять из-за нежелания хотя бы одного собственника объекта в промзоне продавать его инвестору.

Чтобы на месте промзон появились современные объекты, необходимо защитить права инвесторов, создав единые алгоритмы оценки объекта и его выкупа, в том числе по суду. Сегодня процедура выкупа регламентирована только для государственных (т. е. общественно значимых) нужд – например, под строительство дорог. Хотя избавление города от ржавых поясов имеет не меньшее социально-экономическое значение, поскольку влияет на сбалансированность застройки во всем городе.

Работа по развитию застроенных территорий в некоторых регионах также требует пересмотра и системы нормирования – нормативы по обеспеченности местами в школах и детских садах, парковочными местами не могут быть одинаковыми для новой застройки на периферии и реновации центральных кварталов. Наконец, необходимо создание и принятие мастер-плана развития городского центра, а значит – участия власти всех уровней в роли куратора в процессе реновации и редевелопмента, что и предусматривает инициатива Минэкономразвития. Это даст инвесторам возможность просчитывать затраты на расселение, формировать дорожную карту проекта со сроками реализации каждого этапа. Именно этого ждали региональные игроки.

Внедрение нового механизма позволит начать работу по включению депрессивных территорий в развитие городов, сделать ее понятной и прогнозируемой для бизнеса, контролируемой для власти, а значит, эффективной для регионов.