Все переплетено – например, стабильность времен правления Леонида Брежнева стала одной из ключевых причин успеха строительной отрасли уже в наши дни. Факторы, которые влияют на рынок недвижимости, можно грубо объединить в две категории: циклические и структурные. Циклические – это уровень процентных ставок, потребительские ожидания, новые стратегии продаж. Они действуют в течение короткого периода (1–3 года) и влияют на то, в какую сторону равновесие на рынке отклоняется от долгосрочного тренда. А сам долгосрочный тренд задают структурные факторы – именно они определяют, куда будет двигаться рынок на горизонте 5–10–15 лет и более.
Основной структурный фактор для рынка жилья – демография. При этом демографию обычно рассматривают через изменение численности населения (рождаемость, смертность, миграция): чем больше людей, тем больше должен быть структурный спрос на жилье. Но на рынок жилья не меньше влияет возрастная и социальная структура населения. Это в особенности актуально для России – при небольшом изменении численности популяции ее возрастная структура в ближайшие 10–20 лет поменяется радикально.