Московские новостройки год от года становятся все лучше и лучше, уверяют участники рынка. Класс домов действительно повышается, что, по идее, должно вести не только к росту стоимости метра, но и к улучшению потребительских характеристик. По данным «НДВ – супермаркет недвижимости», только за последний год доля элитного сегмента (премиум + делюкс) в старой Москве увеличилась с 2,4 до 15,9% по числу лотов (6180), а за пять лет показатель прибавил 7,1 п. п. Еще больше за этот период выросло количество объектов бизнес-класса: на 17,4 п. п. в лотах (54%, до 20 954 шт). При этом комфорт-класс за пять лет сократился с 54,6 до 30,1% (11 691 шт.). То есть теоретически застройщики отказываются от строительства массового жилья в пользу более интересных, а главное – комфортных для жизни проектов. Но и, естественно, более дорогих.
В последнем сомнений нет: за год метр в старой Москве, по данным агрегатора новостроек Redcat, подорожал на 16,2% до 796 200 руб. А за пять лет цены выросли в 2,3 раза (+126%). Конечно, ценовой скачок обеспечила прежде всего накачка спроса деньгами в рамках льготных ипотечных программ. Но «элитизация» рынка тоже внесла свою лепту в этот процесс.
Что касается качества и комфорта, то да, фасады благодаря требованиям города становятся все сложнее, а благоустройство – комплекснее. Но люди все же обычно живут в квартирах, а не на лавочках во дворе, даже если девелопер предусмотрел в нем каскадный бульвар, поющий фонтан, коворкинг и фуд-молл.
А с квартирами есть проблемы – они «усохли». Больше всего – в бизнес-классе. По информации Redcat, в 2021 г. средняя площадь квартиры в новостройке этого сегмента составляла 67,8 кв. м, а сейчас – 57,9 кв. м (-14,6%). В премиуме площади тоже сократились, но значительно меньше – на 2,6% до 87,7 кв. м. В результате, по оценкам Est-a-Tet, в 33% жилых комплексов бизнес-класса средняя площадь оказалась меньше предусмотренной классификацией компании (65–75 кв. м) даже с учетом 20%-ного допущения. В премиум-классе 12% проектов не проходят по требованиям к средней площади лота (75–85 кв. м), в комфорте – 6% (45–55 кв. м). В дорогих домах позиционирование носит маркетинговый характер в 15–20% случаев, говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» Анна Раджабова. По мнению гендиректора «Донстроя» Андрея Багаева, примерно половина новостроек, которые заявляются как премиальные, по стандартам компании таковыми не являются – ни по локации, ни по архитектуре, ни по инженерии и планировкам.
Криминала в завышенном позиционировании нет: единые критерии и тем более законодательные стандарты на рынке отсутствуют. Покупатели сегодня рациональны и не ориентируются исключительно на класс. Во многом это лишь маркер для навигации по рынку, утверждают представители компаний. И – оправдание завышенной цены, добавляем мы.