Кризис мешает подешеветь недвижимости в Москве

Доходы от реализации инвестиционных контрактов в Москве резко упали. При годовом плане в 8,338 млрд руб. (и так сниженном по сравнению с предыдущими годами, см. таблицу) за первое полугодие 2009 г. город собрал всего 2,116 млрд руб., сообщили в департаменте экономической политики и развития города. «Конечно, город стал меньше получать – стройки стоят, инвесторы достраивают то, что есть, а новые проекты практически не начинают», – комментирует руководитель департамента Марина Оглоблина.

С начала года город снизил свою долю в инвестконтрактах, напоминает Оглоблина: 27 января было принято постановление № 46 «Об изменении порядка принятия решений о предоставлении земельных участков...». До выхода постановления город рассчитывал свою долю, исходя из рыночной стоимости проекта (причем количество переменных было такое, что итоговая цифра могла колебаться в широких рамках), и забирал до 50% квадратными метрами или деньгами.

Это, естественно, сказывалось на себестоимости. Заместитель гендиректора ДСК-1 (жилье экономкласса) Андрей Паньковский рассказывает, что у его компании доля города увеличивает себестоимость в 1,5 раза, а если при этом застройщику необходимо за свой счет подводить инженерные сети и строить социальные объекты (школы, детские сады), то в 2–2,5 раза. Такие же цифры называет крупный девелопер, владеющий двумя домостроительными комбинатами. Коммерческий директор «Капитал груп» (недвижимость бизнес-класса) Алексей Белоусов приводит расчет: «Построить голую коробку дома под ключ стоит около $1000 за 1 кв. м, подвести сети – $500, при коэффициенте потерь около 20% (нежилые площади) себестоимость строительства составляет порядка $1900. Доля города в зависимости от выхода площадей, месторасположения и типа недвижимости до кризиса составляла 30–50%. В итоге 1 кв. м без учета коммуникаций застройщику обходился примерно в $3000».

Теперь формально и доли-то никакой больше нет: инвестор платит за право аренды земельного участка определенный процент от его кадастровой стоимости. 60%, уточняет чиновник мэрии. Для собственников зданий, например, экономия составляет 30–40%, утверждает Оглоблина.

«Ведомостям» удалось найти только две компании, которые заключили инвестконтракт по-новому; по их прикидкам, экономия даже больше. Гендиректор MR Group Роман Тимохин рассказывает, что доля города в проекте бизнес-центра «Трио» (10-этажный офисный комплекс из трех зданий площадью 47 500 кв. м) снизилась более чем в 2 раза (по сравнению с тем, какой она была бы по старым правилам). «Если раньше расчет делался по непонятной схеме, то сейчас любой застройщик может самостоятельно подсчитать долю города», – добавляет он. В проекте по строительству индивидуального жилого дома на Фрунзенской набережной доля города у нас уменьшилась вдвое», – подтверждает расчет первый вице-президент компании «Ведис групп» Андрей Белюченко. Оба девелопера отказались назвать абсолютные цифры.

Снижение доли города, а значит, и себестоимости обязательно приведет к снижению цены, уверен Паньковский. Но его компания контрактов по новым правилам пока не заключала. За первое полугодие открыто всего два новых жилищных инвестиционных проекта, говорил руководитель стройкомплекса Владимир Ресин.

Строителям не до контрактов, у них сейчас другая проблема – отсутствие продаж. Движения на рынке нет – ни по сделкам, ни по ценам, говорит Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate. Валерий Барнинец, гендиректор агентства недвижимости Doki, указывает, что отложенный спрос огромен, но покупатели ждут еще большего снижения цен – это может активизировать продажи. По мнению Оглоблиной, цены на рынке практически достигли дна. По расчетам IRN.ru, пика средние цены предложения в столице достигли 6 октября прошлого года – $6122 (158 499 руб.) за 1 кв. м, сейчас – $3877 (123 831 руб.), т. е. в валюте снижение составило 36,7%, а в рублях – 21,9%.

Департамент экономической политики и развития города анализирует каждый инвестиционный проект в Москве. По результатам будет подготовлен пакет дополнительных мер поддержки инвесторов, обещает Оглоблина. Восполнить потери бюджета от снижения инвестиционной активности, по ее словам, «пока не представляется возможным».