Статья опубликована в № 4297 от 07.04.2017 под заголовком: Покупатель не всегда прав

Пострадавшие клиенты черных риэлторов дошли до Конституционного суда

ЕСПЧ уже коммуницировал десятки аналогичных жалоб

Конституционный суд проверит нормы Гражданского кодекса, которые позволяют государству изымать имущество у покупателей, если продавец не имел права его реализовывать. Как сообщается на сайте суда, он принял к рассмотрению жалобу жителя Москвы Александра Дубовца, ставшего жертвой банды черных риэлторов. В 2008 г. заявитель купил квартиру на ул. Удальцова. Впоследствии выяснилось, что ее законный владелец умер, не оставив наследников, а преступники подделали документы, позволившие оформить квартиру на подставных лиц. Дубовец стал последним звеном в цепочке перепродаж. В 2013 г. банда отправилась под суд, а два года спустя столичный департамент городского имущества отсудил у него квартиру – раз она поменяла собственника незаконно, значит, и все последующие сделки купли-продажи не имеют силы и квартира принадлежит городу как выморочное имущество, решил Никулинский суд Москвы. Вышестоящие инстанции – вплоть до Верховного суда – такую позицию поддержали.

Переубедить их не удалось даже Генпрокуратуре, которая внесла кассационное представление на решение Никулинского суда. По мнению Генпрокуратуры, на которое ссылается заявитель, суды проигнорировали тот факт, что публичный собственник долгие годы не предпринимал никаких действий в защиту своих прав, к тому же не лишен возможности потребовать возмещения причиненного вреда с преступников. Прокуроры также ссылались на позицию ЕСПЧ, который в аналогичном деле «Гладышева против России» указал: права заявителя на уважение к жилищу были полностью проигнорированы, когда дело коснулось соблюдения баланса между ее личными правами и интересами города Москвы. В жалобе отмечается, что сейчас в ЕСПЧ находится около трех десятков коммуницированных заявлений, охватывающих практически весь спектр ситуаций, связанных с незаконным выбытием имущества из госсобственности.

За счет граждан

«В правовом государстве орган власти не может в качестве способа защиты своего нарушенного права выбирать из всех доступных ему способов защиты такой, который восстановит право государства за счет нарушения прав гражданина», – говорится в заключении Общественной палаты.

По мнению заявителя, примененная судами в его деле норма не соответствует Конституции, потому что нарушает баланс частных и публичных интересов – она слишком сильно ограничивает права последних покупателей и возлагает на них риски ненадлежащего исполнения властями своих функций. Он напоминает, что государство участвует в регистрации цепочки сделок не только как собственник, но и как субъект, устанавливающий правила. Возложение на добросовестного покупателя чрезмерных рисков дестабилизирует гражданский оборот и ставит под угрозу существование рынка вторичной недвижимости. Дубовец также утверждает, что суды произвольно трактуют понятие «добросовестный приобретатель» – судам ничего не стоит отказать в этом статусе со ссылкой на «отсутствие должной осмотрительности» (что и произошло с заявителем).

С точки зрения элементарной логики, право потребовать возмещения ущерба у столичных чиновников появилось, еще когда осудили преступников, говорит старший партнер «Юков и партнеры» Ирина Адамова, – по таким делам суды всегда устанавливают потерпевших и определяют размер ущерба. И было бы очень странно, если этого не сделали. Забирая квартиру, государство пытается вторично возместить ущерб, причем за счет добросовестного приобретателя. К аналогичным выводам пришла Общественная палата, которая еще в 2015 г. дала заключение о нарушении законодательства при истребовании жилых помещений от граждан (см. врез).